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| 2010년 주택시장 전망과 투자전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2010-01-05 ] |
조회수 4160
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매매/전세시장
국지적으로 완만한 상승세 보일 듯
올해 국내 경기가 바닥을 치고 상승세를 보일것으로 예상되기 때문에 주택시장도 완만한 상승세가 예상된다.
수도권 일반아파트의 경우, DTI 영향으로 집값이 많이 떨어지고 강남권 일부 아파트의 경우 재건축호재가 남아있는 만큼 지난해 못지 않은 강한 매수세가 유입될 수 있다. 특히 안전진단 통과가 예상되는 대치은마아파트와 전략정비구역인 압구정 일대아파트의 재건축 계획안 결정예정 , 개포동 주공단지의 지구단위계획변경안이 서울지역 아파트가격까지 밀어올리는 요인이 될수 있다.
올해 입주 물량은 지난해 입주 물량보다 많은 30만 가구다. 입주물량 대부분이 파주, 고양 등 대부분 수도권 북부지역과 용인과 판교신도시등 수도권 남부지역에 집중되어 있다.반면 강남권은 지난해 입주물량보다 3~4천가구만 입주할 예정이다. 하지만 입주량과 상대적으로 풍부하고 미분양이 많이 남아있는 경기서북부권과 남부권, 지방의의 경우 전세가격과 매매가격이 상대적으로 안정세를 뛸 것으로 보인다.
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특히 사는 곳과 관계 없이 학교를 지원할 수 있다는 '고교선택제'가 유명무실해지면서 기대 모았던 강남,목동권 등 학군이 우수한 지역을 중심으로 전세값이 더 오를 것으로 전망된다.
분양시장
입지별 청약율 차이 극명해 질듯
지난해 아파트 분양시장은 대체적으로 괜찮은 편이었다고 평가할 수 있다. 분양시장이 좋은 결과를 낸 이유는 서울을 제외한 수도권 및 지방의 분양·미분양 아파트에 양도소득세 감면혜택과 총부채상환비율(DTI)규제)의 반사이득 때문이다.
지난해초만 하더라도 전국의 미분양 가구수는 16만 5천여가구 남짓으로 미분양 집계를 시작한 이래 역대 최고치를 기록했을 정도였다. 하지만 지난해 12월 현재 전국의 미분양 가구수는 12만 여가구로 2009년 초에 비해 4만여가구가 감소하는 모습을 보이고 있다.
지난해 주택분양시장을 단적으로 표현하면 서울도심지역과 투자성이 검증된 청라,송도,광교등 인기 택지지구를 비롯한 보금자리 주택 쏠림 현상이다. 금융위기의 먹구름이 채 가시기전에 2009년 4월 인천 청라지구에서 시작된 분양흥행몰이가 서울 신당동 ,흑석동,은평뉴타운등으로 이어졌다. 1순위 경쟁률이 수백대 1인 곳도 등장했을 정도다. 청약열풍을 반영하듯 2009년 10월 청약을 받았던 서울 도심권역인 광진구 광장힐스테이트와 마포구 공덕래미안의 경우 고분양가 논란에도 불구하고 청약결과는 좋았다. 공덕래미안의 경우 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔지만 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐을 정도다.
특히 2010년 주목해야 할 곳은 보금자리 2차 분양이다. 이곳은 분양가가 저렴한데다 입지여건도 탁월해 청약저축이 있는 실수요자들의 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 또 광교, 송도, 위례신도시 등의 는 인기지역의 경우도 높은 관심을 받을 전망이다 특히 위례신도시는 강남운 대체신도시로 큼 향후 집값 상승에 대한 기대감도 커서 투자자들까지 관심을 쏠을 것 본다. 따라서 위례신도시 주변의 송파구 거여·마천 까지 가격 상승 압력을 받을 가능성이 크다.
소형 아파트 인기 UP ,중대형 아파트 인기 DOWN
신규 분양시장에서 주목할 만한 특징중의 하나는 소형 주택은 대개 1순위 청약에서 바로 마감된다는 사실이다. 2~3년 전만 하더라도 중 · 대형이 먼저 마감됨과 동시에 프리미엄이 붙기 시작한 것과 극명하게 대비된다. 지금은 분양시장에서 중대형은 프리미엄은 커녕 청약미달사태가 벌어지고 있다. 116~117㎡형까지 중 · 대형으로만 구성된 청라지구 골드클래스 단지는 1순위에서 청약 미달을 보였고 김포한강신도시에서도 중 · 대형을 분양한 업체들도 대규모 미달 사태를 겪었다.하지만 전용 59㎡만 분양한 KCC건설은 100% 1순위 마감을 채웠다.
경기가 불투명한 상황에다 1~2인 가구의 증가등과 맞물려 실속형 주택으로 청약자들의 쏠림 현상이 급격히 일어난데다 건설사들도 소형주택을 대형못지 않게 공을 들여 공급하는 게 주요원인이다.
2010년청약전략 ,자족기능 갖춘 지역 관심 가질 만
올해 분양 물량은 올해 물량보다 대폭 늘어나기 때문에 청약자들의 선택의 폭이 넓어졌다.서울을 포함한 수도권에서 22만여 가구, 지방에서 9만여 가구가 각각 공급된다. 수도권의 경우, 경기도가 17만여 가구로 지난해보다 3배 정도 늘어난다.수원 광교·인천 송도지구 등 입지여건이 좋은 지역에 물량이 많은 게 특징이다. 단 분양가상한제 폐지가 올해에도 지지분해지면 민간부분에서 공급량이 다소 축소 될 수 있다.
2009년 분양시장의 특징중인 하나인 입지별. 평형별 청약 양극화 현상이 올해 분양시장에도 나타날 것으로 보인다. 따라서 올해에도 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구외에는 그다지 인기를 끌지 못할 것이다.
은평뉴타운·위례신도시·2차보금자리지구·광교신도시 등의 관심사업지는 높은 청약경쟁률을 나타낼 것으로 보인다. 특히 양도세 한시 면제 혜택이 얼마남지 않은 도심권에서 먼 수도권의 일부 단지들은 수요자들의 관심을 끌기 어렵다. 고양시와 김포, 영종하늘도시를 비롯한 일부 수도권 비인기 단지는 현재도 양도세 면제 종료를 앞두고 한꺼번에 쏟아진 물량 중 상당부분이 미분양으로 남아있는 상태다.
따라서 예비 청약자들은 올해 분양시장에 뛰어들기 전에 지난해 분양시장을 반면교사(反 面 敎 師) 삼아 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
재개발 /뉴타운 시장
재개발 /뉴타운 시장은 지난해애 이어 올해에도 상승세가 예상된다. 용적률 규제를 완화한데다 DTI규제 미적용 등으로 인해 실수요자들뿐만 아니라 투자자들의 접근이 쉬워졌기 때문이다. 게다가 재개발 /뉴타운 시장은 대부분 도심 접근성이 뛰어나 투자성도 뛰어나다.
특히 유도정비 구역등 한강변 재개발 등은 특히 투자가치가 높은 곳으로 수요자들이 많이 몰려들 것으로 보인다. 소액 투자 가능한 유도정비구역내 빌라에 관심을 가질만하다. 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택도 주목할 필요가 있다. 특히 이르면 올해 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역내 1억~2억 내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 유도정비구역이 확정되면 동시에 건축제한이 묶일 가능성이 크기 때문에 매물부족속에 가격 상승이 예상된다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.
출구 전략 대비해 투자전략 세울 것
올해는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가 될 것이다. 그에 따라 부동산 시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할 것으로 예상된다. 특히 올해 출구전략의 한 방편으로 예정된 금리 인상은 부동산 시장에 단기적으로 악재로 작용할 가능성이 농후하다. 하지만 중장기적으로 보면 경기회복에 대한 확신으로 인한 점진적인 금리인상은 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 가능성이 크다고 볼 수도 있기 때문에 투자전략을 세우기 전에 참고할 만 하다.
(박상언 유엔알 컨설팅 대표() 02-525-0597)
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