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말레이시아 부동산 투자 현황과 향후 전망-왜 말레이시아인가?


해외 부동산 투자 자유화 시대를 맞아 내국인들에게 투자 1순위로 꼽히는 말레이시아! 지난 해 4월 말레이시아 부동산 취득건수는 20건에 불과했으나 올 들어 투자자들은 올 4월에만 99건의 취득 실적을 올린 것으로 조사됐다. 과연 하반기에도 이러한 말레이시아 부동산의 인기는 계속될 것인가?

지난 2006년 5월 100만 불 한도 내 투자용 해외부동산 취득이 전면 허용되면서 한국투자자들도 본격적으로 해외부동산 투자를 하기 시작했다. 끝없는 원화가치상승 흐름이 지속됨에 따라 국내 환율시장의 안정성을 확보하기 위해 해외부동산 투자 규제를 포함한 외환 자유화를 앞당겨 추진한 정부정책의 결과라고 볼 수 있다. 그리고 지금은 2007년 1월 투자용 해외 부동산 취득한도를 300만 불로 상향조정한데 이어 지난 6월에 이 한도마저 폐지, 해외 부동산 투자가 완전 자유화됐다. 지금까지의 해외부동산 투자가 콘도미니엄, 타운하우스, 단독주택 등의 주거용 부동산이 주를 이루었다면 해외 부동산 투자 한도 폐지로 인해 앞으로는 주거용은 물론 오피스, 상가 등 상업용 부동산 투자도 활발히 진행될 것으로 예상된다. 올 들어서 전반적으로 투자자체가 감소하는 경향이지만, 국내 투자자들의 해외부동산 투자 트렌드도 지난 1년 새 크게 바뀌었다. 주거용의 경우에는 한, 두 채 매입이 아닌 층별 또는 건물을 통으로 매입하는 벌크 매입(Bulk purchase)의 형태의 투자도 슬슬 나타나기 시작했고 투자지역도 과거 북미에 치중했던 것에 비해 동남아시아 등으로 다양해지고 있다. 또 해외부동산 취득 목적도 실거주 위주에서 투자성으로 전환해 가고 있다.

기획 재정부 통계(2008.4)에 따르면 지난 1년 동안 가장 많이 바뀐 점은 투자지역이 다양해졌다는 점이다. 특히 동남아시아 부동산 취득 증가세가 지속되고 있다. 투자용 부동산 취득국가는 금액을 기준으로 할 때 과거 투자실적에 힘입어 미국이 여전히 1위를 고수하고 있다. 하지만 2위는 말레이시아가 차지했다. 당초 미국에 버금가던 캐나다는 3위로 떨어졌고 싱가포르와 필리핀이 그 뒤를 따르고 있다. 부동산 업계 관계자들은 "동남아의 은퇴이민 및 자녀유학등을 위한 부동산 투자에 대한 관심이 증가하면서 말레이시아 필리핀 등의 해외부동산 취득이 올 들어 증가하고 있다"고 분석했다. 은퇴이민 및 자녀유학등으로 선택하는 곳이 대부분 동남아시아이며 이곳 부동산이 저렴하기 때문이라는 설명이다.

* 말레이시아 부동산의 향후 추가 성장 가능성*
해외 부동산 투자 자유화 시대를 맞아 내국인들에게 투자 1순위로 꼽히는 말레이시아는 하반기에도 역시 이러한 부동산 시장의 상승세가 계속 이어질 것으로 보인다. 지난 해 4월 말레이시아 부동산 취득건수는 20건에 불과했으나 올 들어 투자자들은 올 4월에만 99건의 취득 실적을 올린 것으로 조사됐다.
최근 3~5년 동안 지속적인 경제성장에 힘입어 부동산 시장 역시 꾸준한 상승세를 지속해 가고 있는 말레이시아는 2010년까지 9차 경제개발계획을 세워 기업규제완화, 외국인 직접투자 유치 장려, 교통 인프라 개선, 레저관광산업 강화 및 이슬람 금융시장의 허브로 위상을 강화해 자리매김을 계획하고 있고, 이슬람 자본을 중심으로 한 막대한 해외자본의 유입으로 앞으로도 꾸준한 상승이 예상되는 국가이다.

여기에 양도세, 전매제한 폐지 등의 정책적인 차원에서 부동산 투자를 장려하기 위한 인센티브를 부여하고 있고 지금까지의 계속된 부동산 시장의 상승세는 앞으로도 꾸준히 이어질 전망이다. 무엇보다도 말레이시아 부동산이 한국은 물론 국제적으로 관심을 끄는 이유는 가치가 아직도 저평가되어 있다는 게 전문가들의 중론이다. 말레이시아에서는 싱가폴의 부동산 가격과 비교할 때 쿠알라룸푸르의 가격은 절반은 가야 적당한 수준이라는 전문가들의 평가가 있는데, 싱가폴의 부동산 가격이 엄청난 상승기를 거친 후 숨고르기에 들어가 안정세로 접어드는 지금 시점에서 평당 8,000만원에서 1억원 정도의 시세를 보이고 있는 것을 기준으로 할 때, 아직까지 평당 1,000만원에서 2,000만원 수준인 것을 감안한다면 싱가폴 시세의 절반 수준까지를 상승폭으로 잡을 때, 상승여지는 아직도 충분하다고 볼 수 있다.

* 말레이시아 국가 성장 동력*
2007년 한국수출입은행에서 발표한 자료에 따르면 말레이시아 주요 성장동력을 크게 네 가지로 정리해 볼 수 있다.
첫 번째는 말레이시아의 유리한 지리적 입지이다. 말레이시아는 지리적으로나 인종적, 문화적으로 ASEAN, 중국, 인도 등 세계적으로 주요한 유망 시장으로 부상하고 있는 지역에 접근하기 쉬운 유리한 위치에 있다는 사실이다.
두 번째는 2006년 말 기준으로 총외채규모는 500억 달러 수준이나, GDP 대비 총외채 수준은 2003년이래 꾸준히 개선되고 있는 상황이며, D.S.R 도 5% 수준으로 매우 양호한 수치를 기록하고 있는 중이라 단 기간내 대외지급 불능이 발생할 가능성이 매우 낮아 보이며, 석유,천연가스,석탄,주석 등의 광물자원과 목재,야자수,고무등의 농산자원을 비롯한 풍부한 자원을 보유하고 있고 이러한 자원을 이용한 부가가치를 창출하는 고급 기술도 보유하고 있어 성장가능성이 높다.
마지막으로 말레이시아는 경제 부흥시기에 기간산업부문에 많은 투자를 하였기 때문에 다른 아시아 국가들에 비해 도로,항만,통신시설 등의 인프라가 훌륭히 잘 갖추어져 있으며 경제위기로 인해 잠시 주춤했던 인프라 투자는 정부에 의해 의욕적으로 지금도 계속 추진되고 있어 대부분의 인근 아시아 국가들과 달리 안정된 정치,경제 사회적 구조로 지속적인 성장을 계속해 나갈 수 있다는 조건을 갖추고 있다는 점이다.

*말레이시아 부동산 성장 잠재력* - 꾸준한 경제 성장 속 부동산 시장 잠재력 여전해 -
세계적인 부동산 컨설팅 회사인 CBRE 의 WORLD TOPIC 자료를 보면, 2006년 하반기부터 말레이시아 부동산 가격은 연간 10~15%대의 상승세를 보였고, 임대 수익률도 10%대를 넘었다. 말레이시아는 외국계 자본이 아닌 내수시장 위주로 가격이 형성되고 있기에 상대적으로 더디지만 건전하게 발전하고 있는 중이며 GDP 성장률이 안정적인 성장세를 이어가고 있고, 전 국민의 50%가 27세 미만이라는 점과 국내 현금자산 100만 달러 이상 보유자의 꾸준한 증가는 향후 부동산 수요 증가를 예측해 볼 수 있게 하는 대목이다. 또한 이슬람 금융 허브를 꿈꾸는 말레이시아는 30년 전부터 외국계 자본을 유입해 이슬람 금융시장의 리더가 되기 위해 노력하고 있으며, 현재 이들 시장의 약 12%를 차지하고 있고, 2012년까지 20%대로 끌어올리겠다는 야심찬 목표를 가지고 있으며 만약 이렇게 들어온 자금이 말레이시아 부동산 시장에 유입된다면 다른 아시아 시장처럼 단기적으로 무서운 폭발력을 발휘할 것으로 예상된다. 이러한 이유 등으로 말레이시아 부동산 시장의 성장 잠재력을 높이 평가하는 외국 기관펀드 및 투자가들이 금액을 대폭 상향해 말레이시아 주택시장에 계속해서 뛰어들고 있다.
최근에는 KL 인근의 클랑밸리를 중심으로 한 몽키아라, 다만사라, 방사 지역은 외국개발업체와 투자가들의 발길이 끊이지 않고 있으며 하반기에도 외국인들의 관심이 지속될 것으로 전망되고 있는데. 많은 국제 투자가들이 말레이시아를 유망한 투자처로 고려하는 데는 위와 더불어 세가지 추가적인 이유가 있다. 이들은 타 아시아 국가에 비해 저렴한 인건비와 물가, 강한 경제성장잠재력, 중장기적인 높은 수익률 등을 그 주요 요인으로 꼽고 있다. 지금까지 말레이시아는 위와 같은 요인들 때문에 싱가포르, 인도네시아, 홍콩, 일본, 호주, 유럽 ,한국 및 중동들부터 유입되는 외국펀드 및 투자가들이 넘쳐났고, 이들 자금은 주로 KLCC("쿠알라룸푸르 시티센터") 인근의 중급 또는 고급 주거용 프로젝트, 콘도미니엄 그리고 서비스드 아파트, 쿠알라룸푸르 중심업무지역의 A급 오피스타워, 이스칸다 경제 개발 특구의 개발부지 그리고 고급의 리테일 샵 등으로 몰렸다. 하반기에도 역시 말레이시아로 유입되는 외국인 투자자금은 지속적으로 증가할 것이라 전망되면서 국제적인 투자처로서 말레이시아의 위상의 더욱 부각될 것으로 예측된다.

*말레이시아 유망 투자처*
말레이시아는 지금도 여전히 공사중이다. 도심 어느 곳을 가도 거대한 기중기가 작동하고 있다. KLCC 를 중심으로 한 말레이시아의 부동산 유망 투자처를 살펴보면, 먼저 단연 쿠알라룸프르(KL)를 들 수 있다. 현재 KL의 부동산 시장에서 KLCC인근을 중심으로 한 골든 트라이앵글내 고급 콘도미니엄은 자본상승률과 임대수익률에서 단연 최고이며 현지인들과 투자가들에게 KLCC는 가장 최고의 투자처로 자리매김한 지 오래다. 그 동안 KLCC 지역의 고급 콘도 가격은 빠르게 상승해 왔고 새로 론칭된 콘도미니엄들의 분양가격은 분양 초기에 비해 50% 이상 오른 곳이 수두룩 하다. 분양초기에 콘도미니엄을 샀던 투자자들이 완공 후 얻게 될 수익률은 지금도 상당히 높을 것으로 예상된다.
KL 인근의 방사(Bangar)역시 각종 상업시설 확대 및 다양한 개발 사업등으로 인해 오피스 수요가 계속해서 증가하고 있다. 방사 지역은 유럽 등 백인계 외국인들이 많이 거주하고 있는 전통적인 구 부촌으로서 유럽풍의 단독주택이 많이 포진해 있는데 최근에는 KL을 중심으로 한 계속적으로 고급콘도미니엄 수요확대와 가격이 꾸준히 상승하고 대학 등 학교시설의 확대에 따른 건물 수요 증가와 SOHO (Small Office Home Office) 형태 사무실이 점차 인기 상승함에 따라 수익형 부동산 공급이 점차 방사외곽지역까지 확산되는 추세에 있다. 또 기존의 투자자들도 주거용 부동산에만 국한되지 않고 수익형 부동산등에도 관심을 갖게 됨에 따라 현지에서는 다양한 국적을 가진 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있다. 최근 말레이시아 대기업인 YTL 사가 개발한 Centrio 는 말레이시아 현지 런칭 당시 SOHO(Small Office Home Office)라는 새로운 컨셉으로 주거시설 및 사무공간으로 활용이 가능해 IT 업종 관계자, Entreprenur, Part-time business owners 들에게 매우 폭발적인 반응을 일으켰고, 또한 2700만원대의 소액투자로 꾸준한 임대수익 및 시세차익을 원하는 일반 고객들에게도 최적인 상품으로 평가받고 있다. 주거단지인 Pantai Hillpark내의 유일한 상업시설로서 투자메리트를 가지고 있으며, 바로 건너편에는 " Bangsar South " 라는 대규모 복합개발단지가 건설 중이어서, 완공 시 유입인구가 폭발적으로 상승할 것으로 기대되고 있다. Centrio 의 뒷쪽으로는 2006년 말레이시아 주거개발 부문 대상을 수상한 지중해식 고급 주택인 Andalucia 가 위치해 그 가치를 더하고 있고 근처에는 말레이 국립대학 및 미드밸리 쇼핑몰, LRT , KTM station, 버스 정거장, Telecom 회사 등 각종 상업 및 교육, 편의시설 등이 있고 Federal Highway 및 New Pantai Expressway 등을 통해 Bangsar 나 Petaling jaya 까지5분 거리에 위치에 있어 최고의 접근성을 자랑하고 있다.
말레이사의 분당이라고 불리는 몽키아라 또한 꾸준히 유망 투자처로서 관심을 받고 있다. 몽키아라는 말레이시아의 대표적인 신도시로 콸라룸푸르 시티센터 다음으로 외국인들에게 인기가 높다. 몽키아라의 가격 수준은 콸라룸푸르의 절반 가량이며 임대수요도 많다. 국제학교가 대거 몰려 있어 자녀의 조기유학처로 특히 인기가 높고 International Zone 으로 차별화해 개발하고 있는 지역으로 신규 고급콘도와 방갈로 등이 밀집한 신도시이며 한인 밀집지역인 암팡 거주자들도 최근에는 암팡지역이 노후화가 가속화 됨에 따라 차츰 몽키아라 인근으로 많이 이주하고 있는 추세이다.
최근 대우건설등이 진출을 거의 확정짓고 개발 진행예정인 다만사라(Damansara)역시 신흥 계획도시로서 차후 몽키아라와 방사를 대체할 신도시로서 유망 투자처로서 꾸준히 주목을 받고 있으며 말레이시아 현지인들이 주로 선호하는 지역이다. 페낭 또한 최근에는 투자자들의 주목을 받고 있는 지역이다. 페낭은 말레이시아에서 중국 인종이 가장 많이 거주하는 주로 상대적으로 높은 경제력을 가진 중국인들로 인해 최첨단 시설의 병원이 대거 포진해 수준높은 의료시설을 자랑하고 있고 대규모 산업단지 및 외국기업들이 있어 해외주재원 커뮤니티가 성장하고 있는 지역으로서 휴양지와 도시를 겸하는 열대의 낙원이라 불리며 은퇴이민자들에게 인기를 끌고 있다.

*말레이시아 부동산 투자 유의점*
말레이시아는 높은 시세차익을 보이는 고가의 주택도 있는 반면 상당수의 말레이시아 국민들은 임대주택에 살고 있다. 말레이시아 정부에서도 값싼 아파트를 공급하고 있기 때문에 말레이시아 자국민들의 내집마련 수요는 그리 많지 않은 편이다. 고급주택을 소비할 수 있는 경제력을 갖춘 소비층과 현금 보유 및 현금 동원 능력을 충분히 가진 상류층이 말레이시아에는 많지 않기에 정부차원에서 해외투자유치로 고급주택수요 발굴에 애를 쓰고 있다.

또 한국처럼 부동산 가격이 체계적으로 공개되지 않아 개인적으로 개별거래를 따져야 하며 분양가도 시장가격 및 물가를 반영해 지속적으로 변동되므로 꾸준한 관심이 필요하다. 무엇보다도 가장 중요한 건 현장 확인 없는 투자는 절대 금물이라는 것이다. 말레이시아의 부동산 관련 제도가 아무리 잘 갖춰져 있고 매력이 있어도 또 해당 물건이 제 아무리 훌륭한 것이라고 해도 직접 두 눈으로 확인해보기 전까지는 투자를 결정해서는 안된다. 현지 방문을 통해 반드시 현장 확인을 반드시 해야하며 현지 시세 및 현지인의 반응까지 확인할 필요가 있다.
해외 부동산 투자는 다양한 국적의 투자자들이 존재하므로 반드시 한국적인 관점에서의 투자 메리트만 따져 보아서는 안되며 나중에 되팔 때의 가능성도 고려해서 투자를 결정해야 할 것이다. 또한 건설사나 분양회사의 평판도 다각도로 검증해야 하며 분양물건의 경우 공사일정 및 공정도 꼭 챙겨야 한다. 말레이시아 현지의 부동산 관련 제도를 충분히 습득하는 것도 중요하다. 각종 허가나 신고 사항 및 관련 규정도 숙지해야 한다. 세금문제도 중요하다. 해당국의 양도세, 소득세 등을 반드시 챙겨봐야 하며 국내의 양도세, 소득세 등도 놓쳐서는 안된다. 아울러 대출금 상환비용, 유지관리비, 재산세 등 보유비용의 검토도 빠뜨리면 안된다. 이런 모든 내역을 정확하고 상세히 뽑아보고 장래 투자수익률을 직접 계산한 후 투자를 결정해야 할 것이다.

Map Realty 해외사업부 이승철 Manager
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