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| 부동산 대폭락설(說)이 지배하는 시장에서 살아남는법! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-04-12 ] |
조회수 4762
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부동산 대폭락설(說)이 지배하는 시장에서 살아남는법!
부동산 투자는 통상 대부분이 매매타이밍에서 성패가 갈리게 된다. 필자가 강의할때나 칼럼을 기고할 때 자주 언급하면서 강조하는 내용이기는 하지만 매매타이밍상 호랑이(고수)와 여우(중수)까지는 어떻게든 이익을 남기는 성공투자라고 할수 있다. 반면, 토끼(하수)와 민초(최하수)는 어떻게든 손실이 발생하는 투자타입으로서 매매타이밍에서 실패하여 손실이 불가피하다.
그렇다면 부동산의 매매타이밍은 과연 어떻게 잡아야 할것인가? 바닥은 아니더라도 최소한 무릎정도에서라도 매수할수 있는 방법은 없는것일까? 필자는 전작(前作) <부동산 대폭락 시대는 없다(08.11刊)>에서 ‘바닥은 어떻게 간파하는가? 바닥을 알리는 신호 10가지’ 소주제 항목에서 다음과 같이 바닥과 무릎신호를 파악하는 법을 설명한바 있는데, 이 방법으로 2008년 11~12월이 바닥이라고 예측했고 예측이 그대로 적중된바 있다.
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바닥은 어떻게 간파하는가? ‘바닥 신호 10가지’-<부동산 대폭락 시대는 없다>160p
부동산투자로 수익률을 극대화하여 자산증식을 잘하는 최고의 방법은 누구나 다 아는 얘기지만 매도매수타이밍을 잘 잡는것이다. 즉 최고의 투자는 바닥에서 사서 상투에서 파는것이지만 우리들은 신이 아니므로 양자를 구분해내기가 사실상 불가능하다. 또한 바닥과 상투를 확인하는것은 반드시 시간이 흐른뒤에 가능하다는 사실이다.
예컨대 외환위기시절, 부동산이 폭락할 때 조만간 반등하리라고 예측하는 사람들은 거의 없었다. 전문가들은 온갖 비관적인 전망만 내놓기 바빴고 부동산시장이 워낙 불황이다보니 우스개소리로 ‘부동산을 업으로 하는 전문가들조차 밥먹기 힘든시절’이었을 정도다. 다시말해 바닥과 상투를 정확히 간파하지 못하는 이유는 우리가 미래를 알수 없는 인간이기 때문이다.
그러나 바닥과 상투를 어렴풋이 간파할수 있는 몇가지 신호들은 잘만하면 캐치해낼 수 있고 설사 바닥과 상투는 아니더라도 무릎이나 배꼽, 혹은 가슴이나 어깨정도까지는 알수 있는경우가 많다. 그렇다면 부동산시장에서 바닥(적어도 무릎)신호는 어떻게 알수 있을까?
1. 부동산 투자강연회에 인파가 몰리지 않는다.
2. 부동산투자 관련한 도서 판매량이 급감한다.
3. 언론에서 부정적인 뉴스를 계속해서 내보낸다.
4. 비관론이 득세한다.(대폭락, 거품붕괴, 아파트시대 끝났다등)
5. 건설회사 부도소식이 연이어 터져나온다.
6. 정부가 부동산 부양대책을 적극적으로 내놓는다.
7. 2~3년전에 부동산을 구입한 일반인들이 대거 손절매한다.
8. 법원경매 응찰자가 급감하고, 아파트 낙찰가율이 70%대까지 하락한다.
9. 수도권에 마이너스 프리미엄 분양권이 속출한다.
10. 건설사들이 분양을 대거 연기한다.
이중 5개정도에 해당되면 무릎정도라고 판단해볼수 있고, 8개이상이면 바닥권으로 간주해도 무방하다. 지금은 어떤가? 1번과 7번, 9번정도만 해당이 안될수 있고 나머지는 사실상 2008년 10월말 현재기준으로 전부 해당된다. 다시말해 지금은 무릎과 바닥 사이쯤이라고 보면 되는것이다. 바닥까지 기다렸다 매입하는것은 쉽지 않은일이다. 무릎에서만 사도 배꼽이나 가슴, 어깨쯤에 파는것은 그리 어렵지 않은 일이다.
따라서 너무 많이 기다리다간 대내외적 변수들로 인해 급매물들이 한순간에 들어가는 것은 식은죽먹기다. 4장에서 따로 지면을 할애하여 내집마련적기가 내년상반기라고 설명하겠지만 지금시점~내년 상반기는 무릎에서 바닥권까지 내려온 투자적기라는 말을 필자는 강조하고 싶다. 역발상투자라는것도 어찌보면 이런 맥락에서 나왔다. 미국 금융위기가 한창 전세계를 공포에 휩싸이게 만들던 2008년 10월 18일 세계최고의 투자현인으로 불리는 미국 최고 갑부 워렌버핏이 뉴욕타임스에 기고한 글은 역발상투자를 어떻게 어떤시점에서 해야 하는지를 잘 대변해준다.
“Buy American, I am" (지금 미국주식을 사라. 나는 이미 사고있다)
-필자 著 2008년 11월 刊<부동산 대폭락시대는 없다>160page에서 발췌-
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2010년 4월초 현재 상황은 어떤가? 작년말 바닥을 치고 서울과 수도권을 중심으로 집값이 8월말까지 수직상승하자 정부가 너무 성급하게 금융규제라는 칼날을 빼들어 돈줄의 씨앗을 말리자, 시장은 갑작스레 돌변하여 침체일로를 걷고 있다. 대세적인 흐름을 정부가 인위적으로 막아놓은것이다. 다시말해 정부의 개입이 없었다면 가격은 시장의 보이지 않는 손이 개입되는 어느정도의 단계까지는 계속 상승했을것이 분명했다. 그러나 가장 손쉽고 가장 약발이 빠른 돈줄을 말려 상승세를 단번에 꺾어놓을수 있었던것이다.
따라서 2009년 10월초 DTI규제 약발이 본격적으로 나타나는 시점을 기준으로 ‘단기적 상투’라고 해도 과언이 아니며 그 이후 4월초 현재까지 거래가 완전히 두절되면서 1년 6개월전 바닥시점을 간파하는데 사용했던 진단시약을 다시 사용하게 될 때 금방 파악될수 있을정도의 ‘단기 바닥’이 지금에 와 있다는것이 명백해지고 있는 상황이다.
성원건설부도와 중견건설사들의 위기등이 언론에 지속적으로 나오고 있고 일부 비인기지역에서는 마이너스프리미엄이 계속해서 나오는가 하면 건설사들이 분양을 대거 연기하고 있다. 비관론자들의 대폭락설 주장이 인터넷 부동산 커뮤니티를 또다시 장악하면서 다시 비관론이 득세하고 있는 등 위 진단시약 10가지중 6번만 들어맞지 않을 뿐 나머지 9개의 진단항목은 모두 해당되는 것으로 판단된다. 따라서 4월초이후~9월초까지 약 5개월여 기간이 단기적인 바닥시점이라고 봐도 무방할것이다. 그렇다면 지금은 집을 헐값에 사야할때지 팔아야 할때는 아닌것이다.
매수타이밍은 매도자들이 못팔아서 안달일때까 적기이고 매도타이밍은 매수자들이 못사서 안달일때까 적기다. 그런데 대부분 사람들은 이와 반대로 움직인다. 작년 8월과 9월 단기 고점에 집을 산후 투자 숙려기간 40주도 채 못채운 시점에서 벌써 겁을 먹고 못팔아서 안달이 난것이다. 거래가 두절되어 시장에 매물을 헐값에 내놔도 안팔리면 그냥 놔두는것이 약이다.
현재 전세가는 꾸준히 상승하면서 지방의 아파트가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 전세물량은 씨가 마른지 오래다. 수도권 주택시장에 필요이상의 개입을 함으로서 단기적으로 수요가 씨가 마르는 와중에 지방이 시나브로 상승하면서 지방과 수도권의 집값격차가 크게 줄고 있다. 지방에 뜬금없이 거품이 생기고 있거나 수도권이 저평가되어있거나 둘중 하나일수 있다.
대세하락은 외환위기때처럼 수도권과 지방이 폭락해야하지만 지금은 보금자리주택으로 수요가 연기되었을뿐 대폭락의 전조는 아니다. 시장에서 살아남는법이 예전만큼 호락호락하지 않게 시장이 변하고 있고 정부의 정책변동성이 너무 커서 전문가활동을 하는 사람들조차 시장을 예측하기가 어려워지고 있다.
그러나 리트머스 시험지를 사용해 징후가 포착되면 마음을 다잡고 시간과의 전쟁을 할 준비를 해야한다. 헐값에 허겁지겁 내던지고 또다시 2009년 1월에 했던 후회를 하지 않으려면 비정상적인 시장이 정상으로 돌아올때까지 인내심을 갖고 버티고 기다리는것이 혹독한 밀림같은 시장에서 살아남는법이 아닐까 생각해본다.
-글:부동산 가치투자자들의 모임(부가모) 매니저
http://cafe.naver.com/bootechhospital
-자료: 부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)-
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