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| 아파트 소유권이전, 전세권설정등기 '혼자서도 잘해요'! |
| [ 정태희 연구원 2005-11-14 ] |
조회수 41983
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부동산 권리변동을 마무리 지으려면 등기를 하여야 한다. 대부분의 사람들은 등기를 복잡하
고 어렵게 생각한다. 그도 그럴것이 부동산으로 재테크를 하는 사람들을 제외하고는 등기를
할 일이 별로 없어 접할 기회가 없기 때문일 것이다. 그러나 내 집이 없어도 전세로 살 경
우 전세권등기도 해야 하고 차후에 돈을 모아 내 집 마련을 하면 소유권이전 등기도 하여야
한다. 보통은 복잡하고 어렵기 때문에 법률사무소에 사건을 위임하지만 직접 할 수 있으면
직접 하는 것이 한푼이 아쉬운 매수자나 전세입자가 비용을 줄일 수 있는 방법이다. 직접
등기를 할 경우 세금이나 대법원 증지 등의 비용은 줄일 수 없고 법률사무소 수수료와 교통
비 정도는 줄일 수 있다. 설사 위임하더라도 등기 절차를 알고 위임하는 것이 업무 처리에
도움이 될 것이다.
요즘은 법률사무소들의 경쟁이 치열하여 수수료를 인하해 주는 경우가 많아 저렴한 비용으
로 등기를 할 수 있는데, 가격대비 개인수고비용을 따져 합리적인 선택을 하는 것이 좋다.
특히 신규 입주 아파트 소유권이전등기의 경우 법무사 수수료가 저렴하다.
가장 많은 아파트 소유권이전등기의 경우 크게 신규 입주 아파트와 기존 아파트로 나눌 수
있는데, 신규 입주 아파트의 경우는 아파트가 준공되고 처음으로 하는 등기이기 때문에 시
행사 앞으로 소유권보존등기가 먼저 이뤄진다. 그 후 기분양자 앞으로 소유권이전등기를 할
수 있는데, 기존 주택의 소유권이전등기보다 조금 더 번거롭고 시간이 오래 걸린다. 보통
신규 입주 아파트 등기는 시행사나 입주자 동호회에서 추천하는 법무사들이 지정되는데, 지
정 법무사들에게 위임할 경우 단체로 등기를 하기 때문에 비용도 저렴하고 사전점검이나 입
주기간 동안 해당 아파트 관리사무소 등에 상주하여 서류를 위임받기 때문에 기분양자들의
번거로움을 피할 수 있다.
기존 아파트 소유권이전등기는 개별 사건으로 건건이 각각 진행되기 때문에 신규 입주 아파
트 소유권이전등기 수수료 보다 비쌀 수 있다. 따라서 등기 절차를 알고 직접 등기를 한다
면 수수료를 아낄 수 있다.
◆ 기존 아파트 소유권이전등기절차
1. 매매계약체결
우선 매매계약을 체결해야 한다. 공인중개사 사무소에서 계약서 3부를 작성하여 매도인, 매
수인, 중개사사무소가 각각 한 장 씩 나눠 갖는다. 계약서 날인은 꼭 인감도장으로 할 필요
는 없고 막도장으로 해도 상관없다.
§. 주의점
특약사항이 있으면 반드시 기재하고, 부동산 등기부등본의 소유자 확인 및 기타 권리관계
확인, 물건과 중개대상물확인·설명서의 내용이 일치하는지 확인해야 한다.
2. 잔금지급과 구권리증 및 기타서류 수령
잔금을 지급하면 등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법 제28조에 의하면 등기는 등기권리자
(매수인)와 등기의무자(매도인) 쌍방이 등기소에 출석하여 신청하여야 한다. 단, 대리인이
신청할 수도 있는데, 매도인이 등기소에 출석하지 않고 매수인만 출석하여 등기 신청을 하
려면 매수인이 매도인의 대리인이 되므로 필요한 서류들을 잔금지급과 동시에 받아야 한다.
잔급지급 후 서류를 받아도 되지만 그러면 두 번 걸음을 해야하므로 되도록 잔급지급 시 서
류를 받도록 하자. 주택거래신고지역의 경우 주택거래신고를 할 때도 필요한 서류가 있으므
로 추가로 받아야 한다.(아래 주택거래신고 시 구비서류 참조)
-매수인이 매도인에게 받아야 할 서류
1) 구권리증
현재 매도인 명의로 등기되어 있는 권리증을 말한다.
2) 매도인 인감도장이 찍힌 위임장
대리행위를 하려면 매도인이 매수인에게 등기를 위임한다는, 즉, 그 권한을 증명하는 서면
을 첨부해야 하므로 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장을 받아야한다.
3) 매도인의 부동산매매용 인감증명서 1부
매도인의 부동산매매용 인감증명서는 위임장에 찍힌 인감도장의 진위 여부를 확인하기 위
해 등기 신청서에 첨부해야 한다. 인감증명서는 6개월 이내 발급분만 사용 가능하다.
4) 매도인 주민등록초본 1부
소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인의 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 한다. 보통
주민등록등본을 첨부하는데, 전주소가 나온 초본을 받는 것이 좋다. 이유는 소유권이전등기
신청시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(매도인)의 주소 및 주민등록번호가
주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다. 만약 일치하지 않는 경우, 변경된 내용
을 소명 해야한다. 주민등록초본은 전입내용이 모두 나오기 때문에 소명이 가능하다. 주민
등록등(초)본은 3개월 이내 발급분만 사용 가능하다.
§. 주의점
잔금지급 시 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 확인
하자. 잔금지급 전까지 혹시 다른 권리변동이 있을 수 있기 때문이다.
3. 구청업무 및 은행업무
소유권이전등기를 신청하기 위해서는 사전에 신청서 및 첨부서류를 모두 구비하여야 한다.
이 중에는 등록세 납부 영수증과 수입인지, 대법원 증지 등도 포함되는데, 이러한 첨부서류
들을 구비하기 위해 구청과 은행을 방문해야 한다.
- 구청업무
1) 계약서검인 및 주택거래신고
소유권이전등기를 하기 위해서는 관할 시·군·구청에서 매매계약서에 검인을 받아야 한다.
매매계약서 원본 1부, 복사본 2부, 총3부를 가지고 검인창구에 가면 검인(검인번호부여,청
장직인날인)을 해서 원본만 돌려준다. 검인 받은 원본계약서는 등기신청 시 구권리증 앞면
에 첨부하면 된다. 검인 받은 원본 계약서가 등기 후 권리증이 된다.
그런데, 주택거래신고지역의 경우 매매계약체결 후 15일 이내에 관할 시·군·구청에 신고
하여야 한다. 주택거래신고를 하면 신고 필증을 즉시 교부해 주는데 신고 필증을 교부 받으
면 매매계약서에 검인을 받지 않아도 되고, 등기신청 시 신고필증, 매매계약서 원본을 구권
리증 앞면에 첨부하면 된다.
주택거래신고소관청은 보통 시·군·구청인데, 지역별로 다른 경우도 있다. 출발하기 전에
확인하자. 예컨대, 서울 강남구는 구청이 아니라 관할 동사무소에 신고해야한다.
-주택거래신고 시 구비서류(매수인이 매도인에게 위임받아 신고 할 경우)
1. 매매계약서 사본 1부
2. 매수인 신분증
3. 매수인 막도장
4. 매도인 인감도장이 찍힌 위임장
5. 매도인 주택거래신고용 인감증명서 1부
6. 부동산 등기부등본 1부
2) 취,등록세 고지서 발급
검인 받은 계약서를 1부 복사하고 시·군·구청 세무과에서 취,등록세 신고서를 작성한다.
검인계약서 원본을 복사하여 작성한 신고서와 함께 접수하면 고지서를 발급 해 준다.
3) 토지대장, 건축물관리대장, 매수인 주민등록등(초)본 각1부씩 발급
토지대장, 건축물관리대장, 매수인 주민등록등본 각1부가 등기신청 시 첨부서류이므로 발
급 받아야 한다. 전에는 개별공시지가확인원도 첨부서류였으나, 지금은 토지대장이 같이 나
오므로 따로 발급 받을 필요는 없다.
4) 수입인지 구입
인지세법 제1조에 의하면 국내에서 재산에 관한 권리등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계
약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성하는 자는 당해 문서를 작성할 때에 이 법에 의하여
당해 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다. 따라서 해당하는 금액만큼 수입인지를 구
입하여 계약서에 붙여야 한다. 인지는 은행이나 농협, 우체국에서 구입할 수 있는데 보통
구청안에 출장소가 있으므로 구청에서 구입할 수 있다.
- 부동산 소유권이전의 경우 구입하여야할 인지
=====================================================
기재금액 세액
-----------------------------------------------------
1천만원 초과 3천만원 이하 2만원
3천만원 초과 5천만원 이하 4만원
5천만원 초과 1억원 이하 7만원
1억원 초과 10억원 이하 15만원
10억원 초과 35만원
======================================================
(단, 인지세법 제6조에 의해 주택의 소유권이전의 경우 기재금액이 1억원 이하이면 비과세)
5) 세금납부
발급 받은 등록세 고지서를 가지고 등록세를 납부하여야 하는데 등록세 납부는 시중 은행
이나 우체국, 농협 등에 하면 된다. 구청 출장소에서도 납부 가능하다. 납부한 등록세 영수
증은 신청서에 붙이면 된다.
- 은행업무
1) 국민주택채권 매입
주택법 제68조, 주택법시행령 제95조 제1항 별표12에 의거, 소유권이전등기를 신청하는 자
는 국민주택채권을 매입하여야 한다. 국민주택채권매입은 국민은행에서만 할 수 있다. 채권
매입자는 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받는데, 채권매입 후 만기까지 보유하면
목돈이 들어가기 때문에 보통 채권을 보유하지 않고 매입 즉시 할인매각 한다. 채권할인율
은 매일 다르므로 국민은행에 확인하면 된다. 국민주택채권 의무매입 비율은 아래 표와 같
다. 예컨대, 시가표준액이 2억원일 경우 매입해야 하는 채권액은 4백6십 만원이 된다.
-주택소유권등기 시 채권매입비율
===============================================================
시가표준액(만원) 채권매입비율(%)
-----------------------------
특별시/광역시 기타지역
---------------------------------------------------------------
2,000~5,000 1.3 1.3
---------------------------------------------------------------
5,000~10,000 1.9 1.4
---------------------------------------------------------------
10,000~16,000 2.1 1.6
---------------------------------------------------------------
16,000~26,000 2.3 1.8
---------------------------------------------------------------
26,000~60,000 2.6 2.1
---------------------------------------------------------------
6억원이상 3.1 2.6
===============================================================
채권을 매입하면 매입 필증이 교부되고 매입 필증에는 발행번호가 있는데, 등기신청서에 발
행번호를 기재하면 된다.
§. 시가표준액
아파트 시가표준액은 국세청기준시가이며, 국세청 홈페이지에서 확인 할 수 있고, 등록세
고지서를 발급 받으면 등록세 고지서에 시가표준액이 기재되므로, 채권매입액 계산은 시가
표준액대로 하면 된다.
4. 신청서 작성
신청서 양식은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 다운받아 사용할 수 있다.
대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)→부동산등기정보안내(화면 좌측 중
간)→등기신청서양식→8면 10번 매매로인한소유권이전(구분건물).
다운 받은 신청서에는 작성법이 자세히 기재되어 있으므로 그대로 따라 하면 된다.
또한 화면 우측에 Quick Link→신청서작성 및 출력→신청서작성→출력 하면 된다.
5. 등기신청 서류 배열
우선 작은 3묶음을 만들어 각각 철하고 철한 작은 3묶음을 다시 하나로 철한다.
3묶음 모두 사용 용도가 다르기 때문에 모두 구비해야 한다.
-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 붙임, 국민주택채권발행번호기재)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
7) 토지대장
8) 건축물관리대장
9) 주택거래신고필증이 있는 경우는 주택거래신고필증 원본
-토지대장, 건축물관리대장 소관청 통지용
1) 신청서 부본
-권리증 교부용
1) 검인계약서(주택거래신고필증이 있는 경우는 필증 사본, 매매계약서 원본)
2) 구권리증
6. 관할등기소에 등기신청
관할등기소는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동지원 또는 등
기소이다.
관할등기소에 출석하여 접수창구에서 대법원 증지 8,000원을 구입하여 신청서 을지에 붙이
고 접수하면 된다. (단독주택일 경우 토지와 건물을 별도로 계산하기 때문에 16,000원을 구
입해야 한다)
7. 등기권리증 수령
등기가 완료되면 등기소에 출석하여 등기권리증을 수령해야 한다. 등기예규에 보정(신청사
건에 대한 흠결사항을 수정·보완하는 것)이나 복잡·집단사건을 제외하고는 등기 접수후
늦어도 24시간 이내에 등기필증을 작성하여 교부하도록 규정하고 있다. 그러나 등기 신청사
건이 많아 밀려 있는 경우가 있고 이 경우 접수 후 3~4일이면 권리증을 수령 할 수 있다.
◆ 기존 아파트 전세권설정등기절차
전세권설정등기절차는 소유권이전등기절차와 같다. 다만 거치지 않아도 되는 절차와 구비하
지 않아도 되는 서류가 있다.
-절차
전세계약서에는 검인을 받을 필요가 없다.
-서류
토지대장, 건축물대장, 수입인지는 첨부할 필요가 없고 채권도 매입하지 않는다.
-주의점
전세는 건물만 사용하는 것이므로 전세권설정등기 신청서 작성 시 대지권의 표시는 하지 않
는다.
또한 전세권설정등기 역시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(전세권설정자)의
주소 및 주민등록번호가 주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다. 만약 일치하지
않는 경우, 소유권이전등기는 변경된 내용을 소명만 하면 되지만 이와 달리 전세권설정등기
는 전세권설정등기 전에 등기명의인 표시변경등기를 신청해야하므로 주민등록초본을 받아
두는 것이 만약의 경우를 위해 좋다.
그 이외의 절차는 소유권이전등기절차와 같다.
등기신청 서류 배열
-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 2,000원 권 1매 붙임)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
-권리증 교부용
1) 전세권설정 계약서 원본
2) 구권리증
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