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| 신규아파트, 전세입주 한번 알아볼까? |
| [ 김선영 연구원 2005-11-01 ] |
조회수 6033
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신규아파트, 전세입주 한번 알아볼까?
그동안 매매시장이 불안정하면서 전세시장으로 수요가 몰리고, 가을이사철과 학군수요,
신혼부부수요로 분당과 용인, 강남지역의 전세가격이 급등했다가 최근 이사철과 결혼철이
마무리되면서 전세시장은 소강상태를 보이고 있다. 하지만 8.31대책 여파로 부동산매매시장에
조정기간이 내년까지 갈 것으로 예상되면서 전세수요자들은 늘어날 것으로 보여 진다.
이런 수요에 맞춰 입주물량도 늘어 전세불안현상이 어느 정도 해소될 것으로 보인다. 최근
부동산담보대출 강화, 금리 인상 등으로 부동산 매매 시장이 위축되면서 투자를 목적으로 아파트를
분양받은 예비입주자들의 잔금 마련이 여의치 않을 경우 전세로 돌려 전세자금으로 잔금을 치를
가능성이 높기 때문이다.
11월부터 내년 상반기까지 입주 예정인 아파트는 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권에 1만637가구가
입주물량이 집중돼 있으며 용인시의 경우 내년 상반기까지 1만9,822가구가 입주 예정에 있다. 아파트
입주가 대규모로 이뤄지면서 일대 전세가격이 안정될 것으로 예상된다.
강남구 역삼동 11월에 입주하는 월드메르디앙은 주변 일반 아파트에 비해 내부마감재도 고급스러운
반면 싸서 차별화되었다. 전세물이 10~15개정도 있고 31평은 2억3천만~2억5천만원, 39평은
3억2천만~3억5천만원이면 전세를 얻을 수 있다. 12월에 입주하는 서초구 서초동 트라팰리스는 현재
평형당 2~3개정도 전세물이 나오고 있다. 매매가는 평당2천만원정도 하고 전세값은 평당1천만원
정도에 매물이 나오고 있다. 용인지역은 내년부터 신규아파트에 입주가 시작된다. 1월에 입주하는
죽전동에 죽전자이2차는 평형이 36~63평형으로 많은 평형을 가지고 있지만 아직 입주일이 남아서
36평만 1~2개정도 나와있는 상황이다. 거래된 사례가 없어 매매가도 예측치이고 전세가도 호가에
그치고 있다. 내년3월에 입주하는 구성읍에 서해그랑블은 1582세대로 대단지이다. 현재 10~20개정도
전세매물이 있고 33평은 1억2천만원, 46평은 1억5천만원에 전세물이 나오고 있다.
[강남권]
(단위:만원)
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위치 아파트명 총가구수 평형 매매가 전세가 전세물량 입주월 문의처(02)
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역삼동 월드메르디앙 93 31 55,000 23,000~25,000 10~15개 11월 557-9171
39 72,000~75,000 32,000~35,000
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방배동 방배e편한세상 93 25 38,000~40,000 18,000~20,000 20~30 11월 588-4455
36 58,000~60,000 28,000~30,000
39 60,000~65,000 30,000~32,000
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역삼동 대림e편한세상 840 24 45,000~50,000 20,000~22,000 10개정도 12월 558-5001
32 74,000~80,000 30,000~33,000
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서초동 트라팰리스 257 28 52,000~57,000 28,000 평형당 12월 3473-0048
31 60,000~62,000 31,000 2~3개정도
40 80,000~82,000 40,000
44 88,000~90,000 44,000
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신천동 롯데캐슬골드 400 50 130,000~150,000 50,000~55,000 50~60개 12월 423-8300
60 145,000~180,000 60,000~65,000 정도
67 160,000~200,000 67,000~80,000
76 175,000~210,000 76,000~90,000
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역삼동 역삼푸르지오 738 24 46,000~52,000 20,000~23,000 10~15개 2006년 558-5001
32 76,000~82,000 30,000~32,000 정도 1월
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[용인시]
(단위:만원)
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위치 아파트명 총가구수 평형 매매가 전세가 전세물량 입주월 문의처(031)
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죽전동 죽전자이II 275 36 35,000~38,000 12,000~20,000 1~2개정도 2006년1월 896-7200
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구성읍 월드메르딩앙 966 30 20,000~23,000 7,000~9,000 1~2개정도 2006년2월 282-9002
(중리) 34 25,000~29,000 10,000
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구성읍 서해그랑블 1582 33 25,000~27,000 12,000 10~20개 2006년3월 281-7795
46 47,000~50,000 15,000 정도
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미등기 아파트 전세입주 주의점
입주를 앞둔 새아파트는 등기가 나지 않아 전세권 설정할 수 없어 세입자들이 보증금을 떼일 위험이
크다. 하지만 미등기건물도 주택임대차보호법의 적용대상이다. 임차인이 입주, 주민등록 전입신고,
계약서상 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권을 가지게 되어, 보증금을 보호받을 수 있다.
다만 미등기 상태이므로 전세권설정등기를 할 수 없으므로 임대차 종료 후에도 임대차보증금을
반환받을 때까지 인도와 주민등록을 계속 유지하고 있어야 대항력과 우선변제권을 잃지 않게 된다.
1. 먼저 분양계약서를 통해 실소유자를 확인한다.
먼저 계약을 체결하기 전에 분양계획서 원본을 확인하고 건설업체에 문의, 분양계약서상의 명의자가
변경된 사실이 없는지 한번 더 확인한 후 전세계약체결을 한다. 분양계약서의 주민등록번호와
주민등록증의 번호가 같은지 확인하면 된다. 분양회사에 임대인이 분양받은 것이 사실인지와
분양권전매 등이 있었는지를 확인하고, 하자가 없을 경우 계약 체결시 분양계약서상의 동과 호수를
계약서상에 표시하고, 전입신고 역시 분양계약서상에 표시된 대로 해야 한다.
2. 미등기 상태지만 집주인이 아파트 분양대금 잔금을 완납했는지 확인한다.
이것이 확인되면 현재 미등기상태이므로 최선순위 임차인이 되며 아파트가 경매에 넘어가도
전입신고와 확정일자를 갖추었으면 보증금 전액을 보호받을 수 있다.
3. 우선 계약과 동시에 확정일자를 받아야한다.
임차인의 입장에서는 주민등록 전입신고나 확정일자가 빠르면 빠를수록 좋다. 확정일자는 계약만하면
등기나 준공여부에 관계없이 받을 수 있다. 전세계약서 원본을 갖고 동사무소로 가면된다. 확정일자가
찍힌 전세계약서 원본은 절대로 분실하면 안됀다. 분실하게 되면 나중에 경매에 넘어갔을 때 법원에
배당신고를 못하게 되기 때문이다. 또 입주와 동시에 바로 전입신고를 하면 안전장치는 거의 마무리
된다. 입주와 전입신고가 이뤄지면 대항력이 생겨 계약기간 동안 집을 비워주지 않아도 된다. 또 미리
받은 확정일자의 효력이 발생하므로 경매처분 등의 경우 전세금을 보호받을 수 있다. 준공 후에야
입주가 가능한데 보통 입주 2~3개월 후 소유권 이전등기가 이뤄지므로 근저당 등이 설정되더라도
이미 세입자의 권리가 확보된 이후다.
4. 집주인이 은행 등에서 중도금이나 잔금대출을 받았다면...
전세계약을 피하는 것이 안전하다. 굳이 계약을 한다면 시공업체와 은행을 통해 해당 아파트와
관련한 집주인의 은행대출내용을 확인하는 것이 바람직하다. 대출조건에 “등기가 난 후 은행이 해당
주택에 근저당을 설정하기 전까지 집을 임대하지 못한다.”고 규정된 경우가 많기 때문. 집주인이
은행과의 계약조건을 어기고 미등기상태에서 전세로 임대하면 은행이 대출금을 회수할 수도 있다.
이에 따라 집주인이 잔금이나 중도금을 완납하지 못하면 세입자는 입주도 못하고 전세금도 떼이는 등
낭패를 볼 수 있다.
5. 주인이 대출금을 전세자금으로 상환 할 때, 확인사항
전세 계약을 반드시 공인중개사를 통해 명확히 해야 한다. 신규 입주 아파트는 전산에 집주인
인적사항을 넣어 확인을 하면 대금의 지불현황 확인이 가능하다. 분양회사에도 이외의 압류 등이
없는지 확인할 수 있다. 아파트 분양권을 담보로 융자가 있더라도 세입자의 전세금으로 상환이
가능하고 확인된다면 위험부담이 거의 없다고 할 수 있다. 또한 부동산에서 책임 처리한다라는
특약사항 등을 삽입하면 문제가 생기더라도 중개업자에게 보증금반환 청구를 할 수 있다.
* 미등기아파트 세입자의 위험부담
분양받은 분양권자는 은행으로부터 중도금 대출시 시행사의 보증으로 대출이 일으킨다.
그때 은행은 중도금대출이 등기난 후에는 담보대출로 전환시키기 때문에 1순위권자로 우선변제권자가
되기 위해 계약시 조항으로 “설정자(소유자)는 채권자(은행)의 사전의 승낙 없이는 근저당 물건에 관하여
소유권 이전, 저당권, 지상권, 전세권, 가등기, 임차권 등 각종의 권리의 설정등기, 등록사항의 변경 또는
그 현상의 변경 등 채권자에게 손해를 끼칠 행위를 하지 아니한다.”등의 내용으로 은행의 근저당물건보존을
의무화한다.
집주인은 미등기 상태에서도 전세를 놓거나 월세를 놓을 수 있다.
이 경우 집주인과 세입자는 계약시 “금융업무에 협조”한다는 내용으로 협의한다.
소유권 이전 등기 후에 전세등기나 확정일자로 세입자가 1순위권자가 되면 은행의 순위는 2순위로 밀려나
은행입장에서는 대출금 상환에 위험이 커지기 때문이다. 이를 어길 경우, 담보대출로 전환되기 전 확정일자를
받고 전입한 경우에는 합의하에 일시적으로 퇴거를 시키기도 한다.
이러므로 세입자의 위험이 커질 수밖에 없다. 계약시 우위권자가 집주인이므로 그 집을 원한다면 그 내용을
수용 할 수밖에 없기 때문이다.
이런 상황에서 세입자는 보증금을 보호하기 위해서는 전세금으로 대출을 갚게 해서 담보대출을 상환하게
하거나 경매시 자기 전세보증금 보존받을 수 있는 범위 내에서 담보대출을 상환하게 하는 방법이 있다.
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