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| 주택시장변화에 따른 3가지 신투자 지침 |
| [ 장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장 2007-04-16 ] |
조회수 6163
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제도나 정책의 변화는 시장의 흐름과 분위기를 선도적으로 전환시킨다. 특히 자산과 관련된 정책은 재테크시장은 물론 돈의 흐름을 바꾸는 결정적 요인이 된다. 오는 9월 분양가 상한제와 청약 가점제 실시 등의 영향으로 향후 주택시장은 재차 급격한 변화를 맞을 게 분명하다.
예컨대 무주택 실수요층의 내 집 마련을 지원하기 위한 청약 가점제는 ‘장롱 속에 누워 있는 청약통장’을 잠에서 깨우는 역할을 해 침체되어 가는 분양시장 활성화에 기여(?)할 것으로 예상된다. 청약 관련 예금 가입자라면 너도 나도 득실을 따질 수밖에 없고, 유주택자는 서둘러 아파트 청약에 나설 것이기 때문이다.
또 분양가 상한제는 시세차익이 큰 단지만 청약이 몰리는 이른바 청약 양극화 현상을 심화시킬 것이다. 또 25% 정도의 분양가 하락을 기다리며 무주택 실수요층은 시세차익 단지만을 기다리는 상황이 될 것이다. 이는 향후 투기 장세의 잉태(?)를 의미한다. 향후 정책 변화가 가져올 시장 변화의 시나리오를 예상해 본다.
#중소형 집중, 중대형 희소가치 증가=30평형대 이하의 중소형 평형 몸값이 높아지면서 인기 평형으로 등장하는 반면 중대형은 당분간 청약 부진 현상이 심화, 평형 불균형이 심화될 것이다. 이는 청약 가점제에서 무주택기간이 짧고 부양가족이 적어 불이익이 예상되는 신혼부부 등 젊은층이 대거 중소형 청약에 나서기 때문. 이미 이는 현실적으로 나타나고 있다. 지난 3일부터 청약을 받은 서울 신이문 어울림과 홍제동의 인왕산 한신휴플러스의 30평형대는 1순위에서 모두 마감되는 현상이 빚어졌다.
이에 반해 30대 중반 이상의 수요가 몰리는 39평형 이상의 중대형 평형에서는 2순위까지도 청약이 미달되는 현상을 보여 대조를 이뤘다. 이는 추후 중대형 평형 희소성이 높아질 것임을 시사한다. 더구나 30~50대 주거면적 자가 점유율이 낮은 상황이어서 향후 중대형이 계속적으로 가격 상승을 주도할 공산이 크다.
#마이너스 옵션 불만, 기존 단지 선호=분양가 상한제와 원가공시, 청약 가점제에 관심이 쏠렸을 뿐 마이너스 옵션제의 폐해에는 아직 별 관심이 없다. 그러나 9월부터 분양되는 아파트는 모두 마이너스 옵션제가 적용된다. 주방이나 화장실 등의 인테리어는 모두 입주자가 해야 한다. 이는 마감재 시공과 추가 공사비에 대한 불만을 야기할 것이 뻔하다. 풀옵션 형태로 이미 공급된 동탄신도시 등에서조차 현재 마감재에 대한 민원이 속출하면서 연일 건설사들이 곤욕을 치르는 상황임을 감안하면 향후 이는 시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 이는 기존의 풀옵션 아파트에 대한 선호도가 높아질 것임을 시사하는 것이다. 결국 기분양된 풀옵션 형태의 중대형 고급 아파트 쪽으로 매수세가 집중되고 이를 중심으로 가격이 강세를 보일 공산이 크다. 현재 분양에 나서고 있는 천안 등지의 아파트 모델하우스에 기본형과 풀옵션형의 복합룸이 동시에 설치되고 있는 것도 이같은 맥락이리라.
#민간 위축, 뒷거래 성행, 시장빅뱅 가능성=민간 아파트 공급이 줄지 않을 것이라고 목청을 높이는 정부의 말을 믿는 사람은 거의 없는 것 같다. 민관 공동사업 등 다각적인 조치를 강구하고 있으나 이미 지난 2003년 이래 서울권의 공급 감소율은 연평균 15%대를 넘고 있다. 반시장적 규제를 만들고 이를 홍보하는 사이에 이미 민간 주택 공급 의욕은 꺾여버린 상황이다.
원자재인 택지를 매입해서 실제 아파트 분양이 되기까지는 적어도 2~5년 정도가 소요되는 점을 감안하면 향후 2~3년 후에는 심각한 공급 감소 후유증이 나타날 공산이 크다. 공공 확대 및 신도시 등이 이를 대체한다고 하지만 송파 등의 신도시 추진은 그야말로 거북이 걸음이다. 관련 부처의 불협화음 등으로 공급차질이 불가피할 전망이다. 이 같은 상황 속에서 경제 회복 등으로 재차 주택 수요가 늘어난다면 시장 불안은 불가피하다.
ch100@heraldm.com
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