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| 8.29주택거래활성화 대책과 보완점 |
| [ 박상언 유엔알대표 2010-08-31 ] |
조회수 7588
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DTI선별적 폐지, 집값 상승기대감이 있어야 효과
DTI선별적 폐지보다 보금자리주택과 같은 공공 주택 대규모 손질이 핵심
8.29대책의 핵심은 우선 실수요자가 투기지역이 아닌 곳에서 9억원 이하의 주택을 매입할 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사하도록 하는것이다. 실수요자는 무주택자 및 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건의 1가구 1주택자로 서울강남3구(강남·서초·송파)는 제외했다. 대상주택은 1가구1주택 양도세 비과세 기준인 9억원 이하로 지난해 9월 DTI규제가 도입될 때 6억원 이하였었던 것으로 비춰서 적용범위가 완화되었다.정부는 DTI규제 완화와 함께 거론됐던 주택담보인정비율(LTV)는 현행대로 유지키로 했다. 올해 말 종료될 예정인 다주택자 양도세 중과세율(2주택 50%, 3주택 60%) 완화 제도의 일몰 시한이 2년 연장돼 6~35%의 일반 세율이 적용되고, 취·등록세 50% 감면 시한도 1년 연장하는 방안이 추진된다.
아울러 4.23대책을 보완해 신규 주택을 분양받은 사람이 소유한 투기지역 이외의 기존 주택을 구입할 경우 자금 지원 요건을 완화해 입주예정자의 소유 주택도 포함하고 85㎡ 이하는 유지하되 6억원 이하였던 금액 제한은 없앴다. 이들에게는 내년 3월 말까지 연리 5.2%에 20년 상환 조건으로 가구당 2억원 이내의 자금이 지원된다. 부부 합산 연소득이 4000만원 이하로, 생애 처음 비투기지역의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 사는 무주택 가구주에게도 같은 혜택을 준다.
보금자리 사전예약 축소ㆍ연기
보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침이다.
. 8.29대책, 보완점
실수요자들에 한해 시행되는 DTI의 선별적 완화로는 주택거래가 활성화되기는 힘들다. 이번 대책으로 기존보다 대출액이 늘어났다고 할지라도 주택가격상승에 대한 기대감이 없다면 정부에서 지칭하는 실수요자들이라 하더라도 주택구매욕구가 일어나지 않기 때문이다. 지금까지 , DTI 한도는 서울 강남 3구가 40%, 서울이 50%, 인천·경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다. DTI가 실수요자에 한해 시행되고 있는 지금도 소진 비율은 20%인데 DTI 한도가 늘어난다고 해도 집값 상승에 대한 기대감 없이는 DTI 한도폐지 효과는 반감될수 밖에 없다. 실수요자를 위한 이번 DTI규제 완화는 거래활성화에 그다지 도움이 되지 않을게 확실한데 지금과 같은 금리 인상기에는 실수요자에 의한 DTI규제완화 효과가 반감될 수 밖에 없기 때문이다 역설적으로 DTI규제 완화는 주택가격상승여력이 남아있는 금리인하기에 시행하는 게 오히려 더 효과적이다.
과거와 같이주택 시장이 크게급등하기는 기대하기 힘든 시점에서 DTI규제완화는 지역 혹은 주택의 가격을 구분하지 말고 보다 폭넓게 대상을 확대하는 것도 추가적으로 검토해 볼만하다.
단기적으로 볼 때 이번 대책은 급매물 해소와 주택시장 하락세를 멈추는데 도움이 될지언정 중장기적으로는 주택시장 메커니즘을 정상적으로 돌리기를 기대하기에는 역부족이다. 궁극적인 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없이 DTI 전면적인 완화뿐만 아니라 보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모 공급과 시기조절도 추가적으로 이뤄져야 한다.
실수요와 투자수요구분 모호
복합적으로 존재하는 실수요와 투자수요를 이분법적으로 바라보는 것 자체도 비현실적으로 비쳐질 수 있다.
저금리시대, 서민들은 은행에 적금이나 예금을 할라치면 0.1%라도이자를 더 얹혀주는 금융기관으로 찿는 수고를 마다치 않는다. 이런 원초적 경제행위까지 투기로 낙인찍는 것은 이분론적으로 주택시장을 보는 이데올리적 시각이다. 즉 물가상승율이나 대출이자수준만큼의 주택가격 상승을 바라는 분도투자자보다는 넓은 의미에서 실수요자로 구분해야 한다.
지속적으로 주택시장이 하락하는 한 주택거래 활성화를 기대하는 것은 난센스이기 때문이다.시간이 갈수록 원금이 줄어드는 특정은행에 목돈을 맡기라고 정부가 나서서 부추기는 캠페인을 하는것과 똑 같은 이치다. 결국고객들의 예금예치거부로 해당은행 의 영업차질로 해당 은행은 문을 닫을 수밖에 없다.
정부에서 엄격하게 나누고 있는실수요자라 할지라도 대출을 이용하지 않고 순수한 본인자금으로 주택자금을 치루는 분은 드물다.
실수요자들에게 주택거래시장에 뛰어들게 금융규제만 푸는 것은 .지속적인 주택가격 하락인 상황에서는 그들을 더 나락으로 빠져들게 할뿐이다. 자본주의 속성상 주택 또한 재화의 일종으로 ,일정 부분 가격이 오르는 걸 기대한다는 것은 인지상정이다. 따라서 실수요자란 말은 논리적으로 존재할 수 없다. 게다가 이번대책에서강남권에 대해서만 또 다른 잣대를 들이대는 것은 또 다른 유형의 포퓰리즘의 한 형태로 비쳐질 수 있다.
주택거래가 활성화되기 위해서는 가진자와 못가진자의 이분적적인 시각에서 벗어나 물가수준 정도의 주택가격상승은 용인해주는 사회적인 합의가 절실히 필요한 시점이다.
보금자리주택 분양주택공급, 단계적으로 폐지 적절
황소개구리와 보금자리 주택
주로 연못이나 늪지대에 서식하며 일부지역을 제외한 전국적으로 분포되어 있는외래종인 황소개구리.
70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가했다. 황소개구리는 토종개구리와 달리 겨울철에도 동면에 들어가지 않고 사계절 먹이활동을 하는것으로 알려지고 있다. 황소개구리 수명은 5~7년정도 살수 있고 우리나라 참 개구리에 비해몸집이 3~4배 이상이다.
황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을낳으며 번식이 매우빠르고 서식 밀도도 계속늘어나고 있다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다.주로어류, 뱀, 곤충등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸짖이 적은황소개구리와 일반 개구리등닥치는데로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도룡뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구잡이로 잡아 먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다.
번식력이 강한 황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반주택시장)까지 먹이로 삼고있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부스스로 좌초하고 있다
선순환구조로 잘 돌아가던 주택시장 생태계가 황소개구리로 비유되는 시기적절치 못한 보금자리주택의 대량공급으로 최대위기를 맞고있는 것이다.
주택 거래활성화를 위해서는 DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리주택 분양주택의 폐지가 요원한 시점이다. 주택시장이 급격이 위축되기 시작한것은 정부가 10년동안 150만가구의 보금자리주택을 공급한다고 발표한 것과 때를 같이한다.
이번 대책에서 보금자리주택을 2012년까지 수도권60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.하지만 한번 파괴된 생태계가 다시 돌와오기를 기대한다면 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다.
다행히, 수년 전부터 '황소개구리'들이 개체수가 자연적,인위적인 원인으로 감소하면서 생태계가 다시 정상을 찿아가고 있다는 점을 정책당국자들은 잘 음미해 봐야 한다.
일본 경기 침체, 대규모 공공주택 공급이 좌초
일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해 미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다.
일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 목적의 아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히 파악, 공급형태를 다양화 해야 한다.일본의 사례를 볼 때, 부동산 경기 하락기때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간 후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은 오히려 부동산 경기가 상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼수 있다.
서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린 분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는 보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한 공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이 중요하다.
임대사업자 요건 완화, 경기불황과 임대수익 불확실성으로 효과 의문
8.29 대책으로 임대가구수가 기존의 5가구에서 3가구로임대기간이 10년에서 7년으로 기준이완화되었다. 지금까지 서울을 포함한 ·수도권의 경우 주택임대사업용 주택은 5채 이상 보유하고 일정 요건을 충족해야만 했다. 5채 이상(전용면적 85㎡ 이하) 공시가격 3억원 이하이고 동일 시·군에 있는 경우 10년 이상 장기 임대 신청을 하면 해당 주택은 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외된다. 면적기준은 전과 동일하게 85 m²로 공시가격은 6억원 이하의 서울을 제외한 시군구에 있는 3가구 이상의 주택을 매입해야 한다. 중대형 미분양이 많이 산재되어 있는 상태에서 같은시군구에 있는 1가구가 아닌 3가구이상을 매입을 해야 하는데 주택시장 침체와 수도권 지역의 임대수요 메리트 감소로 임대사업들에게는 그다지 큰 매력이 되지 못한다.
이번 대책이 효과가 없을 경우 수도권 미분양주택 소진을 위해 지방임대사업자에게 주는 혜택에 근접하게 가구수와 면적기준을 탄력적으로 적용해 임대사업자를 대거 끌어들이는 방안도 생각해 볼일이다.
1998년 경제위기당시 정부에서 사용했던 한시적인 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면이나 아예 주택수에서 차감하는 방안도 검토해볼 만하다.
수도권을 제외한 지방의 경우 매입임대주택 사업에 대한 요건이 대폭 완화되어 이미 시행되고 있다.현행 5가구 이상인 주택매입임대사업 임대 가구수 기준을 1가구 이상으로 대폭 낮췄고 임대기간도 10년 이상에서 7년이상으로 줄었다. 지방의 미분양 주택을 사들여 임대주택으로 활용하면 의무기간은 7년에서 5년으로 줄었다.임대 주택면적도 85㎡이하 중소형 주택에서 149㎡이하 중대형 주택으로 상향조정되었다. 지난 2월11일 현재 서울·경기·인천 등 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택을 내년 4월30일까지 취득할 때 건설업체의 분양가 인하율에 따라 양도세를 60∼100% 감면해주고 있다.
적어도 수도권 지역의 여유계층을 임대주택사업으로 유인하기 위해 세제혜택이후 수도권에 비해 시장이 살아난 지방에 근접한 세제혜택이 필요하다.6월 말 현재 전국의 미분양 가구는 11만20가구로 이 가운데 수도권 미분양아파트는 2만8268가구로 전달 대비 621가구(2.2%) 증가하는 등 두 달 연속 늘고 있다. 반면 지방 미분양 아파트는 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 15개월 연속 감소추세다.
미분양 아파트를 매입하려는 리츠와 펀드에 대한 세제혜택도 검초해 볼만 하다.
미분양뿐만 아니라. 올 하반기엔 수도권에서 8만여가구나 되는 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 파격적인 미분양해소책도 병행되지 않는 한 주택시장이 살아나는 것을 바라는 것은 어불성설이다.
㈜유엔알 컨설팅 9월 2일(목) 투자설명회
거래활성화 대책이후 부동산 투자전략
부동산 투자정보업체인 유엔알컨설팅 9월 2 일(목) 오전10시 강남 롯데백화점(한티역)에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. 강사로는 유엔알컨설팅 박상언 대표가 나서며 거래활성화 대책이후 하반기 부동산시장에 대한 진단과 전망, 소액임대상품 투자처, 틈새 부동산투자 전략 등을 다룰 예정이다. 문의:02-531-2100
(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597)
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