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| 지방 부동산 불바다, 내년 수도권서 재현된다! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-11-01 ] |
조회수 3683
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지방 부동산 불바다, 내년 수도권서 재현된다!
약발 다한 보금자리, 공급부족 대란사태 부를것!
“젊은 양반, 한번 생각해보슈, 보금자리 분양가는 주변시세랑 비슷하거나 기본 용적률 250%와 민영아파트에 비해 품질이 떨어지는 주공(現LH)에서 짓는 아파트라는 핸디캡을 감안하면 되레 주변 집값보다 더 비싼것이나 마찬가지이고, 거기에다 전매제한이 7년에서 10년이나 되고 5년동안 의무거주를 해야하는 아파트에 어떤 바보가 청약하겠수”
필자가 뙤약볕이 쨍쨍 내리쬐는 지난 7월말 서울 강북지역의 한 부동산 사무실에 들러 거래동향이나 급매물 동향을 알아보면서 때마침 보금자리에 관한 얘기가 나와 20년넘게 부동산을 운영중이신 50대 후반의 공인중개사 사장님께 보금자리주택에 대해 어떻게 보시느냐고 여쭤보자 필자에게 들려준 대답이다.
백번 옳은 말이다. 필자가 최근 세미나나 스터디를 진행하면서 고객들이나 카페회원들, 그리고 수강생들과 의견을 나누는 주제가 보금자리인 경우 필자는 물론 수강생들로부터도 반드시 나오는 이야기가 바로 보금자리주택의 약발이 다했다는 내용이다.
작년 10월 첫 분양했던 보금자리 시범지구만 해도 분양받아볼만한 충분한 메리트가 있었다. 예컨대, 작년 10월이면 금융위기이후 작년 1월부터 반등하기 시작한 서울과 수도권 집값이 여름을 지나 상당폭을 한창 키우고 있었던 막바지였다.
때문에 주변집값과 견줘 보금자리주택의 분양가는 강남권의 경우 사실상 반값이나 다름이 없었고, 수도권 보금자리의 경우에도 주변시세 대비 대략 70%~80%수준에 불과하여 강남권인 세곡1지구와 우면지구는 물론 수도권 보금자리였던 하남미사지구나 고양 원흥지구조차 메리트가 있는 분양가 수준이었다.
<보금자리 시범지구 위치도/자료:국토부>
이 때문에 보금자리 열풍이 불면서 수도권 청약시장 판도가 보금자리냐 비보금자리냐로 양분되는 양상을 보이면서 보금자리가 아니면 웬만한 지역의 청약물량은 거들떠도 보지 않으면서 기존 주택구입을 대거 뒤로 미루거나 보금자리 분양할때까지 무조건 기다리고 보자는 식으로 변화됐고, 이렇게 보금자리를 기다리는 사람들의 심리에는
‘앞으로 싼 아파트 쏟아질텐데, 내가 뭣하러 비싼 기존집을 사? 내가 뭣하러 분양가도 비싼 비보금자리 민간택지에서 분양받아? 이제 기다리기만 하면 정부에서 알아서 싼아파트 대량으로 공급해줄텐데, 무조건 기다리자’
하는 일종의 보상심리까지 가세하여 주택수요가 물밑으로 가라앉게 된것이다. 수요자들이 이런 생각을 한데에는 그만한 이유가 있었는데 가장 큰 요인은 바로 분양가였다. 주변시세대비 분양가가 싸다는것은 향후 낡은 주변아파트에 비해 새아파트로 입주할수 있는 추가적인 메리트까지 주어져 분양물량을 더욱 돋보이게 한다. 실제로 분양가가 주변시세와 비슷하기만 해도 새아파트 프리미엄으로 인해 청약이 순조롭게 이뤄지는것이 보통이지만 대개 건설사들이 이익을 많이 가져가기위해 주변시세보다 비싸게 분양하거나 아예 주변시세와는 별개로 터무니없는 고분양가를 책정해 미분양을 자초하는측면이 강하다고 볼수 있다.
이렇다보니 많게는 주변시세대비 일단 신규분양아파트 분양가가 단돈 얼마라도 싸다면 이들 물량의 경쟁력은 곧바로 확보되는것이다. 작년 첫 분양을 성공리에 마쳤던 시범지구의 분양가는 강남권의 경우 대략 3.3㎡당 1030만원~1150만원 수준으로 당시 주변시세의 60%수준에 불과했다.
(강남권 보금자리 시범지구 3.3㎡당 분양가)
3.3㎡당 평균 분양가격이 대략 1100만원 안팎이었다는 얘기다. 이는 강남권 보금자리지구 주변 시세인 3.3㎡당 1900만원 내외에 비해 거의 절반가까이나 저렴하여 청약후 당첨되는 사람들이 기대하는 잠재적 시세차익은 3억원이 훌쩍넘는 액수였다. 물론 10년 전매제한에 의무 실거주기간 5년이라는 족쇄가 채워지긴 했지만 잠재적으로나마 주변시세에 비해 현저히 낮은 분양가는 당첨자들에게는 각종 규제도 충분히 감내할만한 차익으로 여겨져 강남권 당첨자는 로또에 당첨된것에 비유되기도 했다.
그러나 현재는 본청약을 앞두고 분양가가 당초보다 상승할것으로 예상되고 있고 작년 시장이 좋았을때의 주변아파트 시세가 많이 하락한 상황이어서 잠재적 시세차익도 눈에 띄게 줄어든게 사실이다. 그렇긴 하지만 강남권 보금자리는 그래도 지금까지도 메리트가 있어보이기는 하지만 수도권 보금자리주택으로 시선을 돌리면 상황은 사뭇 달라진다.
하남 미사지구의 경우에는 본청약시 예상분양가와 주변시세와의 격차가 많이 좁혀져 전매제한이나 실거주의무기간같은 족쇄를 달고 살아야 하는 핸디캡을 상쇄할만한 명백한 시세차익이 눈에 보이지 않는 상황이며, 고양원흥지구로 가면 사정은 더 심각해진다. 고양 원흥지구의 경우 분양가가 주변시세와 사실상 별다를게 없을정도로 비슷해진 상황이어서 보금자리 메리트는 크게 떨어졌다.
“소장님, 고양원흥지구에 당첨됐는데, 본청약때 계약을 해야 할까요?”
최근 부쩍 이런 내용으로 상담해오는 분들이 많아졌고, 고양 원흥지구보다 사정이 나은 하남미사지구에 당첨된 분들조차도 계약해야하는지 여부를 명확하게 알려달라고 유료상담을 신청하시는분들도 늘어났다. 당초 2차 보금자리보다 먼저 분양하면서 주변시세가 높았던 작년 10월당시에 분양받았던 탓에 그나마 2차 보금자리주택에 분양받은 당첨자들보다 조금 상황이 나은 시범지구 당첨자들조차도 본청약때 계약을 해야 할지 말아야 할지 점점더 고민의 수위가 높아지고 있는것이다.
심지어 최근에는 강남권 보금자리주택 시범지구와 2차보금자리 강남권 보금자리 물량 전용 85㎡(34평)에 당첨된 몇 분에게서
“소장님, 제가 분양받은 강남 보금자리가 분양가가 싼것같지도 않고, 설사 남들은 싸다고 하지만 4억원이 훌쩍넘는 분양가를 감당하기가 쉽지 않아서 보금자리 본청약을 하지않고 계약을 포기할까 생각중인데, 본청약때 계약을 포기하더라도 임대아파트나 시프트에는 청약할수 있지 않나요?”
라는 내용들로 상담을 해오시는분들도 몇 명 계시고 현재도 이런분들의 상담건수가 늘어나고 있다.
“사장님, 자금사정이나 지금의 주택경기침체등으로 고민이 되시는것은 충분히 이해가 가지만, 그래도 붙들고 있으셔야죠. 계약포기하시면 나중에 후회하실 가능성이 훨씬 높습니다. 그리고 나중에 저한테, ‘제가 그때 계약포기하려고 상담했을때 왜 말리지 않았느냐?’라고 저를 괴롭히실 가능성이 큽니다. 그리고 강남권에 4억초반으로 30평대 아파트를 앞으로 분양받기는 거의 불가능하십니다. 수도권 웬만한 곳에서도 같은 면적의 분양가가 4억원이 훌쩍 넘는데 강남권에서 4억원 초반이면 놓치기엔 너무 아까운 물건이지요. 아직 입주하려면 한참 남았으니 그때까지 열심히 저축하시고 조금이라도 돈 더 모으셔서 새아파트에 들어가 사셔야죠”
필자는 강남권 보금자리에 당첨되신 상태에서 이와 같은 내용으로 상담을 해오시는분들에게는 일단 계약을 하실것을 권유하고 있다. 아니 권유라기보다는 당부 내지는 강권이라고 해야 맞을것이다. 여하튼 강남권이나 위례신도시 보금자리처럼 시세차익이라도 일단 몇억원정도 먹고들어가는 보금자리물량이라면 메리트가 아직은 있지만 수도권 보금자리처럼 어정쩡한 시세차익으로는 보금자리 주택 청약열기가 살아나기 불가능하다.
이러한 이유들로 인해 이미 2차 보금자리지구에서는 강남권 물량만 선방하고 나머지 수도권 보금자리물량은 겨우 체면치레를 했거나 미분양 수모를 당해야만 했다. 특히 부천 옥길이나 시흥은계, 남양주 진건같은 수도권 보금자리물량은 실수요자들의 외면을 받으면서 미분양되는 상황에 직면해야 했고 2차 강남권보금자리역시도 시범지구와같은 열기는 다소 식을수밖에 없었다.
상황이 이렇다보니 정부와 LH에서도 단순히 LH의 천문학적인 부채로 인한 재정난과는 별개로 시장상황과 수요자들의 외면으로 분양성공을 장담하기 어렵고 십중팔구 수도권 보금자리를 중심으로 미분양이 날것이 확실시되고 있는 상황에서 3차보금자리의 공급물량을 축소하거나 조절하는 선택을 하지 않을수 없게 된것이다.
이처럼 보금자리주택의 실효성은 불과 1년도 안돼 주택시장에서는 찬바람을 맞고 있고 냉대를 받고 있는 현실이다. 정부가 당초 야심차게 추진하면서 주변시세보다 엄청나게 싼 반값아파트 수준의 아파트를 인쇄기 공장에서 인쇄물 찍어내듯 막대한 물량을 시장에 쏟아내겠다는 공급폭탄 협박은 1년도 안돼 이빨빠진 호랑이가 되어버린것이다.
특히나 3차 보금자리지구는 강남권 물량이 단 한 채도 없는 상황이어서 시장이 현재 상황에서 크게 나아져 주변집값이 큰폭으로 상승하여 다시금 작년 10월 시범지구 분양당시와 같은 상황이 되지 않는 한 2차 보금자리주택보다 더 외면받을 가능성이 농후하다.
이렇게 되면 정부와 LH는 보금자리주택공급물량의 대폭적인 수정이 불가피할것이며 이에 따라 보금자리공급계획은 향후 큰 차질이 불가피하여 중장기적으로는 공급부족현상을 불러올 가능성이 크다.
시장은 참으로 무섭고 냉정하다. 정부가 집값을 잡기 위해 던진 보금자리 공급폭탄이라는 날카로운 칼날이 어느새 부메랑이 되어 무주택자들과 폭락론자들에게로 날아오고 있는 형국이 되버린것이다.
시장은 이미 움직이고 있다. 매수 절대우위시장은 이미 자취를 감취고 이제는 매도-매수 기싸움이 시작된 상태에서 매수세가 서서히 당황하면서 매수우위시장이 변화의 조짐을 보이고 있고 시장에서 급매물은 빠르게 소진되고 있다.
내년 이후 전례없는 전국적인 입주물량 폭감으로 시장은 자칫 전세대재앙과 주택가격 단기 폭등사태를 불러올 가능성조차 점쳐지는 일촉즉발의 상황으로 치닫고 있다.
시장참여자들은 2010년 4/4분기 마지막 내집마련과 갈아타기 기회를 놓쳐서는 안되며, 자신들은 정작 집을 팔지 않으면서 집값 반토막이니 집값 6분의 1토막이니 하며 공포감을 이용해 마치 점집의 점쟁이처럼 집값폭락을 예언하고 집을 당장 팔라는 종말론적 주장에 목을메고 서적판매에 열을 올리는 폭락론자들의 허황된 대폭락 망령에 다시는 휘둘리지 말아야 할것이다. 이번 주말에도 서울과 수도권에서 급매물이 얼마나 빨리 소진되었는지는 현장 부동산에 방문해보면 당장 알수 있을것이다. 책상머리에만 앉아있지 말고 제발 이제는 폭락론자들도 현장에 좀 나가서 상황파악을 해야 할 시점인듯싶지만 미동도 하지 않는 폭락론자들의 행태가 씁쓸하기만하다.
한편, 2010년 10월의 마지막 주말에도 제 주변의 고수들과 안목이 높은 고객들은 소리없이 강남권 블루칩 물량과 서울 비강남권 급매물 및 수도권의 가장 유망주이자 쌍두마차인 광교와 동탄의 분양권과 급매물을 매수하고 있다. 이들 고수들이 급매물을 사들이는 이유는 내년이후 전례없는 입주물량 폭감사태를 미리 예상하고 남들보다 미리 움직여야 고수익을 낼수 있다는 투자 대원칙을 잘 알고 있기 때문이다.
초보자들은 급매물이 다 빠지고 뉴스에서 바닥을 쳤다는 기사와 주변지인들이 물건을 사들이는것을 목격한 후에 움직이게 되고 결국 추가비용을 더 지불하게 되는것이다. 지금 시장은 우리가 알고 있는것보다 빠르게 회복중이다. 지난번 부산에 가보니 부동산마다 불바다에 가까울정도로 지방이 불이 붙어있음을 알수 있었다. 절대로 오를일이 없다던 부산에서 지금불바다가 된 이유는 단 한가지 입주물량이 부족해서다. 이런 불바다가 내년 2/4분기 본격적으로 수도권에서 재현될 가능성이 매우 높다. 따라서 지금 4/4분기는 타이밍상으로는 마지막 기회가 될것으로 전망된다. 고수들의 뒷북을 치기보다는 고수들을 따라가며 현저하게 저렴한 유망지역 급매물을 사들여 내집마련과 시세차익의 두 마리토끼를 잡을수 있는 좋은 기회가 될것이다.
-본 칼럼은 필자 著 <하우스 푸어에서 살아남는 법>(2010.9刊) 에서 발췌 및 내용 추가한 것임-
네이버카페: <부가모> (http://cafe.naver.com/bootechhospital)
부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr)
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