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| 부동산 규제강화, 시장 압력은 더 세질듯 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 편집국장 2009-07-14 ] |
조회수 4263
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[장용동 리포트]부동산 규제강화, 시장 압력은 더 세질듯
<장용동 편집국장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰>
MC 성기영:글로벌 금융위기와 실물경제 위기를 해소하기 위해 풀리기만 하던 부동산 규제에 급제동이 걸리고 있습니다. 바로 일부 지역 집값 급등이 자칫 전체지역으로 확산될 개연성이 있다고 판단되자 정부는 규제완화의 고삐를 재차 규제강화 방향으로 틀고 있습니다.
바로 수도권 주택담보대출 강화, 전세 임대소득세 부과 등이 이를 대변해주고 있는데요. 오늘은 이 같은 정부입장변화와 정책변화 내용, 그리고 향후 시장동향 등을 짚어보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 편집국장입니다.
-그동안 경제위기 극복차원에서 대대적인 규제완화가 이뤄진 부분이 부동산이 아니었나 생각합니다. 최근 정부 정책방향이 다시 규제 쪽으로 선회하고 있는 것 같은데... 그 이유는 어디에 있다고 보십니까.
▲글로벌 금융위기의 단초가 된 것이 금융공학, 금융 파생상품이었지만 그 내용을 들여다 보면 부동산, 주택가격의 거품이 한꺼번에 해소되는 결과가 금융과 연결되어 더욱 확대 증폭됐습니다. 또 이것이 자산디플레로 연결되고 실물경기가 급속하게 위축되는 결과를 낳았습니다. 따라서 부동산 규제를 풀어 이를 정상시장으로 회복시키는 것이 중요했습니다. 정부가 양도소득세 완화에 이어 분양권 규제를 완화하는 등 부동산 규제를 푼 것도 이같은 맥락입니다.
그러나 경기 활성화 차원에서 재정투자를 많이 하다보니 과잉유동성 문제가 제기되고 이것이 다시 부동산을 거품화시키는 결과를 가져올 공산이 커지고 있습니다.
더구나 강남 재건축 등 일부 지역 아파트 가격이 과도하게 오르고 투기적 양상이 나타남에 따라 정부는 이를 제어할 선제조치가 필요하다는 인식을 하고 있습니다. 수도권 주택담보대출 규제를 강화해 50%로 제한한 것도 이같은 맥락이지요. 정부의 세수확보 차원이기는 하지만 전세 임대소득세 부과방침도 이같은 다주택자에 대한 압박을 감안한 것으로 풀이됩니다.
-달라진 정책을 하나씩 풀어보죠. 주택담보대출, 즉 LTV라고 하죠? 이것을 수도권에 한해 강화했는데 쉽게 좀 풀어주시죠.
▲주택담보대출 인정비율...아마도 은행권에 담보대출을 받아보신 분은 아실텐데 감정가가 1억원이면 실제 돈을 빌려주는 금액은 60%인 6000만원만 대출해줍니다. 바로 이를 인정비율이라고 하는데 서울 강남 등 투기지역은 40%, 수도권은 지난해 11월 전역이 투기지역과 투기과열지구에서 해제되면서 주택담보대출 때 적용받는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아졌습니다. 그런데 최근 수도권에서 주택담보대출금액이 급증하고 있는 것으로 나타나 이를 다시 50%로 강화한 것입니다. 그러니까 지금까지는 1억짜리 주택의 경우 6000만원 대출이 가능했으나 5000만원만 가능하게 된 것입니다. 현재 수도권은 총부채상환비율(DTI)의 적용은 받지 않습니다
9일 금융통화위원회에서 이성태 한국은행 총재가 9일 "수도권 일부 지역이지만 주택매매가격이나 전세가격 등이 다소 상승하는 모습을 보였다는 것은 주택담보대출 증가와 연결시켜 볼 때 경계해야 하는 상황"이라며 "주택담보대출이 한달에 3조원 이상의 증가세를 보이고 있는데, 그 규모가 크다"고 말해 최근 정부의 수도권 주택담보인정비율 하향조정 이유를 간접적으로 설명하고 있지요. 가계부채도 많이 늘어난 상황에서 주택가격이 더 오르는 것은 문제라는 시각이 이를 도입케 한 것으로 분석됩니다.
그러나 정작 집값이 많이 오르고 투기적 성향이 나타나는 서울은 놔두고 수도권을 규제하는 것은 다소 문제가 있습니다. 또 인천이나 경기도 용인, 과천, 서울 마포 등을 중심으로 증가한 것은 서울 강남 등의 인정비율 및 총부채상환비율 규제가 강하자 이들이 외곽에서 대출을 받는 등 편법대출이 일부 성행하고 있는데 따른 것으로 풀이 됩니다.
-우리는 월세보다 전세가 많은게 임대시장의 특징이죠. 그런데 전세 임대소득세를 다시 물리는 방향으로 세제 도입 검토가 이뤄지고 있다는데 이것은 어떤 내용입니까.
▲부족한 세수를 메우기 위한 정부의 세제개편이 거론되면서 도입이 검토되고 있는 것이 바로 전세 임대소득세입니다. 현행 주택임대소득 과세제도는 월세의 경우 다주택 보유자와 9억 원 초과 1주택 보유자에게 임대소득세를 부과하고 있습니다. 그러나 전세의 경우 2002년부터 주택 수와 관계없이 비과세하고 있습니다.
이는 은행금리가 낮아지면서 임대업자들이 전세를 월세로 전환, 세입자들이 피해를 보자 정부가 전세 임대소득을 비과세해 세제상 혜택을 주는 방식으로 전세를 유도한 데 따른 것입니다. 그러나 월세는 과세되고 전세는 비과세되는 것은 조세형평에 어긋나는 면이 없지않습니다. 또 내년 말까지 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 폐지되면서 세원 확보와 고소득층 고통분담을 위해서라도 전세 임대소득 과세를 정상화해야 한다는 목소리도 없지않습니다. 다만 임대소득세가 전세가를 올려 서민의 어려움을 가중시켜서는 안될 것입니다.
-정부가 앞으로도 집값에 대해서는 단호한 조치를 취해 나갈 것으로 예상되는데 이번 조치에 대한 시장영향은요?
▲주택담보대출의 인정비율을 10% 포인트 하향 조정한 것은 부동산시장에 큰 영향을 미치지 못할 것입니다. 이미 은행들이 자구책의 일환으로 평균 50% 이하로 유지해왔습니다.
다만 가격이 크게 올라 6억원이 넘는 아파트가 밀집한 서울 목동, 여의도, 경기 과천이나 분당 등의 지역은 다소 매수세가 위축될 가능성이 있습니다. 자칫 투기수요 보다 수도권 비강남권의 실수요 심리만 위축시켜 부동산시장을 더욱 양극화시킬 우려가 제기되고 있는 것도 이 때문입니다.
-결국 집값의 과도한 오름세, 그리고 과다한 대출, 투기적 수요증가 등이 문제가 되고 있는 것으로 예상되는데 정부의 대응과 평가는 무엇인지요?
▲정부는 앞으로도 주택담보대출 인정비율 강화가 효과를 거두지 못하고 집값이 지속적으로 오르면 제2금융권의 대출 규제 강화, 은행 총량 규제, 총부채상환비율(DTI) 규제 등을 단계적으로 시도할 것으로 예상됩니다.
집값이 오르는 것은 막되 숨통은 터줘야한다는 것을 과거 노무현 정권에서 우리는 경험했습니다. 무조건적 투기억제는 안된다는 얘기죠.
규제강화 보다 무주택자ㆍ서민을 위한 보금자리주택 등 공급시장을 다시 점검해봐야 합니다. 공급위축이 향후 불러올 문제나 뉴타운등 개발로 인한 임차주택의 부족문제 등 공급문제를 해결하면서 규제에 나서는 것이 유효하다는 얘기입니다. 지금부터 2~3년 뒤 주택시장의 대혼란을 막기 위한 대안이 필요합니다.
미국 뉴욕의 핵심권인 맨해턴은 여전히 집값이 하락하고 있는데 왜 강남은 이렇게 오를까 하는 것도 검토해볼 일입니다. (ch100y@naver.com)
장용동 헤럴드경제신문 편집국장
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