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| 내집마련 적기…목좋은 아파트 분양을 타깃으로 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 편집국장 2010-12-14 ] |
조회수 7798
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[장용동리포트]내집마련 적기…목좋은 아파트 분양을 타깃으로
<장용동 논설실장 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>
MC 성기영: 부동산시장이 해빙되면서 일부 급매물이 사라지고 미분양도 줄어든다는 뉴스가 잇달아 나오면서 내집마련 여부에 관심이 모아지고 있습니다. 특히 신규분양아파트 청약에 관심이 쏠리고 있는데요, 오늘은 내집마련 대상으로 분양아파트를 선택하는 방법에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-주택시장, 겨울 전세가 지속상승과 일부 급매물 소진, 미분양 아파트 감소 등 시장회복 징후가 여러곳에서 나타나는데 우선 이런 시장상황과 내집마련의 필요성 여부에 대해 말씀해주시죠.
▲올 하반기 들어 이런 뉴스 자주 들었을 것입니다. 불황 침체 속에서 주택시장이 회복되고 있는 것은 분명합니다. 지속 오름세의 전세가가 시장회복을 주도한 가운데 일부 재건축단지 등 급매물 소진, 미분양 아파트 감소 등이 대표적인 사례라고 할수 있습니다. 부진했던 거래도 다소 살아나는 것으로 봐서 시장이 해빙되고 있다는 것은 부인할 수 없는 사실입니다. 국민은행이나 인터넷 정보업체의 집값 상승률이 서로 다르기는 하지만 회복국면으로 접어든다는 점에서는 대동소이한 입장입니다. 지역별로도 상반기 지방주택시장이 주도적으로 회복세를 이끌었다면 하반기에는 다소 무게 중심이 수도권으로 이동하는 분위기입니다. 정부도 여기에 동의, 주택시장 동향에 예의 주시하고 있는 상황입니다.
-그렇다면 내집마련을 해야할까요, 아니면 더 늦추는 것이 좋을까요?
▲시장이 회복되고 있다는 신호는 내집마련을 더 이상 늦춰서는 안된다는 신호이기도 합니다. 더구나 경제연구소 등 연구단체나 부동산 포털 등의 내년전망을 보면 다소 엇갈리기는 하지만 올보다 시장이 나아질 것이라는데는 데에 대체적으로 동의하는 분위기입니다.
수요자들도 마찬가집니다. 한 설문조사에 따르면 주택시장이 회복되고 있다는 기대감이 팽배한 가운데 이같은 추세가 이어져 내년 상반기 부동산경기가 상승할 것으로 보는 사람이 10명중 4명에 달하는 것으로 조사됐습니다. 일부 일시적 현상이라는 경계론도 아직 가시지않고 있으나 수도권 거주자의 10명중 5명이 내년에 집값이 오를 것으로 예상했고 주택거래 시기를 내년 상반기로 잡는다는 결과는 이제 내집마련에 나서야 한다는 사실을 확인시켜 줍니다.
일단 가격흐름 구조상이나 경제여건상으로도 자금여력을 감안해야 하겠지만 내집마련에 대해 관심을 가져보는게 좋을 듯 합니다. 내년 상반기 주택경기가 반등한다면 올 연말과 내년 초가 내집 마련을 위한 기회가 될수 있겠죠.
-그렇다면 내집마련 방법이 문제입니다. 여러가지 길이 있을 텐데요. 어느 방법이 가장 효율적일까요?
▲내집마련 방법은 아주 다양합니다. 자금여건부터 청약통장가입 여부, 그리고 생활여건, 투자여부 등에 따라 각기 다를수 있지요. 당장 자기부담능력이 충분하다면 기존 주택매물을 골라잡을수 있겠죠. 그러나 샐러리맨 처럼 쌓아놓은 돈이 없고 약간의 저축과 대출금을 감안할 경우 신규아파트 분양이 유리하겠죠. 이런 경우 청약통장이 있으면 더욱 유리합니다.
일단 크게 기존주택을 잡는 방법과 신규아파트나 미분양 아파트, 그리고 분양권이나 입주아파트를 매입하는 방법을 생각해볼 수 있는데요. 기존주택의 경우는 확실한 입지나 환경분석이 가능한 반면 자금이 한꺼번에 투입되어야 하는 부담이 있습니다. 재건축 아파트 등의 경우처럼 투자효과를 감안한 경우도 있을 수 있습니다.
이에 반해 신규아파트나 미분양 아파트 등은 당장 목돈이 필요치않다는게 최고의 매력입니다. 최소한 6번이상 분양대금을 나눠갚고 기간도 2년 이상인 경우가 대부분입니다. 전세금을 빼서 잔금을 치루고 입주할수도 있죠. 각종 자금지원도 많구요. 반면 생활여건 등의 분석이 애매합니다. 그러나 이 방법은 목돈이 많이들지않고 향후 집값이 오를 경우에 대비할 수 있어서 매우 효과적인 방법이자 많이 이용하는 경우입니다.
아까 말한 정보업체 설문조사에서 내년 상반기 아파트에 투자하겠다는 응답률이 29.6%에 달하고 있음도 이를 반영하는 것으로 볼수 있습니다.
-주택유형도 가지가지잖아요. 단독주택도 있고 아파트, 연립, 빌라, 오피스텔, 최근들어서는 도시형생활주택 등 다양한데 어떤 것을 선택해야할까요?
▲이것 역시 자금이나 가족인원수, 생활환경 등에 따라 다릅니다. 단독은 프라이버시는 확실히 보장되지만 모든 주택관리를 본인이 한다고 생각해야 합니다. 전원주택으로 나갔다가 이를 못견디고 돌아오시는 분들이 많은데 바로 이런 관리가 최대의 난제입니다. 자금도 많이 들구요.
연립이나 단순 빌라는 분양 때와 비교해서 주거환경이 크게 달라지지않고 가격탄력성이 작은게 문제입니다. 오피스텔은 엄밀히 주택이라 말할수 없습니다. 도심권에서 단독가구주가 거주하는 패턴이지요. 가족단위로 살기에는 무리입니다. 도시형생활주택도 마찬가지구요. 규모가 작은게 대부분이고 2주택 범주에 들어가 양도세 감면 혜텍도 불리합니다.
결국 이렇다 보니 많은 가구가 투자분석이나 거래가 비교적 손쉽고 환금성이나 가격탄력성이 좋은 아파트를 선택합니다. 전체 주택의 53% 이상을 차지하는 이유이기도 하구요. 신평면이어서 향후 투자성이 확보되는 경우가 많습니다.
서초구 래미안반포퍼스티지 268㎡형과 신반포 92㎡형이 나란히 올들어 2억5천만원 상승하며 시세 상승액 1위 아파트로 꼽혔지요. 올해 가장 많이 오른 아파트로 서울 강남 서초의 래미안반포퍼스티지가 꼽혔는데 침체 속에서도 2억5천만원이 오른 것으로 나타났습니다.
-아파트를 분양받는 내집마련 요령은요?
▲우선적으로 청약통장을 준비하는 일인데요. 시중은행 가입이 필수요건입니다. 무주택자인 경우 보금리자리 주택을 우선 고려해 보시는게 좋습니다. 민영아파트는 공공아파트보다 비싸고 분양에서도 유리하지않기 때문에 무주택자들은 보금자리주택을 우선 대상으로 삼아 정보를 모으는게 중요합니다. 서울시에서 공급하는 장기전세주택, 시프트를 선택하는 것도 방법이구요.
민영아파트는 낡은 주택에서 새집으로, 좀 더 큰집으로 옮겨가려는 수요가 적당한데요. 고민은 재건축이나 뉴타운 등 도심권 아파트를 분양받자니 자금이 많이 소요되고 외곽지 분양은 향후 투자성이 문제이구....이게 고민입니다. 자금과 생활여건에 맞는 선택이 필요합니다. 투자성을 본다면 대출금을 늘려서라도 도심권 유망단지, 그렇지않고 우선 내집마련에 목표를 뒸다면 공공택지 아파트를 분양받는게 일반적인 사례입니다. 아파트 분양정보는 분양시 마다 신문에 공고가 의무화되어 있습니다. 인터넷 등에서 정보를 잘 수집하고 입지분석 등을 잘 판단, 결정해야 합니다. 전문가와 협의하는 것도 요령이죠.
요즘 신평면도 많이 등장해서 1가구이지만 방 1개를 전ㆍ월세 줄 수 있도록 꾸민 평면 등 실속형으로 꾸며진 경우도 많습니다. 반드시 모델하우스에 나가 확인하는 지혜가 필요합니다.
-통장없이도 분양이 가능하다면서요?
▲그렇습니다. 물론 좋은 아파트, 매력있는 아파트라면 인기가 좋아 1순위권에서 마감되겠지만 최근 경기를 반영, 순위권에서 미분양되는 경우가 대부분입니다. 이른바 통장없이도 분양받는 4순위권까지 가는 경우가 대부분인데요. 청약통장이 있어도 이를 쓰지 않고 4순위로 당첨되면 계약을 포기해도 재당첨 제한이 없는 게 장점이 있습니다.
최근 신규아파트 청약경쟁률을 보면 특별한 경우를 제외하고는 순위권에서 대부분 미달됩니다. 용인 성복동에서 지난 3일 분양한 아파트 340가구 가운데 1~3순위 청약에서 41건만 접수돼 대거 미달됐으며 4순위 청약에서는 이미 300명 이상 신청한 것으로 나타났습니다.
-미분양아파트를 선택한다면?
▲우선 자금조건이 좋은 경우가 대부분입니다. 중도금 이자를 내주거나 할인된 가격에 파는 경우도 있습니다. 그러나 미분양은 반드시 원인이 있습니다. 분양가가 비싼 경우, 입지가 불량한 경우 등을 들수 있는데요, 분양가가 비싼 경우 할인한다 해도 별로 싸지않은 경우가 많습니다. 심지어 수원시청 인근 오피스텔은 40% 이상을 할인해도 주변 시세와 비교해서 결코 경쟁력이 없는 경우가 있습니다. 그러니 잘 고르기가 쉽지않습니다. 전세난이 가열되면서 준공후 미분양물량이 감소하고는 있으나 조심해서 선택해야 합니다.
-미분양 아파트로 골치를 썩이는 경우가 많은가 본데요?
▲그렇습니다. 미분양이 줄고있다 하지만 수도권은 여전히 늘어나는 추세입니다. 지방 미분양 주택은 업계의 자구노력과 정부의 지원으로 빠르게 해소되고 있지만, 수도권 미분양은 차츰 늘어 3만가구에 육박하면서 1995년 이래 15년 만에 최대치를 기록했습니다.
더우기 미분양 물량 가운데 3분의 1가량이 ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택인데다 2007년 말 분양가 상한제를 앞두고 `밀어내기‘한 고분양가의 대형 아파트가 70%에 달해 쉽게 소진되지 않을 것으로 전망됩니다.
서울이 2506가구, 인천이 4127가구, 경기 2만2701가구에 이르고 있으나 건설회사가 직원들에게 임시 가분양해놓은 물량을 감안하면 이보다 훨씬 많을 것으로 추정됩니다.
인기지역이라는 광교권에서도 미계약물량이 나올 정도로 분양시장은 아직 호전되지 않은 상황입니다. 이를 전매하는 사례까지 생겨나고 있습니다. 사기전매죠. 몇백만원씩을 받고 이를 파는 것인데요. 직접 모델하우스에서 분양업체와 계약을 하지않고 부동산 중개업소간 전매물건을 사면 자칫 낭패를 볼 수 있습니다.
또 일부는 분양이 안되기 때문에 직원들을 대상으로 가분양된 물량도 많습니다. 분양회사나 건설회사의 임직원이 분양을 받은 것 처럼 위장, 대출을 받은 경우죠. 일산 등 대규모 단지에서 이같은 경우가 많습니다. 건설회사와 직원간에 민원이 속출하는 상황입니다. 입주가 다가오면서 이런 물량이 속앓이 매물로 등장하고 있습니다.
(www.changapt.com)
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