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| 재건축값 바닥인가?-주의점 ②개발이익환수제 적용 |
| [ 강현구 정보분석 실장 2007-07-18 ] |
조회수 2376
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재건축 아파트만큼 규제가 많은 부동산 상품도 없는 것 같습니다. 후분양제, 소형 평형 의무비율, 용적률 강화, 조합원 지분 전매 제한, 개발이익 환수(임대 아파트 의무건설) 등 재건축에 관한 규제 내용은 일일이 열거하기도 어렵습니다. 더욱이 기반시설부담금에 이어 안전진단 강화, 개발부담금 시행, 분양가상한제 등 산 넘어 산입니다.
3년 전과 비교해보면 지금 재건축 아파트는 수익은 고사하고 구입하면 손해입니다. 하지만 재건축에 대한 기대감은 사그러들 줄 모르고 오히려 아파트값을 선도하고 있습니다. 재건축값이 하락하지 않는 것은 재건축 아파트의 내재가치가 크다는 이유도 있지만, 언젠가는 규제가 완화될 것이란 기대심리가 높은 것도 이유가 될 것 같습니다.
며칠전 기사를 보니 강남 중층아파트 다시 재건축 추진, 압구정 현대 소폭 반등 등 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. ‘이미 바닥을 쳤다’라는 전문가들의 의견도 많은데요.
하지만 재건축은 규제가 많다보니 실 거주하면서 투자를 목적으로 하시는 분들이나 투자하려는 분들은 주의해야 할 것이 많습니다. 오늘은 두 번째 시간으로 개발이익 환수제의 적용 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
재건축사업으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대 아파트를 짓도록 의무화하는 재건축 개발이익 환수제가 2005년 5월 19일부터 시행됐습니다. 하지만 개발이익환수제의 적용도 모든 지역에서 적용되는 것은 아닙니다. 지역적으로 수도권 과밀억제권역으로 한정돼 있습니다. 규모별로는 50가구 미만의 소규모 재건축 아파트는 임대 아파트를 짓지 않아도 됩니다.
추진 단계에 따라서도 달라집니다. 먼저 2005년 5월 19일 이전에 사업시행인가를 받고 분양승인 신청까지 한 재건축 단지는 임대 아파트를 짓지 않아도 됩니다. 19일 이전에 사업시행인가를 받았으나 분양신청을 하지 않은 단지는 10%의 임대 아파트를 지어야 합니다. 임대 아파트를 짓는 비율만큼 가구당 대지지분이 줄어드는데, 이 부분은 공시지가로 보상받거나 그만큼 용적률을 상향 조정하고 대지지분을 기부체납하는 방안 중 하나를 선택할 수 있습니다.
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