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| 임대아파트에 투기꾼들이 몰리는 이유! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-08-03 ] |
조회수 3807
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임대아파트에 투기꾼들이 몰리는 이유!
서민을 위한 임대아파트에 투기꾼들이 몰리고 있다. 이유가 뭘까? 답은 간단하다. 투기꾼들에게 돈이 되기 때문이다.
예컨대 A공공임대 112㎡(34py)물량이 5년후 분양전환되는 임대아파트라고 치자. 이 임대아파트의 보증금이 4천만원이고 월 임대료가 40만원이라고 하면 임차인은 5년간 매년 약간의 보증금과 임대료만 인상해주고 거주하다가 5년후 분양전환을 받을때 대략적인 예상분양가가 2억5천만원으로 추정되는 상황일때 주변시세는 4억원이라고 하면 이미 이 임대아파트는 보증금 4천만원에 월 40만원짜리 값싼 임대아파트가 아니라 4억원짜리 아파트로 변모되는것이다.
문제는 원 임차인이 5년을 다 거주하고 양도세 비과세로 합법적으로 시세차익을 누리면 되는데 5년거주기간을 채우기 전에 갑자기 사업이 악화되어 급전이 필요하거나 재정적인 어려움에 처하거나 단순히 시세차익을 노리기위한 투기꾼이거나 하면 그때는 임대아파트가 불법적인 투기온상이 되기 쉽다.
또한 임대아파트 입주전에 임차권을 불법 양도하는 경우도 적지 않은데 이러한 현상은 모두 임대아파트가 나중에 분양전환되는 아파트인데다 분양가가 시세보다 훨씬 저렴하거나 애초에 확정분양가로 산정된 분양가에 의해 나중에 분양전환시 주변시세에 따라 차익이 두드러지기 때문이다.
또한 매수자입장에서는 불법거래이기 때문에 싸게 구입할수 있다는 투기적인 생각을 함으로써 임대인과 임차인이 불법거래를 할수 있는 여건이 조성되며 중간에 떳다방이나 투기적인 부동산중개업자들도 중개수수료가 정당한 법정수수료보다 훨씬 비싸게 챙길수 있다는 점 때문에 3자가 모두 불법거래의 장본인이 되는것이다.
그러나 현행 임대주택법 제19조(임대주택의 전대 제한)에 의하면, ‘임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(전대)할 수 없다’고 되어 있기 때문에 이러한 불법거래는 모두 불법이다.
다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있는데 그 요건이 엄격하게 제한되어있다. <임대주택법 시행령> 제18조(임차권의 양도 등의 허용)에 의하면 ‘① 임대주택법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하는데,
1. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대주(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대(전대)하는 경우
가. 근무ㆍ생업 또는 질병 치료 등의 사유로 그가 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구로 퇴거할 경우
나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우
다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우
2. 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 북한이탈주민이 특별 공급받은 임대주택을 근무ㆍ생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주할 경우
3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 해당 임대주택에 계속 거주하려는 직계존비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경할 경우
에 한해서만 임차권양도나 전대가 예외적으로 허용되고 있다. 또한 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 하고 이 경우 임대사업자는 임차인에게 다른 시ㆍ군ㆍ구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.
그리고 이러한 검증작업을 통해 임대사업자는 제2항에 따라 임차인이 임대사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없을 경우에만 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들이게 되는것이다. 문제는 이들 서류등을 위조하거나 허위로 꾸미는 경우가 많다.
올해초에 판교와 동탄등지에서 적발된 임대아파트 불법거래 사범들이 모두 이러한 유형에 속한다. 임대주택법을 위반하면 임차권 자격이 박탈되고 2년이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해지고, 거래를 알선한 중개업자는 중개업자격을 박탈당할수 있고 영업정지등 엄격한 행정처분이 별도로 내려지므로 이러한 불법거래는 절대로 하지 말아야 한다.
분양전환되는 임대아파트에 당첨되어 입주하면 양도세 비과세 요건등 감안하여 가급적 5년동안 거주하여 합법적으로 분양받은후 곧바로 비과세로 팔거나 내집마련이 달성되었으므로 중장기 거주하면서 다른 더 좋은 지역의 아파트로 지역 갈아타기를 하면서 재테크를 하는것이 현명하다.
거듭말하지만 입지여건이 좋은 지역에서 분양전환되는 임대아파트는 투자가치가 높지만 불법거래에 휘말리면 큰 낭패를 보기 때문에 정당한 법테두리내에서 임차권양도나 전대를 하여야 한다는점을 명심해야 할것이다.
특히 최근에는 이러한 임대아파트 불법 양도나 전대가 성행하면서 투기화되다보니 정부에서 임대주택 전대 또는 임차권 양도 요건을 강화하고 임대보증금 보증에 대한 설명제도를 도입,시행하는 것을 골자로 하는 <임대주택법 시행령·시행규칙 개정안>을 이미 2010년 1월 22일 입법예고하여 시행중인상태다.
이에 따라, 국토해양부는 임대주택 전대ㆍ임차권 양도를 할 수 있는 요건을 강화하기로 했는데, 기존에는 근무·생업 또는 질병 치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 경우 임차권 양도 등이 허용되고 있지만 앞으로는 질병치료의 경우 ‘1년 이상 치료나 요양이 필요함을 의료기관장이 확인한 경우’로 요건이 더욱 엄격해지고, 퇴거 지역도 지자체 조례가 정하는 동일 생활권 이외의 시·군·구로 옮길 때만 허용하기로 했다.
통상 40킬로미터를 초과하는 지역으로 이전하는경우로 자격요건을 강화한것이다. 기존에는 임대주택에 거주하고 있는 소재지에서 타 시,군구로 이전만 하면 양도 및 전대가 가능했지만 이제는 상당거리에 있는 지역으로 부득이하게 이전하는 경우에 한해 양도와 전대를 허용하는 것으로 바뀌었다. 개정안 시행으로 현재 통원치료가 가능한 질병 등을 악용해 불법 전매나 전대를 사례는 당장 줄어들 전망이다.
어찌됐든 임대아파트 불법전매나 전대를 하는 경우 이전보다 적발될 가능성이 더 높아졌고 또한 적발되면 사실상 프리미엄은 고사하고, 임차권 자체가 박탈되고 형사처벌까지 받게 되므로 임대아파트 불법전매나 양도는 절대로 하지 말아야 한다.
부동산 가치투자자들의 모임[부가모]
(http://cafe.naver.com/bootechhospital)
부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr)
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