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| 전세값 오를 때 이렇게 대처하라 |
| [ 양지영 팀장 2009-11-03 ] |
조회수 3959
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소형 주택 공급 부족 등으로 공급 물량은 부족하고, 1인 가구와 재개발 등에 따른 신규 이주 수요 증가 등으로 수요는 늘어나 전세값 상승이 당분간은 계속 될 것이다.
전세 물량은 없고, 전세값은 계속 오르고 그렇다면 전세 수요자들은 어떻게 해야 할지 고민이 이만저만이 아니다. 전세값이 이렇게 계속 오를 때 전세 수요자들은 어떻게 해야 하는지를 알아보자.
Tip1)큰 욕심을 버려라
전세대란이 올 때에는 그동안에 비인기지역도 함께 오르는 경우도 있다. 전반적으로 전세값이 상승하면서 실수요자들이 조금 더 싼 곳으로 이동하면서 나타난 현상이다. 하지만 전세값은 같은 지역 내에서도 양극화 현상을 보인다.
즉, 지하철역과 가깝거나 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 녹지률이 높아 주변 환경이 쾌적한 곳은 실수요자들이 선호하는 지역이기 때문에 전세값이 비싸다. 반면에 생활이 다소 불편하거나 아파트 준공년도가 꽤 오래된 아파트의 경우에는 상대적으로 전세값이 저렴하다. 즉, 욕심이 조금만 버린다고 한다면 조금 더 저렴한 전세를 구할 수 있다.
Tip2)6개월 전부터 전세추이를 잘 살펴라
전세 세입자는 계약 만료일을 미리 준비해야 한다. 집주인들은 전세 계약 만료일 2달 여 전에 전세금을 올려 달라거나, 집을 비워달라는 요구를 하는 경우가 빈번하다. 2달이란 시간은 결코 긴 시간이 아니다. 여윳돈이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않을 때에는 현재 보유금액에 맞는 전셋집을 구해야 하기 때문에 바빠진다. 이렇게 준비없이 전셋집을 구할 때는 절대로 구미에 맞는 집을 구하기 힘들다.
전세 세입자라고 한다면 적어도 전세 계약 만료일 6개월 전부터 전셋값 동향을 살펴보고 본인의 상황에 맞는 지역과 집을 체크해놓는 것이 앞으로 일어날 문제들을 방지할 수 있다.
Tip3)집주인과 친해져라
부동산 투자에 성공하기 위해서는 친한 중개업자를 두는 것이 큰 도움이 되듯, 전세 세입자도 집주인과 친밀관계를 유지해 두는 것도 큰 도움이 된다. 또한 평소에 현재 전셋집을 깨끗하게 사용하고, 공과금 등을 미루지 않는 등 자신의 집을 잘 사용하고 있다는 신뢰를 보여주는 것도 도움이 된다.
이렇게 집주인에게 신뢰도를 높이고 친밀관계까지 유지해 뒀다면, 전세값이 올라도 세입자가 양해를 구한다면 받아들여질 수도 있다. 그렇지 않고 피치 못 할 사정으로 전세값을 꼭 올려야 하거나 집을 매도해야 하는 상황이 발생할 때에는 세입자를 위해 미리 얘기해주는 배려를 아끼지 않을 것이다.
Tip4)입주 물량이 많은 곳을 공략하라
부동산에서는 수요와 공급의 법칙은 항상 존재한다. 매매가격에서도 공급이 많은 지역이나 그 해의 경우에는 집값이 떨어진다. 반면 수요는 많은데 공급이 부족할 경우에는 집값이 오를 수밖에 없다. 전세값도 이런 수요와 공급의 법칙을 이용하는 것도 도움이 된다.
한 예로 지난해 서초구와 송파구의 입주 및 공급물량이 과잉 상태를 보이면서 전셋값이 폭락을 했다. 특히 역전세난이 일어나면서 오히려 집주인들이 세입자들을 잡아야 하는 상황이 발생했다.
이렇게 전세를 이동할 때 입주 물량이 많은 곳을 노리면 전셋집을 구하기도 쉽고, 전세값도 다소 저렴하게 구할 수 있다.
Tip5)입주 전부터 전세를 구하라
통상 입주하기 2개월 전부터 전세 물량이 나온다. 투자를 목적으로 매입한 수요자들은 전세를 안고 잔금을 치르는 경우가 많기 때문에 입주 2개월 전부터 전세 세입자를 구하려는 경우가 많다.
따라서 입주 전에 전세 계약을 하면 집주인들이 세입자를 구하기 위해 혈안이 되어 있는 것을 이용, 전세를 조금 더 저렴하게 구할 수 있다. 이때 세입자는 무엇보다 느긋한 모습을 보여주는 것이 좋다. 전세 구하기 힘들다는 모습을 보여주게 되면 집주인은 이를 이용해 전세값을 올릴 수도 있다.
Tip6)임대, 시프트 등에 적극 청약하라
일반 전세의 경우에는 2년을 기준으로 계약을 하고, 또한 시장 상황에 따라 전세값이 올라 세입자의 부담이 크다. 하지만 정부에서 서민들을 위한 주택 공급제도로 마련된 국민임대나 시프트 등의 서민주택은 오랜 기간 동안 안전하게 거주할 수 있다는 장점이 있다.
특히 시프트의 경우에는 보증금만 있으면 최장 20년 동안 안전하게 살 수 있어 매월 임대료를 내지 않아도 된다는 장점이 있어 실수요자들에게 큰 인기를 끌고 있다.
하지만, 국민임대나 시프트에 청약하기 위해서는 청약저축 통장이 있어야 한다. 현재 청약저축에 가입이 되어 있지 않다면 지금이라도 가입하는 것이 좋다. 새로 가입하는 수요자라면 최근에 나온 주택청약종합저축에 가입하는 것이 좋다. 이 통장은 기존의 청약저축과 청약예금 및 청약부금 기능을 모두 합쳐 있다.
Tip7)전세금 대출을 이용하라
전세값 폭등, 전세대란 등 사회 문제화 될 경우에는 정부에서 전세 세입자를 위한 전세자금 대출을 확대하거나 금리 낮추는 경우도 많다. 이럴 때에는 저금리로 이용할 수 있는 전세자금 대출을 이용하는 것도 하나의 방법이다.
전세자금 대출은 크게 두 종류가 있다. 국민주택기금에서 취급하는 근로자서민저소득 전세자금 대출과 은행 자체 전세금 대출상품이다. 서민주택전세자금대출은 임차보증금 70% 이내에서 대출이 가능하고 최대 금액도 8천만원을 넘을 수 없다. 자격 조건도 까다롭다. 연소득이 3천만원 이하여야 하고 가구원 전원이 6개월 이상 무주택자여야 한다. 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 전세로 얻을 때에만 신청이 가능하다.
하지만 은행권 상품은 최고 3억원까지 대출이 가능하다. 기존 주택이 있어도 대출이 가능하다는 것도 장점이다.
각 은행에서도 전세자금 대출이 다양하고 많지만, 서민들이라면 정부에서 제공하는 전세자금을 이용하는 것이 유리하다. 은행의 자체 전세자금 대출보다 이자가 저렴하기 때문이다. 정부에서 제공하는 전세자금 대출로는 국민주택기금의 근로자서민저소득 전세자금 대출 등이 있다.
Tip8)소형이라도 집을 사라
전세값이 크게 오를 때에는 전세에 머무는 것보다 소형이라도 매입하는 것이 유리하다. 전세값은 2년 후 재계약을 할 때에도 가격이 올라 부담이 커진다. 반면 이 때 매매를 해 두었을 경우에는 재산가치가 더 높아져 자산가치가 높아지기 때문이다.
투자금액이 부족할 때에는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택을 매입하는 방법이 있다. 전세가 비율이 높으면 투자금액이 덜 들기 때문에 부담이 덜하다. 강북구 등 실수요자들이 많은 지역일수록 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택이 많다.
투자금액이 부족할 경우에는 대출을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 요즘처럼 아직까지 금리 높지 않을 경우에는 부담이 덜하다. 저금리일 때는 고정금리로 대출을 받는 것이 유리하다.
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