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| 2010년 경인년(庚寅年) ,내집마련 전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2009-11-20 ] |
조회수 4805
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2010년 경인년(庚寅年) ,내집마련 전략
보금자리와 신도시 물량 노릴 만
분양시장을 통한 청약전략 편
올해 주택청약시장을 단적으로 표현하면 보금자리 주택과 서울도심지역청약시장 인기, 주변보다 저렴하게 분양하고 발전가능성 있는 수도권 택지지구 인기회복이다. 올해 10월 청약을 받았던 서울 도심권역인 광진구 광장힐스테이트와 마포구 공덕래미안과 인접지역인 광명시 하안동 광명e-편한세상이 큰 인기를 끌었다. 공덕래미안은 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔지만 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐을 정도다. 주변시세보다 저렴하게 분양된 택지개발지구인 인천청라지구 동시분양 물량도 인기를 끌었다.
수도권 신규분양시장 인기 지속될 듯
추석이후 매매시장이 주춤하고 있는 가운데 DTI 규제대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 뜨거웠다.내년에도 DTI 규제대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 계속 이어질 것으로 본다. 특히 로또라 불리우는 보금자리 주택에 대한 청약이후 내년 주택시장도 매매시장보다 분양시장으로 관심의 포커스가 대거 옮겨갈 것으로 본다.
특히 지난해 하반기 1차 보금자리 시범단지 청약이 인기리에 분양중인 가운데 서울 서초 내곡•강남 세곡2지구 등 서울•수도권 6곳이 보금자리주택 지구로 추가 선정되어 내년에도 보금자리주택 청약열풍을 이어갈 것으로 본다.
결론적으로 내년 분양시장도 특히 투자가치 있는 수도권 분양시장의 경우 DTI 규제 반사이득으로 올해의 인기를 이어갈 가능성이 크다.
소액 투자 가능한 빌라 관심 가질 만
분양이 아니더라도 소액으로 투자할만한 곳도 관심을 가질 필요가 있다. 대표적으로 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니기 때문에 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택도 주목할 필요가 있다. 개발이 불확실한 곳보다 이왕이면 서울시에서 전략적으로 밀어주는 유도정비구역내 1억내외로 소액투자가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.DTI 확대 적용 이후 합정과 망원, 자양동 일대 현장을 다녀본 결과 연초보다 시세가 대폭 상승하면서 거래량이 꾸준한 걸로 나타나고 있다. 지난 2006년 당시만 해도 투기지역 내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 반사작용으로 이 일대 빌라가격은 1년사이에 두배 이상 올랐었다.
2차 보금자리주택도 노려볼 만
2차 보금자리주택지구는 시범지구와 공급규모는 비슷하지만 입지면에서는 오히려 더 낫다는 평가를 받고 있다. 1차와 마찬가지로 공급지역이 다양하기 때문에 수준에 맞는 청약전략을 세울 필요가 있다. 2차 보금자리주택지구 중 강남 세곡2지구와 서초 내곡지구는 여전히 시범지구 수준의 높은 인기가 예상된다.
우선 세곡지구와 이웃한 세곡2지구는 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대로 총 5000가구 중 4000가구가 배정됐다. 세곡2지구에서도 수서역 인근 단지는 역세권으로 투자자뿐만 아니라 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상된다.
내곡지구의 경우는 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일대로 공급 가구(보금자리주택 4000가구)면에서 세곡2지구와 유사하다. 서울 도심권에서는 15km 정도 떨어져 있다.경기지역 중에서는 서울 도심권에서 가장 가까운 곳은 도심에서 15km 떨어진 구리 갈매지구다. 구리시 갈매동 일원으로 전체 9000가구 중 6000가구가 보금자리주택이다. 남양주 별내지구, 중랑구 신내지구와 가깝고 강남 접근성이 좋고 서울외곽순환도로, 경춘선 복선전철 등 교통이 좋아 비강남 공급물량 중 인기가 높을 것으로 보인다.
남양주 진건지구의 경우 별내, 지금지구와 가깝고 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 중앙선 도농역, 구리역이 가깝다고 도심에서 17km 떨어져 있다.공급물량이 1만1000가구(전체 1만6000가구)로 2차 공급지 중 가장 많아 경쟁률이 낮을 것으로 전망된다.
5000가구(전체 8000가구)가 공급되는 부천 옥길지구(18km 지점)는 9000가구(총 1만2000가구)가 공급되는데 서울외곽, 제2경인고속도로가 가깝고 소사~원시간 전철계획이 호재다. 남양주 진건지구과 부천 옥길지구 같이 공급물량이 다른 지역보다 많기 때문에 청약저축 가입액이 적은 분들이나 특별공급에 해당되는 분들은 적극적으로 노려볼 필요가 있다.
*유엔알컨설팅 11월 26일 (목) 부동산투자 세미나 개최
부동산 투자자문회사 ㈜유엔알컨설팅이 오는 11월 26일 (목) 오전 11시 ‘ 부동산 투자세미나’를 개최한다.세미나는 '10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라'라는 주제로 ㈜유엔알 컨설팅 박상언 대표가 실전 사례 중심으로 강의할 예정이다.강의 후 박상언 대표의 신간 ‘10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라’ 출간 기념사인회 및 투자상담도 이뤄진다.
문의: 신세계 강남점 02- 3479-1500~1
10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 저자
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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