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| 올해 분양시장 결산과 2010년 시장전망 |
| [ 박상언 유엔알대표 2009-12-21 ] |
조회수 4126
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올해 분양시장 결산과 2010년 시장전망
입지별. 평형별 청약 양극화 내년에도 이어질 듯
입지별, 청약율 차이 극명
올해 주택분양시장을 단적으로 표현하면 서울도심지역과 투자성이 검증된 청라,송도,광교등 인기 택지지구를 비롯한 보금자리 주택 쏠림 현상이다. 금융위기의 먹구름이 채 가시기전에 올해 4월 인천 청라지구에서 시작된 분양흥행몰이가 서울 신당동 ,흑석동,은평뉴타운등으로 이어졌다. 1순위 경쟁률이 수백대 1인 곳도 등장했을 정도다. 청약열풍을 반영하듯 10월 청약을 받았던 서울 도심권역인 광진구 광장힐스테이트와 마포구 공덕래미안의 경우 고분양가 논란에도 불구하고 청약결과는 좋았다. 공덕래미안의 경우 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔지만 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐을 정도다.
소형 아파트 인기 UP ,중대형 아파트 인기 DOWN
신규 분양시장에서 주목할 만한 특징중의 하나는 소형 주택은 대개 1순위 청약에서 바로 마감된다는 사실이다. 2~3년 전만 하더라도 중 • 대형이 먼저 마감됨과 동시에 프리미엄이 붙기 시작한 것과 극명하게 대비된다. 지금은 분양시장에서 중대형은 프리미엄은 커녕 청약미달사태가 벌어지고 있다. 116~117㎡형까지 중 • 대형으로만 구성된 청라지구 골드클래스 단지는 1순위에서 청약 미달을 보였고 김포한강신도시에서도 중 • 대형을 분양한 업체들도 대규모 미달 사태를 겪었다.하지만 전용 59㎡만 분양한 KCC건설은 100% 1순위 마감을 채웠다.
경기가 불투명한 상황에다 1~2인 가구의 증가등과 맞물려 실속형 주택으로 청약자들의 쏠림 현상이 급격히 일어난데다 건설사들도 소형주택을 대형못지 않게 공을 들여 공급하는 게 주요원인이다.
신규 분양시장 vs 보금자리 주택 힘겨루기
도심에서 비교적 멀리 떨어진데다 투자성이 불분명한 물량들은 분양성적이 그다지 좋지 않았다.3순위 청약까지 받은 끝에 0.84대1의 경쟁율을 보이며 대거 미달사태가 벌어진 영종 하늘도시가 대표적이다. 뒤이어 분양한 김포한강신도시도 고전을 면치 못하고 있는데 주요 원인중의 하나는 분양시기를 전후로 해서 대거 쏟아진 보금자리 주택 때문인 걸로 파악된다.
대체적으로 평가해보면 올해 아파트 분양시장은 그다지 나쁘지 않았다고 평가할 수 있다. 분양시장이 좋은 결과를 낸 이유는 서울을 제외한 수도권 및 지방의 분양•미분양 아파트에 양도소득세 감면혜택과 총부채상환비율(DTI) 규제)의 반사이득 때문이다.
미분양수치만 하더라도 올해 초만 하더라도 전국의 미분양 가구수는 16만 5천여가구 남짓으로 미분양 집계를 시작한 이래 역대 최고치를 기록했을 정도였다. 하지만 12월 현재 전국의 미분양 가구수는 12만 여가구로 올 초에 비해 4만여가구가 감소하는 모습을 보이고 있다.
자족기능 갖춘 지역, 선별적 관심 가질 만
내년 분양 물량은 올해 물량보다 대폭 늘어나기 때문에 청약자들의 선택의 폭이 넓어졌다.서울을 포함한 수도권에서 22만여 가구, 지방에서 9만여 가구가 각각 공급된다. 수도권의 경우, 경기도가 17만여 가구로 올해보다 3배 정도 늘어난다.수원 광교•인천 송도지구 등 입지여건이 좋은 지역에 물량이 많은 게 특징이다. 단 분양가상한제 폐지가 내년에도 지지분해지면 민간부분에서 공급량이 다소 축소 될 수 있다.
올해 분양시장의 특징중인 하나인 입지별. 평형별 청약 양극화 현상이 내년 분양시장에도 나타날 것으로 보인다.즉 경기의 불확실성으로 인해서 투자성이 검증된 서울 도심이라든지 수도권에 위치하면서 공공택지 위주로 청약자들이 대거 몰렸다. 따라서 내년에도 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구외에는 그다지 인기를 끌지 못할 것이다. 따라서 예비 청약자들은 내년 분양시장에 뛰어들기 전에 꼼꼼히 올해의 분양시장을 반면교사(反面敎師) 삼아 내년 청약시장에 뛰어드는 게 바람직하다.
출구 전략 대비해 청약전략 짤 것
내년에는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가 될 것이다. 그에 따라 분양시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할 것으로 예상된다. 특히 내년에 출구전략의 한 방편으로 예정된 금리 인상은 주택분양시장에 단기적으로 악재로 작용할 가능성이 농후하다. 하지만 중장기적으로 보면 경기회복에 대한 확신으로 인한 점진적인 금리인상은 오히려 주택 분양시장에는 호재로 작용할 가능성이 크다고 볼 수도 있다.
㈜유엔알컨설팅 12월 26일 (토) 부동산투자 세미나 개최
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[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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