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| 수도권 주택시장을 정상화하려면....... |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2008-08-29 ] |
조회수 3505
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정부의 8·21 부동산대책이 참여정부 동안 얽어매기만 하던 부동산 규제를 처음으로 되돌리기 시작했다는 긍정적 평가에도 불구하고 환영(?)을 받지 못하는 이유는 간단하다. 시장 정상화와 거래 활성화를 외치면서도 정작 대책은 신도시 추가 건설이라는 공급확대책을 내놓았기 때문이다.
당장 현실적으로 아파트가 남아돌고 있는데 신도시 추가건설(그것도 도심에서 떨어져 수요층의 별 관심이 없는 오산 세교, 인천 검단을 지정한 데 이어 건설 중인 신도시에 더부살이 격으로 덧붙여 규모를 늘린 임기응변식 신도시)를 발표, 이율배반적인 대안에 집착한 데 따른 것이라는 얘기이다.
현재의 미분양 확산 상황과 달리 수도권 주택 공급은 매년 급격히 위축되고 있는 게 사실이다. 지난 2003년 이후 주택건설 실적을 보면 최고 29만7000가구선에 달했던 주택건설 규모가 3년 연속 급감해 2006년에는 17만2000가구선까지 떨어졌다. 분양가 상한제 실시 여파로 지난해 공급 물량이 반짝 급증했으나 올 들어 재차 급감, 상반기 중 주택공급 규모가 불과 6만3000가구에 그치고 있다. 올 수도권 주택공급 목표인 30만가구는 이미 물 건너간 상황이다.
이 같은 현실을 감안해 보면 향후 2~3년 후 공급불안으로 재차 수급 불균형에 따른 가격 상승이 크게 우려된다. 더구나 현재는 전반적인 경기침체와 소비위축, 고금리 등의 여파로 주택 유효수요가 감소하는 상황이지만 향후 경기 회복이나 상승으로 재차 주택 유효수요가 급증할 경우 가격 상승은 불을 보듯 뻔하다.
문제는 이 같은 상황에 대한 인식의 차이이다. 예컨대 정부는 수도권 공급불안해소를 위해 지금 신도시를 추가 지정, 사전에 이를 차단하는 게 필요하다는 의지로 해석된다.
그러나 현재상황에서 수도권 외곽 신도시에 4만9000가구의 물량을 추가로 확보하는 것보다 더 시급한 것은 공급시스템의 회복이자 수요 진작이 아닐까.
주택공급이 감소하고 있는 것은 과도한 주택공급 규제로 주택공급 기반이 무너지고 있는 데 따른 것이기 때문이다. 지금은 택지를 확보하는 것보다 공급기반을 되살리고 기업의 주택공급 의욕을 북돋우기 위한 자율적 순기능의 회복이 더 필요하다는 얘기이다.
단적인 예로 언제부터인가 우리 국민의 대부분은 가격이 수요와 공급에 의해 결정된다고 여기지 않는다.
‘가격=원가+이윤’으로 인식하고 있는 것이다. 아파트 분양가나 가격이 정부에 의해 조절되는 것이며 이는 원가에 기초한 것이라는 인식을 가지게 된 것이다. 이는 수백년 동안 내려온 경제학의 제1원칙조차 불신하고 있는 것이다.
시장의 존재나 자율성을 부정하는 이 같은 반시장적 의식의 대전환 없이 우리는 국제무역 장사꾼이 될 수 없다. 주택 세제와 금융의 수요억제책, 상한제 등 복합규제를 풀지 않고는 공급시스템이나 수요 진작이 불가능하다는 얘기이다.
세계 경기의 하강이나 국내 경기의 침체, 고금리 여파 등 3중 악재로 자산디플레이션이 진행되면서 매수세가 급격히 위축되고 있는 부동산시장의 불씨를 살려 수도권 주택시장을 정상화하기를 위해서는 종합부동산세를 비롯해 양도소득세, 총부채상환비율과 담보대출규제 등을 합리적으로 조정, 수요 장애물을 걷어내야 한다.
주택산업의 붕괴를 방지하고 공급시스템을 회복하기 위해서도 이 같은 추가 대안 마련이 시급한 상황이다. 외국과 달리 이중 삼중 철조망 규제에 묶여 살다 보니 입으로 자율을 외치면서도 우리는 정부에 모든 것을 기대는 강박관념을 가진 것은 아닐까.
또 정부는 역할론의 요구에 부응, 규제완화의 끈을 놓치않고 간단하고 편리한 방법만을 택하는 것은 아닐까. 바로 고품질의 미래 주택수요와 인구 감소 등에 따른 국토의 장래를 외면한 채 공급부족 얘기만 나오면 임기응변식으로 급조된 신도시 카드를 꺼내드는 것이 대표적 사례이리라.
낡은 구도심의 재생을 위한 깊은 고민 없이 손쉽게 신도시 건설을 택하는 현실이 안타깝다.(ch100@heraldm.com)
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