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| 편견을 버리고 부동산 대폭등을 준비하라! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2010-02-16 ] |
조회수 4800
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편견을 버리고 부동산 대폭등을 준비하라!
부동산 투자시에 주의해야할 점은 편견에 사로잡히면 득보다 실이 많다는 점을 빨리 깨닫는것이다. 부동산투자를 망치고 투자를 저해하는 대표적인 편견들과 이를 깨부수는 방안에 대해 간략히 짚어보고 2010년 하반기 다가오는 부동산 대폭등 시대를 준비하는 마인드를 재점검해보자.
편견1. “부동산투자는 투기라서 절대 하면 안돼”
웃기는 소리다. 부동산투자가 투기면 주식이나 펀드는 뭐란말인가? 필자는 늘 투자와 투기는 ‘이란성 쌍둥이’라는 말을 강조한다. 다시말해 투기와 투자가 결코 서로 상반된 대립적의미를 내포하는것이 아니라 투자와 투기는 근본적으로 돈을 벌기위해 행하는 일종의 경제적행위인것이다.
투자와 투기가 사전적의미로 해석되는 경우, 투자의 경우 자본을 통해 적당한 기간 운용하여 매각하는과정을 거치는반면, 투기의 경우 운용과정이 극히 짧거나 생략되어 단기적 시세차익만을 노린 것으로 굳이 구분해볼수는 있을것이다. 그러나 부동산투자가 투기라는 선입견은 이제는 버려야 한다. 고가(高價)를 형성하는 주택이나 부동산을 매입하기위해서는 상당한 기간동안 정신적인 고뇌와 발품을 팔고 전문가의 자문을 구하며, 직접 경제지표를 분석하는 행위까지도 서슴치않는 특성이 있다. 주식투자를 하는사람이 투자를 결정하기위해 노력하는 노력이상으로 부동산에 투자하는 사람들도 많은 발품과 공부를 한다는 의미다. 결국 투자와 투기는 단어의 어감상의 차이만 있을뿐이고 전형적이고 타인에게 피해를 주며 사회문제를 야기하는 특정한 행위에 대한 측면을 구분하기위한 것일뿐 근본적으로 자본주의사회에서 투자와 투기는 그 결과를 같은 것으로 추구하는 행위로 모습만 다를뿐 근본 성격은 한 어머니뱃속에서 나온 ‘이란성 쌍둥이’라고도 볼수 있다. 따라서 ‘부동산투자는 무조건 투기’이기 때문에 하면 안된다라는 인식은 버려야 한다. 필자가 상담을 하거나 강의를 하다보면 의외로 이런 편견을 갖고계신분들이 많아 깜짝깜짝 놀랄때가 많다.
편견2. “부동산투자는 돈이 많아야 할수 있는거야!”
물론 맞는 말일수도 있다. 그리고 필자가 앞서 강조한 종자돈의 중요성을 되새겨주는 말이기도 하다. 그러나 돈이 많아야만 부동산투자를 할수 있는것은 아니다. 소액으로도 얼마든지 할수 있는것이 부동산투자다. 다만, 부동산투자의 특성상 주식이나 펀드와는 달리 아무리 소액이라도 최소 3천만원정도는 들고 투자해야하기 때문에 돈이 전혀없거나 종자돈이 너무 적으면 제아무리 좋은 물건이 나와도 투자하기가 불가능하다. 사채를 빌려서 투자를 할 수는 없는일이기 때문이다. 그러나 돈이 많다는 의미는 아무래도 자금력이 넉넉한 사람들을 의미하는경향이 강하기 때문에 편견2는 부동산투자가 마치 1억원이상의 돈이 반드시 있어야 하고 어떤 경우 부자들만 하는것이라는 편견을 갖을수 있지만 최소한의 종자돈이 마련되면 얼마든지 투자할수 있는것이 바로 부동산투자라는 사실을 염두에 두고 이러한 편견은 버리는것이 좋다. 특히나 부동산시장이 활황장세가 되면 소액으로 투자한 돈이 상당한 수익률로 되돌아와 자기자본수익률을 극대화시키는경우가 비일비재하다. 과거 외환위기때도 활황장세에 돌입하기 직전 강남권 재건축아파트를 융자와 전세를 활용해 2억원내외의 물량을 3천만원정도만 들고 있으면 투자가 가능했고 그 이후 활황장세에 높은 수익률을 거둔 사람들이 많다. 따라서 돈이 엄청나게 많은 부자나 상당한 수준의 자금력이 있는 중산층정도되는 사람들만 부동산투자를 하여 성공한다는 편견을 빨리 버리는것이 좋다.
편견3. “바빠서 부동산 투자 못하겠다!”
흔히 부동산투자를 하려고 해도 바빠서 못한다는 말을 하는 사람들을 많이 본다. 보통 맞벌이 부부라도 된다면, 더욱더 시간이 없어서 부동산투자를 못하겠다고 하는경우가 많다. 과연 그럴까? 부동산투자의 가장 기본인 내집마련을 하는데도 물론 시간과 돈 여러 가지 노력들이 많이 들어간다. 그러나 생각해 보라! 세상에 공짜가 어디있겠는가? 공짜가 없다면 분명 최소한의 노력이나 발품은 필수다. 3억짜리 5억짜리 10억짜리 내집마련하려고 모델하우스갈 시간도 없다는건 말이 안된다. 동네 시장에서 콩나물값, 두부값 몇백원은 기를쓰고 시간내가며 가게아주머니와 흥정을 하는시간은 있고 몇억하는 내집 견본주택갈시간도 없다는건 말이 안된다. 그래도 굳이 바쁘면 요즘 보편화된 주5일근무제를 이용해서 주말에 서울과 수도권, 그리고 충청권같은곳 드라이브삼아 이슈가 있는지역 나들이겸 자가용으로 떠나보는것도 괜챦다. 도로가 어떻게 나있고, 가는곳곳에 아파트들이 어떻게 들어서고 있고, “이곳은 이러이러해서 전원주택부지로 참 적합할것다”는 느낌이 오는 것만으로도 나들이와 부동산공부를 동시에 하는 일석이조의 효과를 거둘수 있다. 그리고 정 시간이 안나는 분들이라도 전화기나 헨드폰 잡을 힘과 시간만 있으면 부동산사무실에 전화해서 급매물 나오면 연락달라고해서 투자하는 경우도 주변에는 허다하다.
흔히 친구들을 만나서 “야, 요즘 어떻게 지내냐?”고 물으면 대부분 “바쁘다”거나 “바빠죽겠다임마!” 라는 대답을 듣게 된다. 그러나 바쁘다고 무조건 좋은건 아니다. 무슨일을 하면서 바쁘냐가 중요한것이지, 단순히 바쁘다고 좋은것은 아니라고 본다. 의사 변호사가 바쁜거하고, 백수가 인터넷 게임한다고 바쁜거와는 차원이 다르지 않겠는가? 결론적으로 말해 재테크를 하다보니 바쁘다면 절반은 이미 성공한거나 다름없고, 부동산투자의 경우 바빠도 전화한통이면 투자를 할수도 있는 독특한 투자종목이다. 이점을 명심하고 바쁘다는 핑계로 부동산투자를 못하겠다는 생각으로 활황장을 그냥 넘어가면 상승장에 기회를 포착한 사람들과는 자산격차가 순식간에 엄청나게 벌어질수 있다는 점을 염두에 두자.
편견4. “주변에 부동산 전문가가 없어서 투자를 못해”
부동산투자를 하고 싶어도 주변에 부동산을 잘 아는 전문가나 고수가 없어서 부동산투자를 못한다는 편견도 상당히 뿌리깊은 편견이다. 전문가가 따로 있는 시대는 지났다. 전문가로 자처하는 사람들도 투자강연회에 나갈때면 컴퓨터에서 습득한 정보나 지식으로 무장하여 나가는것이지, 독보적인 지식과 내공으로 투자자들을 휘어잡는것은 아니다. 컴퓨터 한 대만 있고 인터넷선만 들어오는 공간만 있다면 그것이 바로 전문가 수백명을 만나고 전문가와 소통하며 스스로 전문가로 변신해가는 첩경이다.
그리고 현재 시중에는 부동산 전문가들이 너무나도 많다. 공인된 전문가들은 물론이고 너도나도 고수라고 자처하며 허황된 부동산투자나 되지도 않는 땅투자를 권유하거나 물딱지같은 내용으로 초보자들을 기만하기도 하는 짝퉁 전문가들도 허다하다.
따라서 전문가의 말보단, 자신을 믿어야 한다. 자신을 믿으면 전문가의 말은 참조만 될 뿐이다. 그러기 위해서는 공부를 해야한다. 공부를 통해 내공을 쌓으면 자신의 결정으로 투자를 결정하는 단계까지 오는데는 그다지 많은 시간이나 돈이나 발품이 소요되지 않는다. 가볍게 인터넷을 활용하여 1-2년정도만 내공을 쌓아도 전문가 못지않은 안목이 생기는데 그다지 어렵지 않음을 알수 있을것이다. 전문가의 말보단 자신의 내공을 먼저 믿어라.
이런 맥락에서 본다면 사실 부동산 전문가나 부동산 고수는 얼마든지, 누구나 될 수 있다. 필자 역시 철학과 대학원 석사과정 시절에 박사과정 선배가 “하필 젊은놈들이 좋은것 놔두고 철학과 대학원에 와서 철학이라는 똥을 잡냐 이놈들아!”하는 소리를 들어가며 세상과는 담을 쌓고 지낸 가난뱅이 철학도에 불과했다. 하지만 인터넷과 발품, 부동산 석박사과정 대학원에서의 이론 수업과 부동산 실전투자를 꾸준히 병행했다. 실전투자를 할때는 전국 방방곡곡의 모델하우스란 모델하우스는 죄다 헤집고 다니면서 밤에는 허름한 모텔에서 새우잠을 자고, 낮에는 차안에서 컵라면으로 떼우며 수년간을 수도권과 지방일대 부동산물건 답사와 발품을 판덕에 부동산 보는 눈도 트이게 되었다.
그리고 지긋지긋한 가난에서 벗어나고자 몸부림치면서 “철학과에서 철학을 공부하는것이 진짜로 똥일수도 있겠다”는 생각이 들때쯤, “나도 똥을 피해 인간답게 경제적 동물이 되고 싶다”며 부동산을 공부하고 부동산을 알아가면서 집안이 완전히 쑥대밭이 되고 부모형제 다 잃은 외톨이 철학도에서 이제는 결혼도 하고 가족을 꾸리고 자산도 조금씩 늘려가며 부동산 전문가로 전국을 다니며 강의를 하고 실전투자도 병행하고 있는 전문가가 되었다.
이런 한심했던 가난뱅이 철학도였던 필자도 실전 부동산투자를 하고 대학원에서 부동산을 공부하는데, 여러분들이라면 부동산 전문가가 아니라 부동산 최고수도 얼마든지 될수 있다. 더구나 독자분들중에는 대부분 자산규모가 상당한 수준 이상인 분들이 많으니 투자나 재테크가 더욱 용이한 독자들도 상당히 많이 있을것이라고 생각한다. 누구나 얼마든지 부동산 고수, 부동산 전문가가 될 수 있다. 주변에 부동산 전문가가 없어서 부동산 투자를 못하겠다는 편견을 버리고 지금부터라도 책상에 있는 최신 정보의 보고인 인터넷을 활용하여 스스로 고수가 되는것이 스스로 내공을 쌓아 주변사람들의 말에 흔들리지 않는 자신만의 기본적인 부동산투자 기초체력을 기르는것이 좋다.
-글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자
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