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| 전세가 상승이 가져온 후폭풍-전세보증금 과세 등 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 편집국장 2010-10-20 ] |
조회수 6143
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전세가 상승이 가져온 후폭풍-전세보증금 과세 등
<장용동 논설실장 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>
MC 성기영: 지난주 집중 분석해드린 것처럼 전세가 상승과 확산이 화두입니다. 주간 단위로 수백만원에서 많게는 몇천만원이 뛴 경우까지 나올 정도입니다. 오늘은 전세가 상승에 따른 파급효과를 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-전세가 상승과 지역확산이 계속되면서 여러가지 파장이 생겨나고 있는데요. 우선 정부가 전ㆍ월세 신고제도를 도입하겠다고 밝혔죠? 어떤 내용인가요?
▲정부가 전월세 가격과 거래 동향을 한눈에 볼 수 있는 시스템을 구축하겠다는 것입니다. 국토해양부는 그동안 도입을 검토했던 주택 임대차 계약서 상의 거래정보를 부동산거래관리시스템(RTMS)에 입력, 관리하는 전ㆍ월세 거래정보 시스템을 연내 개발해 내년부터 운영할 계획입니다.
임차인이 전ㆍ월세 계약 후 전입신고를 할 때 확정일자를 받는 제도를 활용, 읍·면·동사무소에서 계약서 상의 임대·임차인, 소재지, 계약기간, 보증금 등의 정보를 입력하게 되는 시스템입니다.
또 공개 가능한 전ㆍ월세 실거래 정보를 주기적으로 공개하는 방안을 추진할 계획입니다. 이렇게 되면 그간 전ㆍ월세 가격 동향을 중개업소를 통해 파악, 정확성과 신뢰성이 부족하다는 지적이 제기돼 왔는데 아파트나 단독, 다세대 등 주택 유형과 지역별로 전ㆍ월세 시장의 동향을 정확히 파악할 수 있을 것입니다.
-이렇게 되면 투명성이 확보되겠지만 전ㆍ월세 놓는 집주인들의 걱정이 많아지겠는데요.
▲확정일자를 부여할 때 읍·면·동 사무소 공무원이 입력하기 때문에 의무사항은 아니라고 할수 있습니다. 그러나 확정일자는 전세보증금을 안전하게 확보한다는 차원에서 세입자들이 개별적으로 법적 구속력을 확보하는 것이기 때문에 대부분 노출이 된다고 봐야합니다. 아시다 시피 주택임대차계약을 한 날짜를 확인하기 위해 임대차계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는 것이 확정일자제도인데 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 임차인에게는 주택임대차보호법에 따라 보증금에 대한 우선변제권이 주어집니다. 따라서 대부분 신고하는게 관례입니다.
-부동산 매매처럼 공인중개사가 전ㆍ월세 거래신고를 하는 것이 아니라 세입자, 그러니까 임차인이 하는 것이죠?
▲확정일자 부여 청구의 주체는 계약서가 있는 사람으로, 부동산 매매처럼 공인중개사가 신고할 필요는 없습니다.
-그렇다면 노출되는 정보가 어떤 것들인가요?
▲임대인과 임차인, 주택 소재지, 임대차 기간, 보증금과 월세, 확정일자 부여일 및 등록번호 등입니다.
-그래서 얘긴데요. 집주인들에게 과세기본자료로 활용될수 있다고 봅니다. 그렇잖아도 정부는 전셋집에 대해 집주인에게 과세를 하겠다는 의지를 밝힌터라 이것이 그 전초전이 아닌가요?
▲그렇게 봐야합니다. 전입신고시 임대차 계약내용을 전산으로 기록하게 한 것은 사실상 전ㆍ월세 실거래가 신고와 같은 효력을 가집니다. 현재 실시되고 있는 매매가 실거래신고와 동일한 효과를 거둘수 있지요. 특히 월ㆍ세의 경우 정부는 완전한 과세자료를 확보할수 있습니다. 그동안 전ㆍ월세에 대한 과세를 하지 못한 점을 전입신고시의 신고내용으로 과세를 할 수 있게 됩니다.
-그렇지않아도 전ㆍ월세 과세는 논란인데 ....
▲전ㆍ월세 과세의 허점과 이 제도의 추진 과정은 우리나라 세제 개편 실상의 한 단면을 여실히 보여줍니다. 부과는 좋으나 형평성 문제가 더 논란이 되고 있습니다. 월세 소득자나 고가 주택 보유자 과세와 전세보증금 과세가 어긋나기 때문입니다. 예를 들어 10억원 짜리 전세 2채 보유는 비과세, 1억5000만원짜리 전세 3채는 과세하는 불합리성이나 고가의 월세는 1채 이상이라도 과세하는 문제를 안고 있습니다. 종합적 검토가 필요한 대목입니다.
-전세가 상승과 확산으로 시프트에 대한 정책변경도 추진된다면서요.
▲이사걱정없이 값싸게 살 수 있는 장기 전세주택에 대한 관심이 높아졌습니다. 집값이 떨어지고 전셋값은 급등하는 불안한 상황에서도 주변 전셋값의 80% 이하로 최장 20년간 거주할 수 있기 때문입니다. 특히 보증금 인상 폭을 연간 5% 이내로 제한한 점은 치솟는 전셋값 때문에 불안한 무주택 서민들에게 큰 매력으로 꼽힙니다.
소형이 특히 인기를 끌다보니 서울시는 장기전세주택(시프트)의 공급 규모 기준을 기존에 전용면적 59m², 84m², 114m²형에서 59m², 75m², 84m², 102m²형 등으로 조정하고 중·소형 평형을 대폭 확대키로 했습니다.
시프트 공급비율은 기존 59m²형 60%, 84m²형 30%, 114m²형 10%에서 59m²형 60%, 75m²형 10%, 84m²형 25%, 102m²형 5%로 바뀌어 물량의 95%를 중소형으로 공급하게 됩니다.
서울시는 또 서민의 주거를 안정시키고자 향후 4년간 시프트 및 공공임대주택 약 6만 채를 공급하기로 했습니다. 올해 시프트 7341채를 공급하는 데 이어 내년부터 2014년까지 2만5143채를 추가로 지을 예정입니다. 올해 공급 물량은 2007년 시프트가 도입된 이후 지난해까지 3년간 공급된 7884채에 육박하는 규모입니다.
-전세가 상승이 수도권지역 준공 후 미분양, 미입주 단지에 호재로 작용하고 있다면서요.
▲미입주로 고전하던 신규 입주단지 활기 되찾고 있는 점도 달라진 풍속도입니다. 특히 서울서 밀려난 전세 수요자, 수도권 새 아파트로 이동하면서 준공 아파트의 입주율이 상승하고 분양권 가격도 벗어나는 분위기입니다.
용인, 일산, 남양주 등지의 대단지 중심으로 전세 거래가 활기를 띠고 입주율도 상승세로 돌아선 것입니다. 입주 초기보다 전세금이 2000만~3000만원씩 뛰고 분양권 가격도 최악은 벗어나고 있다. 아직 전세금 상승세가 매매가까지 영향을 미치지는 못하고 있습니다.
-일부지역에서 전세계약시 5% 넘게 금액을 올려받아 문제가 되고 있는데요. 법적 규정이 어떻게 되어있나요.
▲요즘 혼선이 있는것 중의 하나입니다. 전세가 크게 오르면서 수천만원씩 올리려는 집주인과 세입자가 실랑이를 벌이는 것인데요. 임대차보호법에 1년에 5%만 올릴수 있도록 규정하고 있는데요. 재계약시 이를 무시하고 많이 요구할수 있느냐, 임차인의 경우는 올려줘야 하느냐가 문제가 되고 있습니다.
묵시적 재계약이냐, 신규계약이냐에 따라 다르죠. 만기 1개월전까지 아무말이 없었다면 묵시적 갱신이고 이는 5% 올려 주고 2년을 살 수 있습니다.
계약하고 1년이 지나거나 증액하고 1년이 될 때에는 집주인이 5%의 증액은 요구할 수 있게 법이 규정하고 있습니다.
묵시적 갱신의 경우에는 기간을 2년으로 보장하는 것일 뿐 보증금의 경우도 전과 동일한 것은 아니라고 판례에서도 판결하고 있습니다. 임차 등은 1년이 지나면 당사자 상호간에 증감을 청구할 수 있게 되어 있습니다(주택임대차보호법 제7조)
-전세가 상승으로 오피스텔 분양도 인기라는데요.
▲그렇습니다. 임대사업에 유리한 소형 오피스텔이 불티가 나는 상황입니다. 서울 강남구 역삼동 오피스텔 강남역 서희스타힐스가 평균 5대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다. 서희건설은 이달 11~12일 청약 접수를 받은 결과 234실 모집에 1245명이 몰렸다고 밝혔습니다. 계약면적 52㎡ 이하가 몰린 5군은 28대 1로 최고 경쟁률을 기록했습니다.
이 오피스텔은 오피스텔 임대수요가 넉넉한 강남역 인근에 들어서는 데다 전용 33㎡ 이하 초소형으로 이뤄져 투자자들의 관심을 끌었습니다.
소형 오피스텔의 단점으로 지적되는 부족한 수납공간을 확보하기 위해 생활에 필요한 가전제품·가구 등을 붙박이로 설계한 풀퍼니시드 시스템도 인기 요인으로 꼽힙니다. 분양가는 3.3㎡당 1200만~1400만으로, 최근 인근에서 공급된 오피스텔 분양가보다 3.3㎡당 100만원 이상 싼 게 인기이유였습니다.
22일 분양에 들어가는 강남역 인근 현대산업 아이파크 오피스텔도 분양가가 1600만원대이긴 하지만 관심이 많을 것으로 예상됩니다. 임대입지가 양호하기 때문입니다.
-장용동 헤럴드경제 논설실장-
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