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| 말레이시아 리츠 시장 리뷰 |
| [ 이승철 부동산전문가 2009-05-20 ] |
조회수 5691
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Reviewing Malaysian REITs
말레이시아 부동산에 관심있다면 지금 현재 밸류에이션이 아주 매력적인 리츠 시장을 주목해 볼 만하다. 대부분의 리츠가 현재 리츠 수익률이 상당한 수준으로 올랐고 순자산가치에서 일정부분 할인해서 공급하고 있으며, 주당 가격이 떨어져 수익이나 배당이익금도 동일 조건으로 보장 받을 수 있기 때문이다. 호주 맥쿼리(Macquire)가 작성해 발표한 아시아 각국의 리츠 발전지표에 의하면 일본과 싱가폴이 아시아에서 가장 앞선 4단계, 그리고 말레이시아는 홍콩과 함께 3단계 수준으로 알려져 있다 (참고:우리나라 필리핀, 대만과 함께2단계 수준)
말레이시아 리츠(MREITs)는 일본, 홍콩, 싱가포르 주식시장에서 리츠가 히트하자 2005년부터 본격적으로 도입되어 출시되었다. 그 후 1년사이에 10개의 리츠가 생겨났고, 1개의 리츠가 리패키징을 통해 2개로 나뉘어 11개의 리츠 상품이 현재 시장에서 거래되고 있다.
2008년 글로벌 금융 위기전, 말레이시아 리츠는 주당 프리미엄 마진이 늘어나 6%에서7% 수익금을 배당하며 예상대로 잘 운영되었으나 , 2008년 말에는 주식시장과 함께, 말레이시아 리츠는 거의 회복되지 못할 심각한 타격을 입었지만, 주당 가격을 순자산가치의 39.3%수준까지 할인 서비스한 후 2008년 12월 기준 리츠 수익률은 5.63%에서 13.77% 로서 경기 둔화직전인 평균 6% 수익률보다도 훨씬 더 높아졌다
(악시스 리츠가 투자한 메나라 악시스 (Menara Axis)
,페탈링 자야(Petaling jaya) 소재 ) 최근 주요 앵커 테넌트 (Anchor Tenant)였던 네슬레(Nestle)사의 이전으로 새로운 지역 랜드마크 빌딩으로 거듭나기 위한 아이콘 개정 작업에 나섰다.
1. 말레이시아 리츠 (MREITs) 특징
말레이시아 리츠 시장에 관해서 몇 가지 주목할 만 한 특징들을 정리해 보면 아래와 같다.
■ 리츠 주가지수 하락
말레이시아 리츠 기초자산의 순자산가치(NVA- net asset values)는 아래 표 1에서 보듯이 23%에서29%로 실질적인 가치 하락을 보여주고 있다. 일반적으로 부동산 시장은 2007년에 그런 급격한 변화를 보이지는 않았었다
이러한 가치하락의 주된 이유는 말레이시아 리츠의 자산규모가 커졌지만, 많은 리츠가 자산가치가 상승해서가 아니고 새로운 자산을 유입시켰기 때문이다. 이런 특이한 현상은 리츠의 본질적인 속성때문이다.
■ 다운마켓에서 리츠는 주식, 업마켓에서 리츠는 채권
리츠 본질적인 속성에 관해서 학술적인 연구 조사가 많이 이루어지지 않아 조사 자료는 잠정안이지만, 일단 잠정 실시한 말레이시아 리츠 관련정보와 연구조사를 기초로 보면. 말레이시아 리츠는 기초자산의 안정성이나 불안정성과 별도로 다운마켓에서는 주식처럼 움직이려 한다. 즉 주식 시장이 하락하면 말레이시아 리츠 지수 또한 하락한다
그러나 상승시기에 고정적인 수입과 기초자산이 즉각적으로 반응하지 않기 때문에 말레이시아 리츠는 채권처럼 움직이는 성향을 띤다. 이러한 현상은 말레이시아 리츠가 현재 왜 순자산가치를 할인해서 세일즈 하는지 설명해 준다.
■ 현 수준의 지속적인 수익(Income) 유지 가능
말레이시아 리츠의 현재 수익은 현 수준에서 계속될 것이며, 일반적인 경기침체에 별로 영향을 받지 않을 것으로 기대된다. 거의 모든 말레이시아 리츠가 2007년 이전에 시작되었기에 리츠 수익을 보장하는 임대료는 2005년과 2006년 수준에 머물렀다.
이런 임대료는 앞으로도 유지 가능한 실질적인 수익이며 대부분의 말레이시아 리츠가 2007년 최고수준까지는 오르지 않았으므로 향후 계속해서 일정수준의 수익과 배당금 유입은 계속해서 지속될 것으로 또한 기대된다. 즉 임대표 폭락(Rental cras)상황은 발생할 것 같지 않다,
■ 세일즈앤리스백 (Sale and leaseback) 활성화
지속적인 수익창출이 실질적으로 가능한 또 다른 이유는 많은 말레이시아 리츠가 대부분 세일즈앤리스백 조건으로 수익을 보장하고 있기 때문에 시장침체시에도 고정 수익을 보장받을 수 있다.
■ 높은 배당 수익
순자산가치 하락과 함께 지속적으로 가능한 실질 수입이 6%에서 14% 사이에서 배당 수익금을 높여왔다. 표 1은 2009년 1월 말레이시아 리츠의 배당수익율을 보여주는데 이러한 수익률은 이전 수익율보다 평균적으로 50%가 높게 증가된 수치이다.
■ 싱가포르는 리츠 가격의 급락으로 더 높은 수익을 배당
주식시장의 급격한 조정과 함께 경제 충격은 싱가포르 리츠시장 가격 조정에 영향을 주고 있어 리츠 수익률은 증가했다. 몇몇 싱가포르의 리츠는 25%가 넘는 수익을 주고 있다.
■ 신규 자산유입으로 인한 수익 불균형 가능
수익 불균형은 기존 리츠가 새로운 자산을 유입하는데 많은 영향을 주고 있다. 대부분 상업용 부동산의 가격과 임대수익은 6%에서 8%사이로 하향조정되었다. 현재 수익률이 이런 배당수익을 초과하지 않으면 리츠는 배당수익률보다 낮은 수준에 새로운 자산을 편입시킬수 없을 것이다.
■ 우량 자산 취득 기회
그러나 현재의 경기침체는 더 나은 우량 자산을 취득 할 수 있는 기회를 제공하고 있고 더 가격 경쟁력 있는 부동산을 취득할 수 있는 기회를 줄 수 있다,
■ 리파이낸싱(Refinancing.)
리츠에 대한 파이낸싱은 일반적인 파이낸싱과는 다른면이 있다. 리츠는 운용을 통해 발생되는 수입의 유동성을 확보하는게 필수조건이므로, 거의 모든 말레이시아 리츠는 오직 대출이자 부분만 지불한다. 즉 원금을 상환할 필요가 없거나 부분적으로 상환한다.
더 낮은 수준의 이자를 협상을 통한 리파이낸싱은 말레이시아 리츠가 기초자산의 수익보다 더 높은 배당수익을 기록하도록 도와준다.
많은 리츠들이 리파이낸싱이 곧 필요할 지도 모르며 금융기관 같은 경우에는 현재 계속 고려하고 있는 이자율의 절감 측면에서 보면, 더 낮은 이자로 리파이낸싱하는게 오히려 더 쉬울지도 모른다.
말레이시아 리츠는 현재 순자산 할인 세일즈를 통해서 비교적 앞으로도 잘 운영될만하고 또 다른 나라만큼 할인 정도가 심각하지는 않으므로 잘 유지될 것으로 보인다. 덧붙여 지속적으로 임대수입의 유입이 가능할 것이므로 조정 리스크도 잘 해결될것이다.
2. 말레이시아 주요 리츠 (Malaysia Real Estate Investment Trust) 상품
■ 악시스 리츠 (Axis REITs)
주당 배당금 14.3 Sen, 2008년에는 산업평균 수익률인 11% 수익보다 높은 12% 총 수익을 나타냈었다. 부동산 시장 약세에도 불구하고 악시스 리츠는 다양한 테넌트(임차)구성으로 자산하락과 임차 재갱신에 대한 리스크가 거의 없어 2009년도에는 약 19%정도 수익이 예상되며, 2009년 3월 31일 현재 기준 전년 동기(9 백만 RM) 대비 15.4% 증가한 10.4 백만 RM의 순이익을 기록했고 기간 수익은 2008년 3월 31일 14.5 백만 RM에서 17.3 백만 RM으로 증가했다.
악시스리츠의 투자 상품군은 주로 주로 수익률이 안정적이고 프라임 지역에 위치해 있는 오피스, 창고부지등인데 이로 인해 외국인직접투자(FDI)도 최근에 거의 줄어들지 않았다. 지역별로는 페탈링자야(Petaling Jaya)55%, 조호(Johor)21%, 사알람(Shah Alam)15%, 클랑(Klang)과 케다(Kedah) 에 각각 5%씩 자산들을 각각 투자 운용하고 있으며, 이 자산의 약 75%가 오피스와 창고이며 불황에도 강한 위치와 테넌트 믹스가 잘 배합되어 부동산 수요침체기에도 임차인 갱신이 거의 이루어지지 않아 꾸준한 수익률을 보이고 있는 것으로 분석된다.
악시스리츠는 현재 이슬람 자본을 유입하며 더 많은 부동산에 투자하려 하고 있으며 최근 페탈링 자야(Petaling jaya)에 소재한 메나라 악시스(Menara Axia)의 주요 앵커 테넌트 (Anchor Tenant)였던 네슬레(Nestle)사의 이전으로, 새로운 유망 테넌트 확보계획과 더불어 지역 랜드마크 빌딩으로 거듭나기 위한 아이콘 개정 작업에 나섰다
■ 알하드부스타드 리츠 (Al-Hadharah Boustead REITs)
.알하드부스타드 리츠(Al-Hadharah Boustead REITs)는 2007년도 (RM 52mil) 대비 2008년 RM 64mil (12월31일 기준)으로 동년 대비 23% 더 높은 수익을 기록했다. 그리고 2009년까지는 주당 총 배당금 sen 11.03으로 확정했다. 1월말 현재 sen 3,69이 지급되었고 나머지 sen 7.34는 2월17일까지 투자자들에게 2월 27일까지 지급될 예정이다.
알하드부스타드 리츠의 주당 순자산가치는 부동산 추가 취득과 기존 자산에 대한 재평가로 RM1.26 으로 대폭 상승한 상태이다, 알하드부스타드 리츠는 1월말 현재 플랜테이션(전체면적16,000 ha, RM 800mil가치) 보유하고 있다. 그 운용 기간 동안 천연 팜유가격이 높아져 이 플랜테이션 투자로 총 RM129mil 이상 순이익을 기록했다.
2008년 평균가격은 전년대비(RM2,332) 톤당 13% 상승한 RM2,627 기록했다.
■ 포춘리츠(Fortune REITs)
싱가포르에 상장되어 있으며, 주로 홍콩의 리테일(상가)등에 투자해 2008년 18% 수익을 기록했다. 맥쿼리 보고서에 따르면 현재 최고급선박 회사인 Cheung Kong Holdings 가에 투자함에 따라 올해 2009년에도 꾸준하게 고수익을 이어갈 것으로 전망하고 있다.
■ 스타힐글로벌리츠(Starhill Global REIT)
싱가포르에 상장된 스타힐글로벌리츠 (전 맥쿼리 퍼시픽 리츠)는 13.6%(주당 52cents)의 경이적인 수익률을 기록하고 있다, 이 수치는 YTL 이 리츠의 26% 지분 취득가격인 리츠 주당 32Cents 보다 여전히 훨씬 낮은 수치이며 현재 대기업인 YTL 그룹이 공격적으로 운용하고 있으며 2008년 연배당금 7.1 cents이다.
 일반적으로 리츠(Real Estate Investment Trusts)라 하면 “다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 운용하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자방식의 하나라 설명할 수 있겠다. 다시 말해 “적은 투자금을 가진 사람들도 리츠를 통하여 큰 부동산(예를 들면 빌딩, 호텔, 창고 등)을 살 기회를 얻고, 부동산 운영수익(임대료 등)과 가치상승(매각차익 등)에 따른 수익금을 투자금액별로 나눠받는 투자상품으로서 인가받은 회사에 의해 적법하게 운용되는 것”을 말한다. 투자자는 정부담당기관의 감독아래 인가 받은 부동산 투자상품에 소액으로 투자할 수 있고, 필요하면 중도에 매각해서 자금을 회수할 수 있는 장점이 있다. 특히 부동산의 장점인 안정성과 수익성을 확보하고 단점인 환금성 및 유동성을 보강시킨 간접투자방식이라 할 수 있겠다.
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