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| 하반기 아파트 시장 전망과 투자전략 |
| [ 양지영 팀장 2008-06-23 ] |
조회수 4089
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그리스 시라쿠사 거리에는 앞머리에는 머리숱이 무성하고 뒷머리는 대머리인데다가 발에는 날개가 있는 이상한 동상이 있다고 한다. 그 동상 아래는 이런 글귀가 새겨져 있다.
‘앞머리가 무성한 이유’는 사람들이 나를 보았을 때 쉽게 붙잡을 수 있도록 하기 위함이고, ‘뒷머리가 대머리인 이유’는 내가 지나가면 사람들이 다시는 붙잡지 못하도록 하기 위함이며, ‘발에 날개가 달린 이유’는 최대한 빨리 사라지기 위함이다.
나의 이름은 ‘기회이다’
많은 것을 생각을 하게 하는 글이다. 주식이든 부동산이든 재테크에서 뒤를 생각하면 누구든 부자가 될 수 있겠지만 앞에서는 절대 알 수가 없다. 다만 그것이 기회라고 생각하는 사람만이 잡을 수 있고, 노력과 자신에 대한 투자만이 기회를 얻을 수 있을 것이다.
요즘 내 집 마련 시기를 놓고 고민하시는 분들이 많다. 하지만 지금처럼 행복한 고민을 하는 시점이 많지 않았던 것 같다. 불과 몇 년 전만해도 수도권 아파트 가격은 하늘을 치를 듯 폭등했고, 분양시장에서 인기 있는 지역의 경우 수천 대 일의 경쟁률을 기록하는 등 웬만해선 일반인들은 접근조차 하지 못했다.
지금 상황은 어떠한가? 마음만 먹으면 얼마든지 인기 있는 지역의 아파트를 선택할 수 있고, 넘쳐나는 미분양아파트 속에 원하는 좋은 동, 호수의 아파트를 좋은 조건에 분양받을 수 있다. 예전과 다른 이러한 현상이 나타나는 원인은 정부의 부동산 규제정책에 따른 수요자들의 심리적인 위축 때문이다.
부동산 시장의 냉각이 장기간 지속될 것으로 예측하는 이들도 있지만 시장 침체 원인이 부동산 자체의 내적인 이유보다는 정부의 부동산 규제라는 외적인 요인이 많이 작용했기 때문에 부동산 시장의 침체가 오래 지속되지는 않을 전망이다. 즉 지금처럼 정부가 부동산 규제를 점차 완화하고, 수요자들의 투자심리가 조금만 살아나면 시장이 활기를 띄는 것은 시간문제일 가능성이 높다.
올해 수도권 주택공급 감소도 시장을 불안하게 한다. 인천은 지난해 4만1천571가구가 공급됐지만 올해는 3만8천995가구로 줄어들고, 경기도도 작년(19만8천138가구)보다 7천538가구가 감소해 19만600가구로 그칠 것으로 예상된다. 게다가 수도권 공공 택지개발지구 내 아파트 분양도 줄어든다. 국토해양부에 따르면 올해 주택건설업체에 공급될 공공택지는 전국 30.7㎢로 작년 실적(65.2㎢)의 절반 수준이다. 이 가운데 수도권이 전체 70% 인 21.4㎢가 공급될 예정이지만 이 역시 지난해(43.7㎢)의 절반도 채 되지 않는다. 또 올해 새로 지정될 택지개발 예정지구도 16㎢로 작년(54㎢)의 29.6%에 불과하다.
반면 분양가 오름세는 가파르다. 서울은 2000년(3.3㎡당 660만 원)대비 거의 3배 이상 올라 2천만 원 시대를 내다보고 있다. 부산, 대구 등 주요 도시들도 1천만 원 시대를 넘어선 지 오래다. 하지만 앞으론 더 오른 것으로 보인다. 이는 분양가의 대부분을 차지하는 택지비와 건축 자재비가 오르기 때문이다.
국토해양부에 따르면 전국 땅값은 2001년 1.32%, 2002년 8.93%, 2003년 3.47%, 2004년 3.86%, 2005년 4.98%, 2006년 5.61% 2007년 3.88% 등 상승세가 지속되고 있다. 게다가 철근 등 건축 원자재 값도 크게 오르고 있다. 예컨대 고장력 13mm 철근 값은 지난해 말 59만 원 이었지만 4월말 현재 85만1천 원으로 넉달 새 26만1천 원이 상승했다. 이에 따라 최근 뜀박질하는 건설 자재값으로 주택건설업체의 어려움이 가중됨에 따라 단품슬라이딩 제도가 도입된다.
단품 슬라이딩제도는 자재가격을 반영해 6개월 마다 건축비를 조정하는 것과 상관없이 가격이 급등한 품목은 6개월이 되기 전이라도 올려 주는 제도로, 6월 이후부터 아파트 분양가는 4% 이상 오르게 된다. 분양가 상한제 도입으로 분양가 상승을 억제하고는 있지만 근본적으로 땅값과 자재비의 오르기 있기 때문에 실질적인 인하 효과는 크지 않을 것으로 보인다.
그렇다면 이러한 전환기를 앞둔 시점에서 투자자들이나 내 집 마련 수요자들은 어떻게 대처해야 할까?
무엇보다 집이 없는 수요자들은 서둘러서 내 집 마련을 해야 할 것으로 보인다. ‘실용정부’를 내세우는 이명박 정부의 부동산 정책이 신도시 건설보다는 도심재개발에 무게 중심이 실릴 전망이어서 도심의 유망 개발지역이 한층 각광받을 전망이다.
시장을 주도할 종목은 역시 중대형 새 아파트다. 부동산 값이 폭등하는 이러한 시기에는 전체적으로 오르지만 유망지역과 면적이 클수록 오름폭이 크다. 그러나 부동산 침체기에는 그동안 상승이 되지 않아서 값싸고 비인기지역인 곳을 위주로 반짝 상승하는 경우가 많이 있다. 최근의 강북지역의 소형아파트값이 오르는 것도 같은 맥락이다.
지하철 개통, 공장이전 등 지역적인 개발 호재가 많으면 금상첨화다. 내 집을 마련하려고 하시는 분들은 장기적으로 수요자들이 가고 싶어 하며 개발호재가 많은 곳을 선택하는 것이 재테크나 삶의 질에서 유리하다.
남들이 모두 부동산 쪽에 시선과 마음을 놓고 있을 때 미래를 내다볼 수 있는 수요자들에게는 너무도 좋은 기회가 아닐 수 없다. 이 기회를 활용하며 내 보금자리를 마련하는 지혜가 필요할 때이다.
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