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| 호 주 vs 말레이시아 |
| [ 이승철 부동산전문가 2009-07-06 ] |
조회수 5039
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“호 주 vs 말레이시아”
2008년 3/4분기 이후 주춤했던 해외 부동산 투자에 대한 관심이 최근 원화의 가치상승과 더불어 해외 유학 및 어학연수 그리고 이주목적을 위한 실수요자들을 중심으로 다시금 조금씩 다시 증가하기 시작했다. 이런 마켓상황은 말레이시아를 중심으로 한 동남아 국가와 전통적인 유학 및 연수, 이민강국이었던 호주 부동산을 중심으로 다시금 활기를 보이기 시작함에 따라 호주 부동산 시장과 말레이시아 부동산 시장의 최근 시장상황에 대해서 간략하게 정리해 보았다. 특이할 만 한 것은 두 국가의 근본적인 투자환경과 색깔은 매우 다르지만, 적극적인 해외투자유치와 인구유입정책을 통해 꾸준히 자국의 발전을 꾀하고 있으며, 두 나라 모두 전통적인 자원 강국이라는 점. 그리고 정치적, 사회적으로 상당히 안정적인 국가라는 점에서 모두 동일한 투자 환경을 가지고 있다.
 호주 부동산 시장 Market Trend
지구상 가장 작은 대륙이자 6번째로 큰 나라, 제 1위 이민 선호국이자 세계 최대 자원 보존국!
공식 명칭 오스트레일리아연방(Commonwealth of Australia)인 호주. 이 호주가 다시 투자 열기로 들끌고 있다. 호주 정부는 이민 정책을 통해 현재(2008.12 기준)2,130만명의 인구를 2050년 까지 현재의 두 배로 만들어 호주 안에서 출산율 저하와 노령 인구의 증가 문제를 해결하려는 마스터 플랜을 수립하고 있는데, 이 때문에 장기적으로 인구의 증가가 가파르게 상승하리라 예상됨에 따라 이에 따른 주택 공급이 부족해 가격 상승여지는 항상 있는 국가이며, 이러한 가격상승은 불가피할 것이라는 게 현지 관계자들의 중론이다. 그리고 현재 세계 우라늄의 25%를 생산하는 등 풍부한 자원의 개발로 호주 전역에 돈이 넘쳐나 유동성이 풍부하다. 또 인력 부족으로 인해 일자리가 넘쳐나고 있다. 정치적 안정도 또한 2006년 기준 세계에서 가장 안정된 나라라고 평가되었으며 매년 3위안에 랭크 되었으며 *국가번영지수에서도 세계 최상위 수준의 매혹적인 국가이다.
이러한 호주의 부동산 시장과 관련해 호주 부동산 산업분석기관인 BIS Shrapnel Residential Property에서 발표한 2008년~2911년 전망 보고서 발표에 따르면 글로벌금융위기 영향과 유가 폭등 등의 외적인 요인에도 불구하고 시드니를 중심으로 한 주요지역의 부동산 가격은 향후 계속 오를 것으로 전망됐다. 보고서의 저자인 앤지 지고마니스 씨는 “주택 임대료의 폭등과 신용조건의 개선을 바탕으로 시드니 뿐만 아니라 호주 주요 도시의 모든 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없다”라고 진단했다. 특히 보고서에서는 시중 은행들의 주택대출 금리 조건이 더욱 양호해질 것이며 이를 통해 시드니의 부동산 가격은 전국 최고를 유지할 것으로 분석됐다. 이 보고서는 시드니 인구성장률은 지난 1980년대 이후 최고치인 1.5%를 기록하게 될 것이라면서 이로 인해 시드니 주거용 부동산 가격은 소폭의 상승세를 보이기 시작하며 이 같은 상승세는 장기화될 것으로 전망했다. 즉, 향후 20년 동안 시드니의 인구증가율이 이 같은 금리인상 등의 외부변수를 상쇄, 추월할 것이고, 이민자 증가에 따른 주택 수요가 금리인상 등의 외적인 변수를 추월할 것이라는 예상이다. 이번 보고서에서는 특히 시드니 외에 퀸슬랜드의 브리즈번, 골드코스트, 선샤인 코스트 지역의 주택가격은 향후 3년 내에 22% 가량 치솟을 것으로 전망됐다. 반면 시드니의 경우 중간치 주택 평균가격이 오는 2011년까지 18% 가량 상승한 65만 달러 선에 거래돼 국내 최고의 부동산 가격을 기록할 것으로 전망됐다. 멜번과 아들레이드의 중간치 주택의 평균가격은 각각 16%를 그리고 캔버라는 15% 상승할 것으로 전망됐다.
하지만 최근 호주 부동산 시장은 정부의 다양한 부양 정책에도 불구하고 이렇다 할 만한 긍정적이고, 가시적인 결과물을 현재까지 보여주지는 못했다. 이러한 현상의 대표적인 예로, 즉, 첫 주택구입자에 대한 보조금 혜택이 2009년 6월30일부로 끝이 났지만 6개월 더 연장되어 9월30일까지 현재수준의 보조금을 전액지불하고, 12월31일전 계약자들에게는 반액 보조금을 지급할 수 있게 하는 정책연장으로 여실히 보여지는 것이다. 연방정부의 이러한 연장조치가 새로운 집 대출자들이 1/4분기에 18.6%나 늘어가게 되었다는 것과 첫 내집 구입 보조금 혜택은 작년 기준으로47%나 증가하게 된 결과를 보면 이러한 정책의 연장은 조금 의혹스럽게 느껴지기도 한다. 연방은행은 계속해서 이자율을 낮추어, 낮은 이자율로 집을 구입할 수 있도록 쉬운 여건을 만들어주고 있고 이 특수는 계속 이어질 전망이지만 여전히 호주 전 지역의 집 가격은 쉽게 살 수 있는 가격대가 아니다. 이 현상은 생애 최초 주택 구매 시장에서의 부동산 가격이 시장 스스로 결정되기 보다는 정부개입으로 인한 정부의 관련정책으로 인해 수요가 증가되어 일어난 결과로 받아들여진다.
아래 두 가지 표는 현재 부부 모두 생업에 종사하여 집을 살 능력이 있는 사람이 집을 구매하든지 임대를 하던지 각각의 대도시 기준으로 구매력을 산출한 것이다. 여기에는 대출이자율을 5%로 집 가격의 80%를 대출받는 조건으로 가정을 세웠다
이 도표는 현 부동산시장을 중심으로 향후 투자전략과 깊은 관계가 있으므로 이해하는 것이 매우 중요하며 이러한 수치는 2009년 4월30일 기준으로 한다. 또한 이 도표는 앞으로 3~5년 이상 각 대도시의 연간 부동산 평균 성장 수익을 산출할 수 있는 예상 통계수치이기도 하다.
위 도표를 보면 퍼스는 이제 최악의 점을 지나 조정기간을 지나고 있다고 데이타가 시장이 개선되고 있슴을 알려주고 있다. 시드니는 또 다른 퇴보를 보이다가 2달 전부터 상승을 하고 있음을 보여주고 있다.
시드니는 다른 대도시중에서 과거 20년간 가장 낮은 연간 가격 상승률을 기록했음을 나타내고 있다. 평균 가격 상승률은 연간 5.7%로 이는 브리스번보다 2% 낮고, 같은 기간의 멜번보다 0.5% 낮은 수치이다. 이러한 성장률은 인플레이션을 제외하면 평균 2.7%로 추정된다. 이런 하락은 최근 10년간 시드니가 다른 대도시보다 가장 집 사기 어려워졌음을 여실히 보여주며, 주택시장은 시드니 주택이 다른 지역보다 높은 성장률을 보일 것이라고 추정된다. 시드니 부동산 시장은 현 공급문제와 과거 자료를 검토해 볼때 상당히 낙관적인 이며, 2012년의 주택가격은 $700,000을 웃돌 것으로 추정된다. 또 12월 31 이후에는 구매력이 없는 낮은 수입의 첫 주택구입자들의 임대수요가 늘어나 주 임대료가 더 상승할 것으로 추정된다. 과거 12개월 동안 부동산 시장 성장률이 평균 이하로 부정적이었다고 느낄 수 있으나 아래 표를 보면 성과가 그리 나쁘지 않음을 또한 볼 수 있다
모든 것을 고려해 보면 호주 부동산 시장은 다음과 같이 조심스럽게 예측해 볼 수 있다
•구매자의 구매력이 부동산 시장을 움직이는 가장 중요한 요소이며 향후 10년간은 낮은 수입의 적은 구매자들을 중심으로 저가 부동산의 가격상승이 예상된다.
•수입이 적은 생애 첫 주택구입자들이 정부의 보조금 혜택이 없어짐과 동시에 임대에 대한 수요가 늘어나 부족한 공급으로 인해 임대료가 더 오를 전망이다
•생애최초주택구입을 위한 구매 보조금이 없어진 이후, 상환능력이 없는 사람들의 생애 첫주택구매로 인해 또 다른 가격하락 기회가 올 수 있으니, 너무 급하게 이미 비싸진 기존의 낡은 주택이나 유닛을 오로지 보조금 혜택 때문에 구매하지 않는 것이 좋다.
•부동산을 투자 목적으로 구매한다면, 향후 가격상승 면이나 낮은 위험요소로 인해 현재 시점은 매우 좋은 시점임이 확실하다. 집 주인의 입장에서 임대료는 향후 3년 동안 계속해서 상승할 예정이며 이것은 앞으로의 예상 은행 대출 이자율을 상회할 것으로 보이기 때문이다. 또 현재 나타나고 있는 주택시장의 성과도 매우 중요한 사실로 보여진다. 만약 상환능력이 충분한 대출자들이 부동산 시장에 계속 해서 관심을 갖고 있다면, 시장은 더 이상 추락하지 않을 것이며 인 가치하락도 많이 있을 것 같지는 않다.
•유망 투자처는 각 도시별로 있고 지금 현재도 계속해서 생겨나고 있다.
*세계번영지수*
레가텀 연구원이 발표한 세계 번영 지수(Legatum Institute's Prosperity Index)는 각국 국민들의 삶의 질과 만족도, 경제적 지위에 대한 조사를 통해 순위가 책정됐으며, 이 순위에서 호주는 그간 최상위를 지켜온 오스트리아와 핀란드를 물리쳤다. 레가텀 연구원 측은 호주가 기부행위 및 효율적 국가통치를 포함해 삶의 질적인 면에서 뛰어난 점수를 받는 등 서비스 취향의 부유한 경제 국가로 변모했다고 평가했다. 4위에는 미국과 독일이, 그리고 조사 대상 104개국 가운데 최하위는 예멘, 잠비아, 짐바브웨 등이 차지했다.
(Source: 호주부동산전문업체-AK Links-Hanna Sohn)
 말레이시아 부동산 시장 Market Trend
말레이시아는 지리적으로나 인종, 문화적으로 ASEAN, 중국, 인도 등 세계적으로 주요한 시장으로 부상하고 있는 지역에 접근하기 쉬운 유리한 입지를 가지고 있는 다민족 국가로서 2007년 이후 국내에서는 개인고객들을 중심으로 가장 투자를 많이 한 국가 중의 하나이다. GDP대비 총외채 수준은 2003년 이래 꾸준히 개선되고 있는 상황으로 대외부채지급 능력 또한 매우 양호한 수치를 기록 중이며, 석유,천연가스,석탄,주석…등의 광물자원과 목재,야자수,고무 등의 농산자원을 비롯한 풍부한 자원을 보유하고 있어 이를 이용한 부가가치를 창출하는 기술도 보유하고 있다. 그리고 다른 동남 아시아 국가들에 비해 경제 부흥 시기에 도로,항만, 통신시설 등의 인프라에 많은 투자를 하여 기반시설이 확보되어있으며 안정된 정치, 경제 사회적 구조로 꾸준한 경제 성장을 이룰 수 있는 몇 안되는 국가중의 하나이다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기의 일부 영향으로 말레이시아 부동산 시장도 2008년 8월을 최고점으로 그 이후 1/4분기까지 조정기를 거치는 모습을 확실히 보여 왔는데, 말레이시아 쿠알라룸푸르(KL)의 부동산은 이러한 조정기를 거쳐 다시 완만한 상승세로 접어들 전망이다. 특히 KLCC경우, 2009년 1/4분기에는 가격 변동폭이 2008년 8월 최고점 대비 최고15%~30% 수준까지 하향 조정되어 전년 동기간 대비 급격한 하락세를 보여왔다. 그 동안 가파른 가격상승세를 보였던 KLCC의 초고층(High-end)고급 콘도 시장은 주요 투자국들의 경제성장률 둔화와 투자 불확실성으로 인해 주요 관심 투자자들의 매도가 증가하고, 신규 투자자 및 실수요자들 또한 계속 관망세를 이어 나갔지만, 최근 주요 건설사의 가격 할인 정책 및 다양한 마케팅 정책을 통해 최근 서서히 다시 수요가 늘어가려는 기미를 보이고 있다.
아래 [표1]의 쿠알라룸푸르 부동산 가격추이 그래프를 보면 쿠알라룸푸르 경우 2009년 1/4분 이후 가격이 다시 상승세를 보이고 있는데 이는, KL부동산 가격이 조정을 끝냈다는 인식과 정부의 MM2H 개정 및 다양한 규제를 추가로 완화시키고 나집 총리의 부동산 경기 부양 및 활성화 정책이 조금씩 효과를 보이기 시작했다고 볼 수 있는 측면이다. 아래 [표2]은 KLCC 주변의 주요 고급 콘도의 분양 당시 분양가격과 현재시점에서 시장가격 등을 2008년 상반기 시점 최고가 기준으로 콘도의 가격 변화에 대해서 보여 주고 있다. 2008년 콘도가격이 가장 급상승한 8월경에 분양을 시작한 Property Holdings 사의The Bandai on the park 경우 2008년 최고 Sf 당 RM 3,500으로 약 35%이상 급상승했으나 지금은 분양가 수준으로 다시 떨어져 있다. 2009년 3/4분기 완공 예정이다. The Avare 경우 초기 분양가 기준 140%이상 상승한 시세를 형성하고 있지만 최고점 대비 역시 30% 급감했다. 41층 건물로서 한 층에 2세대만으로 구성되어 있고 총 78 Unit으로 이루어져 있다. Sf당 평균 RM 1,500으로 분양가를 책정해 공급을 시작한 Oval의 경우 역시 최고점 대비 일부 하향 조정 되었다. 페트로나스 타워 바로 앞 Jalan Pinag 에 위치해 초기 100% 분양을 달성한 One KL도 마찬가지다.
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