 |
 |
|
|
| 전세 구할 때 이것만은 꼭 챙겨라 |
| [ 박상언 유엔알대표 2008-10-21 ] |
조회수 6915
|
|
|
|
|
|
|
|
전세로 살다가 매수시점 잡는것도 고려해볼만
11월중순 결혼을 앞둔 김영철 (가명,33세)씨는 요즘 대출을 받아 집을 살까 아니면 그냥 전세부터 시작할 것인지 고민이다. 과거 직장 선배들로부터 빚을 내서라도 집을 사는 게 재테크 차원에서 유리하다고 익히 들었지만 신혼생활을 전세집부터 시작하기로 마음을 바꿨다. 예전과 달리 주택가격이 연일 하락하고 있고 미국발 금융위기로 쉽게 사그라질 것 같지 않아서 주택에 투자하기가 불안하기 때문이었다. 또한 결혼 자금으로 모아둔 5천만원가량의 목돈도 올해 주식폭락으로 50%이상 손실을 입은 이유도 주된 이유중의 하나다.
영철씨는 전세를 살면서 20년까지 살 수 있는 장기전세주택(시프트,일명 오세훈주택)도 관심이 있어 5년째 붓고 있는 있는 청약저축은 계속 유지할 생각이다.
전세 구할 때 우선해야 할 점
우선 맞벌이의 경우 출퇴근을 가장 먼저 생각해야 하므로 최우선적으로 교통이 편리한 곳에 전세를 구하는 것이 좋다.난방은 중앙난방과 개별난방이 차이가 있으므로 맞벌이의 경우는 개별난방의 아파트를 고르는 것이 난방비를 절약하기 좋다 .주택의 경우 기름보일러를 사용하는 곳이 도시가스를 사용하는 곳에 비해 난방비가 많이 들어감으로 이것도 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 전세계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급 받아 담보설정 여부와 계약당사자가 등기부상 소유자인지 확인한다. 가압류, 가등기, 지상권, 전세권 등이 설정돼 있는지도 살펴봐야 한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아두는 게 안전하다.
전세 구하기 요령 5계명
1.대단지 역세권 새입주 아파트를 노려라
새로 입주하는 아파트의 경우 집주인들이 투자 차원에서 보유하는 경우가 많다. 간혹 잔금을 마련하지 못하는 집주인들이 전세를 싸게라도 내놓는 경우가 있기 때문에 미리 중개업소를 통해 이러한 물건을 수소문하는 게 좋다. 전세집은 집값 상승 여력이나 개발 호재 등 미래가치보다는 실제 거주하기에 편리한 교통·학군·편의시설 등의 주거환경이 중요하다. 교통, 교육, 편의시설 등이 고루 갖춰진 대단지 아파트는 주거환경이 우수해 생활하기에도 최적이다. 규모는 중소형이 수요층이 두텁기 때문에 전세계약이 만료됐을 때 새로운 세입자를 구하기가 편하다. 신규입주아파트는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부확인 해야 한다.
전세계약은 2년으로 하는 것이 보통이므로 짝수해에 접어든 단지들을 눈여겨 보는 것도 물량이 많아 좋은 조건으로 할수 있는 방법이 된다.
2.적절한 세대수 확인 하라
아파트가 아닌 다세대나 빌라 등에서 전세집을 얻을 때 ,몇 가구가 세를 얻어 살고 있는지 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 전세보증금을 100%돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있다. 이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약하여야 한다. 요즘 같은 경기불황기에는 집값이 하락했을 경우까지 염두 해야 한다.
3.전입신고와 동시에 확정일자 받아라
필요서류는 '꼼꼼히'
전세집이 경매로 넘어가는 등의 경우가 생겨 보증금 회수가 어려워질 수도 있는 만큼 전세계약을 할 때는 계약서에 확정일자 날인을 받아둬야 한다. 계약을 한 뒤에는 가능한 빨리 전입신고를 마쳐야 한다. 확정일자는 전입신고를 전제로 하기 때문에 전입신고가 돼 있지 않으면 우선변제권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 확정일자를 받아두고 전입신고를 마치면 제3자에게 대항력이 발생하므로 해당 주택이 경매 처분되더라도 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려 받을 수 있다.
전세권을 설정하는 방법도 있는데 집주인의 동의를 얻어야 하는 불편함도 있을 수 있다. 전세권을 설정하면 후순위 권리자보다 우선 변제를 받을 수 있고 전세금을 제때 돌려주지 않으면 판결절차 없이 직접 경매를 신청할 수도 있다. 전세금이 고액이어서 불안하면 보험을 활용하는 것도 좋은데 전세금 보장보험은 전세 계약이 1년 이상이면 가능하다. 소액의 보험료로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 보증보험에 보험금을 청구할 수 있다.
만약에 근저당권 등이 등기부등본상에 설정되어 있으면, 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 한다. 단, 근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다.
가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 소용이 없을 수도 있다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있기 때문이다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태이다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 주의해야 한다.
4. 바뀐 주택임대차보호법을 확인하라
지난 8월에 바뀐 주택임대차보호법 등을 보면, 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 법원으로부터 우선 변제받을 수 있는 주택임차인의 범위는 지역에 따라 4천만~6천만원이다. 우선 돌려받을 수 있는 금액은 수도권 과밀억제권역은 2천만원, 광역시는 1700만원, 그 밖의 지역은 1400만원이다. 하지만 여기서 주의할 것은 인상된 금액은 2008년 8월21일부터 설정된 담보물권부터 적용이 되고 이미 그 이전에 담보물권이 설정된 경우에는 해당되지 않는다는 점에 주의해야 한다.따라서 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어간 경우 최고 2천만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 돌려받게 된다. 가급적 신축된지 얼마안된 빌라는 권리관계가 확실히 정리되지 않거나 건축비 충당하기 위한 대출이 많이 남아 있는 경우가 많아 되도록 피하는게 좋다.
5.전세계약은 안전한 중개업소를 통해 하라
전세계약은 주로 중개업소를 통해 이루어지지만 요즘은 비용과 편리성의 이유로 인터넷을 통해 직거래로 직접 당사자끼리 계약하는 경우가 있다. 하지만 이러한 직거래는 계약시뿐만 아니라 추후 퇴거시 명확한 하자보수에 대해 시시비비가 있을 수 있어 허가된 중개업소를 이용하는 것이 안전하다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597]
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 의견을 남겨주세요. |
Warning: mysql_result(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 372
Warning: mysql_fetch_row(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 375
|
|
|
정보센터 
