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| 정부는 수술해야할 시장을 건강식품으로 대신해서는 병 더 키워 |
| [ 양지영 팀장 2010-06-23 ] |
조회수 3310
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주택거래시장이 크게 위축되면서 정부의 부동산 규제 완화 대책 마련하기 위한 움직임이 시작됐다. 하지만 실질적으로 부동산 경기를 살리는 실효성 있는 대책들은 빠지고 흉내만 내는 꼴이 될 것으로 보여 실질적으로 시장에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망된다.
정부가 검토 중인 정책은 국민주택기금 지원 대상 확대 방안과 분양가 상한제를 손질하는 수준에 그칠 것으로 예상된다. 부동산을 실거주 개념을 강화하고 투기를 단절시키겠다는 의도다.
하지만 이번에 정부가 계획하는 정책들은 실효성 없는 대책으로 시간 낭비만 부추기며, 부동산 문제에서 더 큰 사회적인 문제로 부각시킬 수 있는 전면 수정이 필요하다. 이번 정부의 부동산 규제 완화 대책은 수술해야할 사람에게 건강식품이란 처방을 주는 꼴밖에 안된다.
서민 주거 안정화를 위한 부동산 정책은 꾸준히 나와야 할 당연한 부분이다. 하지만 부동산 경기 회복은 서민 주거 안정화 문제와는 또달리 풀어야 할 숙제라는 것을 인식해야 한다. 부동산 경기 침체에서 전반적인 경기 악화로 이어지는 현 시점에서 정부의 미온적인 태도는 시장은 더욱 악화시킬 수 있다. 지금은 실효성 있는 힘 있는 정책들을 내놓을 시기다.
◇거래시장을 살리기 위해선 DTI 규제 먼저 완화해야
정부는 국민주택기금 지원 대상을 현행 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대하는 방안을 검토 중이다. 또한 집이 팔리지 않아 새 아파트로 입주하지 못하는 문제를 풀기 위해 기존 집을 관리처분신탁에 맡기고 수익금증서를 받아 이를 근거로 금융회사에서 대출을 받도록 하는 방안도 거론되고 있다.
총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 투기 수요를 억제함으로써 부동산 거품을 차단해 온 순기능으로 완화하는 건 시기상조라고 판단해 현행대로 유지할 것으로 보인다.
하지만 DTI규제는 현재 부동산 시장 침체를 가져온 주범이기 때문에 무엇보다 규제 완화가 필요하다. DTI 규제는 그동안 집값 안정에 기여하긴 했지만 주택 거래 자체가 실종돼 실수요자들은 물론 건설업체의 부도까지 이어져 사회 문제로 부각되고 있다는 점에서 경기 안정화에 큰 걸림돌이 되고 있다.
DTI규제는 매수가 거의 없는 현 부동산 시장에 숨통을 틔워줄 약이 될 수 있다. 대출 규제는 갈아타기 수요를 차단할 뿐만 아니라 잔급납부 지연 등으로 입주률 저조를 불러 시장을 더욱 악화시킬 수 있다. 대출 규제 완화를 통해 수도권에서라도 먼저 자금이 원활이 되어 자금이 유동이 되도록 해야 한다는 것이다. 수도권에서도 자금이 막혀 있는 상황에서는 어디에도 자금이 움직이기 힘들다.
◇중장기적인 시장 안정화 위해선 민간 분양가상한제 폐지해야
정부는 분양가상한제 폐지 역시 전면 폐지하면 시장 안정 기조를 해칠 수 있다고 판단, 제한적인 범위 안에서 보완되는 수준으로 계획하고 있다. 하지만 분양가 상한제는 다양하고 질 좋은 주택건설을 제약하는 부분이 있을 뿐만 아니라 중장기적으로 공급저하를 불러올 수 있어 민간 분양가상한제 폐지는 시급하다.
부동산 경기 침체 장기화로 인해 일반 주택 가격이 크게 하락하고, 또한 수요자들의 주택 구매력이 떨어지고 있다. 이에 따라 건설사들은 미분양 아파트에 대해 분양가를 할인해주는 판촉 행사는 물론 분양가를 인하를 하고 있다. 건설사 자발적으로 분양가를 인하를 하는 상황에서 굳이 분양가상한제 강행할 필요가 없다. 그리고 분양가상한제는 중장기적으로 볼 때 공급저하를 불러 오히려 주택가격 상승을 낳을 수 있다. 민간건설사들은 수익성 떨어진 사업에 대해서는 포기를 할 수밖에 없기 때문이다.
◇보유세 강화하더라도 양도세 중과세 완화해야
거래를 활성화시키기 위해서는 자금줄을 풀어줄 뿐만 아니라 양도세 등 세금 완화 정책도 필요하다. 양도세, 거래세 등의 부담 때문에 거래를 기피하는 경우도 많기 때문이다. 그런 점에서 지방 미분양 주택에 대한 거래세(취득·등록세) 감면에 대한 일몰 시한 등은 시장에 숨통을 어느 정도 트이게 해주는 정책이다.
하지만 이 정책은 어디까지 단기적인 정책이다. 미분양 문제는 지방에만 국한되어 있는게 아니다. 수도권에도 미분양 아파트 적체현상이 여전히 심각하며, 특히 자금 유동은 수도권부터 시작되어 지방으로 흐른다는 점을 감안, 수도권 시장부터 살리는 것이 순서다. 따라서 지방 미분양 주택에 대한 거래세 감면은 수도권으로 확대할 필요가 있다.
정부는 거래를 활성화시키기 위해서는 보유세를 강화하더라도 올해 말에 끝나는 양도세 중과세 규제 완화책을 내년 상반기로 연장하는 등의 양도세 완화 세금 정책이 필요하다. 보유세는 강화하고 양도세 중과를 완화하게 될 경우에는 1가구 2주택 이상 보유자들이 보유 부담으로 매물을 시장에 내놓는 등을 통해 거래시장을 활성화시킬 수 있다.
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