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| 7가지 질의로 보는 하반기 부동산 시장전망과 투자전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2009-08-04 ] |
조회수 2985
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1 주택시장이 회복세로 돌아서고 있다고 하는데, 하반기 주택시장이 상승세로 이어질까요?
강남권을 비롯한 역세권에 위치한 주택들의 전세가격의 상승세가 멈추치 않고 있다. 전세값 상승세가 집값 상승기나 회복기에 나타나는 일반적인 현상인데 한여름 비수기에 도 전세값 상승세가 계속되는 걸로 볼 때 하반기 주택매매시장도 소폭이나마 상승세를 나타낼 가능성이 많다.
또한 정부가 부동산시장의 과열을 막기위해 수도권 지역의 아파트를 담보로 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)을 현행 60% 이내에서 50% 이내로 하향 조정하기로 했다. 결론부터 애기하면 지금까지 은행권에서는 통상 LTV를 투기지역에서는 40% 이하, 투기과열지구는 50% 이하, 나머지 지역은 60% 이하로 제한해 왔고 은행권의 평균 LTV 비율도 평균 50%이내이기 때문에 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향은 미비할 전망이다.특히 강남3구의 경우 종전대로 LTV가 40%로 유지되고 DTI 가 적용되고 있기 때문에 별다른 영향이 없을 전망이다.
이번 LTV 하향 조정은 현재 투기지역으로 지정된 강남 3구와 자연보전권역(가평군 등) 등을 제외한 서울과 인천, 경기지역에서 만기 10년 이하의 아파트 담보대출, 만기 10년을 초과하면서 6억 원이 넘는 아파트의 담보대출에 적용된다. 만기 3년 이하의 일반 주택에 대해서도 LTV가 60% 이내에서 50% 이내로 낮아진다. 이에 따라 LTV가 하향 조정되는 만큼 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 줄어들게 되는 것이다. 단 만기 10년을 초과하면서 6억 원을 넘지 않는 아파트의 담보대출, 만기 3년을 초과하는 일반 주택의 담보대출은 현행 60% 이내가 유지된다 . 또한 전 금융기관을 합산해 5000만 원의 이하의 소액 대출, 이주비.중도금 등 아파트 집단대출, 미분양 주택의 담보대출에 대해서는 LTV 규제가 강화되지 않는다.
예비수요자, 심리적 위축시킬 듯
당초 예상과 달리 낮은 폭으로 대출규제가 이뤄졌기 때문에 7~8월 비수기를 맞아 과열된 시장 분위기를 다소 안정시키는 효과가 있을 것이다. 이번 대출규제가 기존 주택에 한정한 것이라 신규 분양이나 미분양 아파트 등에 미치는 영향을 크지 않을 것이. 하지만 정부가 드디어 부동산 규제완화에서 규제강화로 선회하는 시그널을 보였다는 점에서 예비투자자들을 심리적으로 위축시키는 것만은 사실이지는 예전 DTI가 처음 시행될때처럼 특정지역의 가격 급락세는 없을 전망이다. LTV가 소폭 낮아졌지만 여전히 금리가 낮고 시중 유동성이 풍부한 만큼 7~8월 비수기때 잠깐 쉬어갔다가 9월 이후 재상승할 가능성은 여전히 남아 있어 내집마련은 휴가가 끝나기 전 8월 말쯤 내집마련에 뛰어드는것이 좋을성 싶다..
대출규제를 거의 받지 않을 것으로 예상되는 소형아파트나 개발호재 있는 지역의 소형 빌라투자가 유망해 보인다. 과거 DTI 가 처음 적용되었을 때 , 고가아파트는 직접적인 타격을 받았던 것에 비해 소액으로 투자 가능했던 주거용 상품들이 각광받았던 점을 잘 상기할 필요가 있다. 결론적으로 하반기 주택시장은 정부의 추가 대책이 없는 한 7~8월 비수기를 지나 연말이 가까워 질수록 인플레이션에 따른 주택수요 집중으로 수도권 전체적으로 다시 한번 완만한 가격 상승세를 뛸 가능성도 농후하다.
2 최근 인천 청라 지구 등을 중심으로 청약 과열 현상이 다시 일어나고 있습니다. 청약을 염두에 둔 입주자가 주목해야 할 하반기 매물을 추천한다면?
서울 시내에서 분양하는 일반 재개발 분양물량이과 대규모 호재가 있는 천안지역일대에서
나오는 동일하이빌 같은 주변시세보다 저렴한 분양물량을 잡는 게 좋을 것 같다.
일반분양이 예정된 재개발 아파트는 대규모 단지로 조성되기 때문에 대형 유통시설, 병원, 학교 등 기반시설이 주변에 위치하는 장점이 있다. 투기과열 지구인 강남 3구에도 포함되지 않아 계약 후 바로 전매가 가능해 시세 차익도 기대할 수 있다.
우선GS건설이 분양하는 성동구 금호17구역을 주목할 필요가 있다. 83~140㎡, 497가구 중 31가구가 일반 분양된다. 지하철 5호선 신금호역이 도보로 5분 거리다.
9월에는 대림산업과 삼성건설이 공동으로 서대문구 가재울 3구역을 재개발해 87~188㎡, 2664가구 중 672가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 상암동 디지털미디어시티, 수색•증산뉴타운 등 인근 지역의 개발호재가 풍부하다.
같은달 삼성건설은 마포구 공덕동, 동작구 본동, 성동구 금호동 등 재개발 지역에서 일반 분양에 나선다. 마포구 공덕동에서는 80~151㎡, 794가구 중 38가구를 일반분양한다. 동작구 본동에서는 79~138㎡, 468가구 중 247가구를, 성동구 금호 19구역에서는 149㎡, 847가구 중 37가구를 일반분양한다. 10월에는 GS건설이 성동구 금호18구역에서 82~146㎡, 403가구 중 39가구를 일반분양한다. 11월에는 동작구 흑석6구역에서 동부건설이 81~175㎡ 767가구 중 179가구를 일반분양한다. 오는 7월말 개통 예정인 9호선 흑석역이 도보로 5분 거리다. 지하철 이용시 10분정도면 강남에 진입할 수 있다. 12월에는 대우건설과 삼성건설이 마포구 아현뉴타운 3구역에서 82~168㎡, 3063가구 중 141가구를 일반분양한다. 지하철5호선 애오개역이 도보로 이용이 가능하다.
또한 호재가 풍부한 인천지역에서 분양하는 물량도 관심을 관심을 가질만 하다. 그중에서도 인천 청라지구서 분양하는 물양을 주목할 필요가 있다.는 우선 우미건설이 이달 중 분양 예정으로 공급면적 112㎡, 총 200가구가 공급된다. 약 127만㎡ 규모 국제업무타운이 도보 5분 거리에 인접한 단지다. 66만㎡ 규모 중앙호수공원이 도보 10분 거리에 위치해 있다. 초ㆍ중ㆍ고교가 단지 옆에 들어설 계획이다.인천 영종지구 A32블록에서는 신명종건이 9월께 분양할 계획으로 총 1002가구, 공급면적은 79㎡다. 중심상업지역과 맞닿아 있다. 중심상업지역 동측으로는 공공청사를 비롯해 브로드웨이 복합문화단지가 조성된다.
3 재건축 열기로 재건축 수혜지역이 들썩이고 있는데, 재건축 규제완화 수혜지역 중 하반기에 고려해 볼만한 지역이 있다면?
정부의 유동성 환수 정책의 일환으로 엑시트 전략을 구사할 가능성이 남아 있다, 그렇다고 보면 금리 인상여지가 남아 있기 때문에 주택시장 특히 투자자들이 많이 몰려있는 재건축 단지들이 일지적으로 조정받을수 있다.
4 하반기 대출금리는 어떻게 될까요? 그에 따른 주택담보대출 전략을 따로 짜야 할까요?
은행별로 주택담보 대출금리를 소폭이나마 올릴 가능성이 농후하다. 실제로 정부의 대출규제가 나온뒤로 은행별로 대출금리를 소폭 올리고 있고 고객신용도별로 차등화를 해 간접적으로 대출금리를 올리고 있다.
5 상가, 오피스텔, 주상복합 아파트 등 아파트 외의 부동산을 투자목적으로 접근한다면, 어느 것이 투자성이 좋고, 어느 지역을 눈여겨봐야 할까요?
경기 회복이 가시화 된다면 상가시장이 가장 각광 받을것으로 예상된다.
입지여건 좋은 특정지역, 관심폭증
최근 판교 지역에서 공급되는 수십억원짜리 상가 한동 전체가 잇따라 팔리면서 분위기가 급반전되고 있다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록했을 정도다. 이에 힘입어 스타식스메트로ㆍ스타식스밸리 등을 비롯해 판교랜드ㆍ훼밀리프라자 등이 분양을 개시한 상태며 10여개 현장에서 분양을 서두르고 있다.판교 같은 유망지역에서 공급되는 상가가 유례없이 높은 관심속에 속속들이 팔리는 것은 저금리와 더불어 경기회복에 대한 기대감 때문이다.
소액투자가능한 개별상가, 아직도 고전중
일반적으로 매매시장을 좌우하는 경매시장을 보더라도, 상가 경매낙찰가율은 아직까지 50%에 머물고 있는 경우가 태반이다. 그만큼 거액자산들과 일반인들이 느끼는 체감 경기는 ‘극과 극’이다고 할 수 있다.상가에 투자해서 낭패를 당한 분들은 호경기든 불경기든 항상 있게 마련이다. 그만큼 우리나라 분양시장구조에서 상가에 투자해서 돈 을 번 경우보다 반대로 실패해서 밤잠을 설치고 있는 경우가 많다고 할 수 있다. ‘굿모닝 시티 사태’ 이후 제도적으로 상가시장이 상당히 정비되었다고 하지만 여전히 주택시장에 비해 지차체의 관리감시기능이 약하다. 무엇보다도 분양가측면에서 투명하지 않아 애궂은 일반투자자들만 피해를 보게 되는 게 다반사다.
하반기 ,국지적으로 상가 인기 지속될 듯
하반기에도 경기 회복을 위해 한국은행의 저금리 기조가 계속되고 국내외적인 돌출악재만 없다면 수익형 부동산의 대표인 상가시장의 전망도 그리 나쁘지 않을 것으로 전망된다. 하지만 올해 상반기 시장과 마찬가지로 철저하게 투자가치가 검증된 판교와 송도 같은 수도권 일부 택지지구와 개별 근린상가에만 수요자들의 관심이 몰릴것으로 예상된다.
6 서울-춘천 간 고속도로가 개통하는 등 서울에서 가까운 지방 쪽에도 관심도가 높아지고 있습니다. 하반기 호재가 예상되는 지역이 있다면?
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
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