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| [ 장용동 헤럴드경제신문 편집국장 2009-05-12 ] |
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투기적 장세, 과잉유동성 조심해야
<장용동 편집국장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰>
MC 성기영: 최근 분양시장의 청약열기가 이른 초여름 날씨 만큼 후끈 달아올랐습니다. 인천 청라지구에서 공급된 3300여 가구가 1순위 청약에서 모두 마감되는 등 그 열기가 예사롭지 않아 보이는데요.
헤럴드경제 장용동 편집국장과 함께 최근 청약시장의 분위기를 살펴봅니다.
-청라지구가 한껏 들뜬 모습입니다. 신규 분양한 아파트들이 청약률 면에서 연일 대박을 터뜨리고 있어요?
▲6일 청약접수를 받은 한화 꿈에그린과 호반베르디움 아파트가 1순위 청약에서 전 주택형이 마감되는 등 최근 청약경쟁이 다시 유발돼 주택수요층의 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 인천 청라지구 한화 꿈에그린아파트는 1순위에서 7개 주택형 1142가구(특별공급분 제외) 분양에 총 8412명이 접수해 평균 7.37대 1의 경쟁률로 마감됐습니다.
130.8㎡(전용 100.79, 298가구)의 경우 인천 1순위에서 2034명이 신청해 최고 22.85대 1, 수도권 접수자를 포함해 평균 10.68대 1의 경쟁률을 보임으로써 근래들어 최고의 경쟁률을 기록하는 이변을 낳았습니다.
또 가장 큰 주택형인 178.35㎡(전용 136.35㎡)의 중형평형도 인천과 수도권에서 각각 9.15대 1, 9.1대 1, 평균 6.64대 1의 높은 경쟁률로 마감, 주택시장 침체를 무색케 했습니다.
이날 또 1순위 접수를 한 청라지구 호반베르디움은 4개 주택형, 2080가구 분양에 총 5167명이 접수해 평균 2.48대 1의 경쟁률을 보였습니다. 758가구가 공급된 112㎡(전용 84.94㎡)의 경우 인천 1순위에서 최고 7.03대 1의 경쟁률을 보이는 등 전 주택형이 모집가구수를 초과해 추첨으로 당첨자를 가리게 됐습니다.
-왜 이렇게 주목을 받고있는 건가요?
▲청라지구는 아시는 바와 같이 송도 인접지로 영종도와 삼각벨트를 이룬다는 것과, 서울과 가깝고 분양가가 싸다는 점이 크게 어필한 것으로 분석되고 있습니다. 특히 지난해에 이어 지금과 같은 주택 불황기에도 청라지구가 '흥행불패' 신화를 이어가고 있는 것은 올들어 전매제한 규정이 풀렸고 양도세 5년간 한시 면제와 감면, 최근의 서울 수도권 집값 상승이 분양시장에 영향을 미친 것으로 분석됩니다.
-청라지구의 청약열기가 과연 어디까지, 그리고 언제까지 이어질 것인가가 관심거리인데요. 광교 등 주요 알짜 지역의 분양이 줄줄이 예정돼 있지 않습니까? 어떻게 보세요?
▲최근 의왕 내손동 삼성래미안 에버하임은 79.79㎡(전용 59.75㎡)가 최고 3.39대 1의 경쟁률을 기록하는 등 6개 주택형이 모두 의왕지역 1순위에서 마감됐습니다. 수도권 접수자까지 포함할 경우 114가구 일반분양에 1426명이 신청, 평균 경쟁률이 12.5대 1에 달해 분양 관계자들을 놀라게 했습니다.
역시 주변 시세나 최근 분양 아파트 분양가에 비해 공급가격이 낮은 점이 청약경쟁을 유발하는 요소이고 여기에 규제완화와 최근 집값 상승 움직임까지 영향을 미치고 있음을 감안할 때 서울시권이나 광교신도시 등 유망권 아파트 분양은 청약자들이 대거 몰릴 것으로 예상됩니다.
-그런데, 실물경기가 어려울 땐, 1순위에서 당첨되고도 계약금을 구하지 못해 계약을 포기하는 경우가 흔히 있어오지 않았습니까? 건설업계에선 청약접수가 모두 계약으로 이어질지도 관심거리겠어요?
▲일종의 가수요라고도 볼 수 있습니다. 1순위에서 당첨되고도 계약을 하지않는 경우가 생겨나는 것은 실수요로 보기 어렵다는 얘기죠. 그런데 최근 처럼 안정기가 아니라 과잉유동성이나 또는 집값 상승의 영향으로 청약이 유발될 경우 종종 청약경쟁률과 계약률이 서로 차이가 나는 경향이 나타날수 있습니다.
청라지구 같은 경우도 순위권에서 마감된 아파트가 막상 계약률에서 다소 떨어지는 경우가 생겨나는 것도 이 같은 이유라고 봅니다. 더구나 최근 전매제한 등이 완화됨에 따라 일부 프리미엄을 노린 가수요층의 움직임이 가시화될수 있는 여지가 크다고 봐야 합니다. 이미 판교 등지에서도 미계약이나 미입주 아파트에 대한 프리미엄장세가 형성되고 있고 일부 가수요층의 활동이 강해지고 있는 것도 이 같은 맥락으로 해석됩니다.
-어쨌거나, 오늘(7일) 증시도 1400선을 넘어섰고, 부동산 시장도 일부 들썩이는 모습을 보이면서 과잉 유동성에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 과잉 유동성이 부동산 시장으로 지나치게 몰려간다면 그것도 문제일텐데 앞으로 부동산 시장으로의 자금흐름은 어떨 것으로 예상하세요?
▲일부 부동산이나 증권 등 자산시장의 움직임이 회복되고 있다는 것은 좋은 징조임에 틀림없습니다. 디플레현상으로 이어지면서 경제회복의 발목을 잡을 여지는 그 만큼 줄어들고 있다는 점에서 긍정적이라고 봅니다. 그러나 과잉유동성으로 실물경제는 나아지지않는데 이 같은 자산시장만 이상기류를 보이는 것은 경제에 결코 좋은 현상이라고 볼 수 없습니다. 일종의 산업자본화해야 할 자금이 자산시장으로만 빠져나가면서 교란시킬 소지가 크기 때문입니다.
지난 98년 외환위기 이후 집값 상승 등도 이 같은 부작용이 없지않았습니다. 가계나 기업 부채 불안요인이 더 커져가는 상황인데다 실업문제가 더욱 사회문제로 부각하고 있는 점, 통화확장정책이 여전히 지속되고 있는 점을 감안하면 향후 이 같은 불안요인 역시 더 커져갈 것으로 보입니다. 이 과정에서 재차 냉각되고 이어 다시 상승국면을 타는 물결모양의 시장움직임이 반복될 것으로 보입니다.
-앞서, 청약시장 분위기 살펴봤습니다만, 이런 분위기에 내집 마련을 서두르는 분들 계실 것 같은데...동요될 필요는 없겠죠?
▲현재의 집값 상승이 규제완화와 저금리, 경기회복 착시효과, 유동성 내지는 상승 기대심리에 따른 것으로 볼 때 향후 시장은 급락없는 약세국면이 지속될 가능성이 큰 것으로 예상됩니다. 특히 많이 오른 강남은 당분간 숨고르기에 들어갈 것이며 청라나 광교 등 신규유망 분양지역의 청약경쟁은 치열할 것으로 보입니다.
다만 단기과열을 고려할 때 한동안 매물이 다시 증가하면서 보합을 유지할 공산이 큽니다. 조정을 받을 가능성이 높다는 얘기이지요. 일부에서는 여름이나 가을쯤 충격이 다시 한번 올수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 경기회복이 느리고 대출부실문제가 불거질 경우 문제가 될 수 있기 때문이지요. 그렇게 되면 서민들의 충격이 커 강북이나 경기권 서민용 주택의 가격회복이 더딜 것이라는 전망도 나오고 있습니다.
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