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| DTI 확대에 따른 부동산 전망과 투자전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2009-09-07 ] |
조회수 6418
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DTI 확대에 따른 부동산 전망과 투자전략
입주물량과 각종 개발사업으로 집값 떨어뜨리기에 역부족
소액 투자 가능한 소형아파트나 연립, 다세대 관심 둘만
서울 강남 3구(잠실.서초.송파구)로 제한된 DTI 규제가 서울.인천.경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되었다. 서울지역의 경우 50%, 인천.경기지역은 60%가 적용된다.
지난 7월 7일 수도권 지역의 LVT(강남 3구 제외)를 60%에서 50%로 하향 조정했는데도 집값 불안과 대출 증가세가 지속된 것 주된 이유다. 강남 3구는 종전처럼 DTI 40~50%가 유지된다. 은행들의 5000만 원 이하 소액대출은 별다른 제한이 없을 전망이다.
지역별 차등 적용실패, 제2금융권 대출수요 몰릴 듯
DTI를 투기지역인 강남, 서초, 송파구와 서울 타지역, 경기인천 지역으로 각각 40%, 50%, 60%로 차등화 했다, 하지만 올들어 주택가격 상승률이 가장 높았던 과천시 같은 경우 성남 분당, 용인 등 수도권으로 분류돼 DTI 60%를 적용받았고 올해 집값 급등과 관계가 없는 서북권인 김포와 파주까지 DTI 60 %가 적용되어 해당지역주민들의 불만이 높을 수 있다. 다음으로 이번 규제는 제 1 은행권의 담보대출에 대한 규제만 해당되고 제2금융권(보험,신용금고)의 대출에 대한 규제가 없어 집값 상승세가 멈추지 않으면 대출수요가 제2금융권으로 몰릴 수 도 있다. 소득이 제대로 노출이 안 되는 자영업자나 소득이 없는 주부 등도 이번 대책으로 피해가 예상된다
특히 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니어서 아파트대신 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 단독주택으로 투자수요가 몰릴 수 있다.
실제로 DTI 규제가 발표이후 투자상담차 사무실에 내왕하신 분들이 주로 찿는 것은 1억원이내로 소액투자가능한 물건들이다.
강남권보다 수도권 외곽이 타격받을 듯
DTI 강화는 대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이다. DTI 40%가 종전처럼 적용되는 강남권보다 최근 집값이 회복 조짐을 보이고 있던 수도권 외곽은 이번 조치로 매수심리가 꺾여 단기적으로 집값이 조정받을 수 있다. 수도권 외곽지역의 주택들은 소득금액이 적은 직장인들이나 사회초년생들이 주로 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 수요가 많았기 때문이다.
신규분양시장은 제한적
도심인근 보금자리 주택공급이 오히려 복병
이주비.중도금.잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은 제한적일 수 있으나 영향이 전혀 없다고는 말할 수 없다,
수요자들 입장에서 보면 DTI규제로 인해 일반 주택시장이 하락세를 보이면 신규분양시장에 관심이 덜 할 수밖에 없기 때문이다.
오히려 도심과 비교적 가까운 수도권 그린벨트를 해제해 보금자리주택 32만가구가 2012년까지 모두 공급된다는 점에서 민간분양시장에 더 악재가 될수 있다..
특히 16만가구에 대해선 사전예약제 방식으로 분양되기 때문에 사전예약자는 수도권 외곽에 지역에 공급되는 민간신규 분양물량에 대한 관심이 예전만큼 높지 않을 수 있다.
입주물량과 각종 개발사업으로 집값 떨어뜨리기에 역부족
저금리로 인한 유동성 증가로 시중의 부동자금이 넘쳐나고 있어 부동산에 쏠리는 관심을 꺽기는 역부족이다. 특히 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 당분간 계속 되어 집값상승에 대한 기대감은 계속유지 될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가한다.
DTI 강화에 따른 실수요자들과 투자자들의 전략
실수요자들은 장기대출 활용해 대출가능 금액 늘리는 거 고려해 볼만
주택담보인정비율(LTV)은 변함없어
DTI 규제는 확대되지만 주택담보인정비율(LTV)은 바뀌지 않는다. 현재 LTV는 강남 3구가 40%, 수도권 나머지 지역이 50%이다. 예컨대 연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20년, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV만 50% 적용하면 3억원이다 하지만 DTI 50% 적용하면 대출 가능액이 2억4390만원으로 5610만원 감소한다. DTI는 대출자의 연간 소득에서 대출 원리금과 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 된다.
실수요자 입장에서 DTI규제 아래서 대출한도를 늘려 주택을 구입하는 방법은 대출기간을 가능한 장기로 가져가는 것이다 DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 자동으로 늘어나기 때문이다. 같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어든다. 대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다.
현재 대부분의 은행에서 20,30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년까지, 투기지역에서는 6억원이상은 20년, 6억원이하는 30년까지 장기대출이 가능하다.
개발호재 있는 소액투자 가능한 물건에 관심둘만
시계추를 3년전으로 돌려 DTI 적용 당시의 시세흐름을 주목할 필요가 있다. 2006년 당시 투기지역내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 고가아파트가 많이 몰려있던 강남권은 하락하고 반대로 소형아파트나 빌라,다세대가 몰린 지역과 투자금액이 적게 드는 도심권소형오피스텔이 급등했었다. 물론 강남권도 투자금액이 비교적 가벼운 3~4억원대 나홀로 아파트 같은 경우 가격상승세를 이끌었다. 실제로 고가주택에 대한 DTI 적용 전후의 (2006년 3.30대책 ) 부동산정보업체 조사자료를 보면 ( 2005년부터 2008년 7월) 2006년 5월 전까지는 중대형 아파트의 집값 상승이 평균 3.09%로 중소형 아파트(1.80%) 보다 약 2배 정도 앞섰다. 하지만 2006년 3.30대책 한달뒤부터는 중소형의 집값 상승률이 중대형을 앞지르기 시작한 것으로 분석된다 집값이 최고 높았던 2006년 11월의 경우만 보더라도 중소형은 (10.90%)로 중대형(4.27%)보다 월등히 높은 상승률을 보였다.
결론적으로 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니어서 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을 주목할 필요가 있다. 아파트는 전세안고 소액(5천~1억이내로) 으로 투자 가능한 개발 호재 있는 2억원이하의 소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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