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| 부동산 재테크전략 -집한채소유한서민편 |
| [ 김정용 연구원 2005-05-20 ] |
조회수 4747
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우리나라에서는 특히 부동산에 대해 안 좋은 시각이 많다. 고위관료들이 음성적으로 부동산 투기
를 하여 낙마하는 경우를 심심찮게 보곤 하는데 투기와 투자의 차이가 뭘까? 필자는 투기와 투자
의 차이에 대해 불법인지 합법인지의 잣대를 적용한다. 즉 합법적이면 투자이고, 불법이면 투기
로 간주한다는 것이다. 그렇다면 주식에 대해서는 투기라는 말을 들어보지 못했는데 유독 왜 부
동산에 대해서는 그 말이 잘 붙는 것일까? 그것은 아마도 '부동산과열' 이면에서 발생되는 부작
용의 폐해가 다른 상품에 비해 크기 때문으로 풀이된다. 너도 나도 투자해 집값이 오르게 되면
고스란히 서민들의 내집마련의 길은 멀어져만 가기 때문에 정부에서도 그리 달가와 하지 않는다.
그래서 최근 정부가 집값을 잡기 위해 연발식으로 부동산 규제를 더더욱 강화하고 있다. 특히 규
제의 포커스를 재건축과 다주택자에게 많이 맞추고 있는데, 이들을 투기의 온상으로 생각하기 때
문이리라.
그러나 최소한 내집마련을 위해 힘쓰는 서민들에게는 피해가 가지 않는 선에서 규제를 하는 것이
바람직하다고 본다. 집 한채가 전재산이자 유일한 재산증식의 수단일 수 있는 서민들에게까지 투
기라는 이름을 갖다되어 세금을 과세하는 것은 너무 가혹하다. 정부가 1가구1주택 비과세요건을
당분간 폐지하지 않은 것은 그나마 다행이다.
내년부터 1가구2주택자의 경우 비거주주택을 매도할 때, 실거래가로 과세한다는 정부방침과,
2007년부터는 양도소득세를 실거래가로 한다는 정부방침에 1가구1주택자인 서민들의 투자전략 또
한 달라져야 한다고 생각한다. 세월이 지날수록 자신이 가진 자산의 가치가 떨어질 수 있기 때문
이다. 특히 똑같은 가격의 집값으로 A지역과 B지역에 각각 집을 마련한 두 사람의 경우, 5년,10
년 뒤에도 두 사람의 자산이 같을 수는 없는 것이다. 즉 가만히 있어도 차이가 난다는 것이다.
따라서 발전가능성이 높은 지역은 10년간 집값이 몇배로 뛰기 때문에 이왕이면 이런 곳에 집을
마련하는 것이 재테크의 기본이라 할 수 있다.
필자가 권하고 싶은 방법은 다음과 같다.
우선 부동산, 특히 아파트에 투자를 하려고 한다면 지방보다는 수도권에 투자하는 것이 좋다. 왜
냐하면 향후 가격상승면에서 지방보다는 서울,수도권이 낫기 때문이다. 지방에 거주하는 사람이
라면 집을 전세로 살면서 수도권 지역에 전세끼고 아파트를 사는 것도 한번 생각해 볼만하다.
이같은 경우 이점이 두가지가 있는데, 첫째는 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 전세제도를 이용해
레버리지 효과도 볼 수 있다. 만일 1억원의 여유자금을 가진 사람이 1억원의 전세를 끼고 2억원
인 집을 매입해서 1년동안 집값이 10%(2천만원) 상승하여 2억2천만원이 되었다고 하자. 이것은 1
억원의 초기자금을 투자해 연간 20%의 수익을 올린 것과 같은 것이다.
둘째, 세금측면을 따져보아도 1가구1주택으로서 서울이라면 3년이상의 보유기간에 2년거주를 해
야 양도소득세가 비과세 되지만 경기도(과천,5대신도시 제외)의 경우 3년간 보유만 하면 양도소
득세가 면제되므로 투자이익을 극대화 할 수 있는 것이다.
만일 전세로 살기 싫고 내집을 장만해서 재테크를 하고 싶다면 4-5년 마다 새아파트로 갈아타라
고 조언하고 싶다. 지역 발전성을 고려하지 않고 아파트의 경쟁력만을 생각한다면 새아파트가 기
존아파트에 비해 가격상승력이 높기 때문이다. 이는 공급과 수요와도 관계가 있는데 새아파트가
헌아파트보다 수요가 많기 때문이기도 하다. 물론 새아파트라고 다 좋지만은 않다. 브랜드나 입
지여건, 단지규모, 평형 등을 함께 고려해 아파트를 골라야 할 것이다. 점차 시장이 국지적인 양
상을 띌 것으로 보이고 이런 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보인다.
더불어, 새아파트를 이왕이면 기존아파트가 비과세 요건을 충족시킬 즈음에 매입하는 것이 좋다.
새아파트를 매입하고 1년이내에 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도하면 양도소득세가 비과세
되기 때문이다.
참고로 꼭 기존 아파트를 매입할 필요는 없다. 2년이나 3년 즈음에 분양을 받는 경우도 생각할
수 있다. 물론 유망분양물량을 분양 받아야 하는 것이다. 분양받은 주택의 경우 분양권상태일 때
에는 주택으로 보지 않고 등기를 해야 비로소 1가구2주택이 되므로 기존주택을 매입하고 2년 즈
음에 분양을 받는다면 2년 반 후에 입주를 하게 되므로 새아파트의 잔금청산일로부터 비과세요건
을 충족한 기존주택을 1년이내에 매도하는 것은 앞서 말한 바와 같다.
필자는 한국사회 내 부자에 대한 편견을 버려야 한다고 주장하는 사람 중 한명이다. 물론 불법적
인 수단으로 부를 축적했다면 경멸해야 마땅하지만 자기가 열심히 노력하고 공부해서 부를 점차
늘려 자수성가한 사람이라면 진정으로 존경해야 하지 않을까? 물론 어느 세월에 부자가 되겠냐고
반론을 하는 사람도 있겠지만 조금씩 재산을 늘려 현생활에 후회없이 충실한다면 어느 새 늘어난
재산에 대해 새삼 새로운 기분이 불쑥 찾아들 것이다.
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