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| 청약통장 제대로 활용하기 |
| [ 김선영 연구원 2007-02-20 ] |
조회수 7581
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우리나라에서 새 아파트를 분양 받으려면 청약이라는 방법을 통해서만 가능하다. 청약이란 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 의사표시를 말하고 청약은 법률사실일 뿐이며 이에 대응하는 승낙과 합치할 때에 계약이 성립하게 된다. 주택청약제도는 77년 도입되었고 80년부터 정착되었다. 주택보급률이 40~50%로 매우 낮은 상황에서 국민 소득이 높아지면서 주택에 대한 소유욕이 커지게 되었고 주택 가격이 70년대 후반부터 가파르게 상승되면서 정부는 주택가격 안정을 위해 청약통장에 가입하여 순위에 따라 우선 분양하는 제도를 만들었다. 이때부터 청약통장이 도입되어 청약통장 가입 후 3개월이 지나면 1순위를 확보할 수 있도록 하다가 그 기간이 점차 늘어서 현재 2년으로 확대되었다.
아파트를 분양 받을 수 있는 청약통장에는 청약저축, 청약부금, 청약예금 세 가지로 구분된다. 청약저축과 청약부금은 적금처럼 입금하는 상품이고 청약예금은 가입할 때 한꺼번에 목돈을 예치해두는 상품이다. 같은 적금 방식인 청약저축과 청약부금은 나중에 청약 가능한 주택의 대상이 다르다. 청약저축의 경우 85㎡(25.7평)이하의 민간건설 중형국민주택을 포함한 ‘국민주택 등’이 청약대상 주택이고 청약부금의 경우는 85㎡(25.7평) 이하인 민영주택, 민간건설 중형국민주택이 대상이다. 청약예금의 경우에는 85㎡(25.7평) 이하부터 그 보다 큰 평형의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택이 청약 대상이다. 청약이 가능한 평형에 따라 예치금액이 다른데 서울지역 기준으로 전용면적 85㎡(25.7평) 이하는 300만원, 85~102㎡(30.8평) 이하는 600만원, 102~135㎡(40.8평) 이하는 1,000만원, 135㎡ 초과는 1,500만원이다.
※ 청약자격 청약예금
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서울,부산 기타광역시 기타시군
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85㎡(약25.7평) 이하 300 250 200
102㎡(약30.8평) 이하 600 400 300
102㎡ 초과 135㎡ 이하 1000 700 400
135㎡(약40.8평) 초과 1500 1000 500
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올해 아파트를 분양받으려는 청약 수요자들은 그 어느 때보다 혼란스러울 것으로 보인다. 참여정부는 부동산 안정화 정책으로 청약 당첨자 선정 방식을 현재 추첨제에서 무주택 여부와 기간, 부양가족(자녀)수, 세대주 나이, 통장 가입기간을 점수화해 당첨자를 가리는 가점제로 올해 9월부터 적용할 예정이기 때문이다. 공공과 민간, 중소형과 중대형 아파트를 막론하고 분양가 상한제 대상은 모두 청약 가점제 도입을 검토하면서 9월 이후 분양되는 모든 아파트가 가점제 대상이 될 것으로 보인다. 당초 청약 가점제는 2008년의 경우 분양가 상한제가 적용되는 공공택지의 중소형, 중대형 아파트에 먼저 시행하고, 2010년 이후 민간택지 중소형까지 확대할 방침이었다. 하지만 분양가 상한제 민간 택지 확대를 올해 9월부터 시행키로 하면서 분양가가 싸게 공급될 경우 나타날 수 있는 청약과열을 막고 무주택 서민들의 내집 마련 기회를 늘리고자 청약가점제의 시행시기를 앞당기게 되었다. 하지만 오는 9월부터 공공과 민간 아파트에 모두 적용한다는 원칙만 정해졌을 뿐 분양 물량의 100%를 다 적용할 지, 일부만 먼저 할지, 평형별로 단계적으로 시행할 지 등 세부적인 사항은 아직 결정되지 않았다. 세부내용은 3월 초에 ‘주택공급에 관한 규칙’ 입법예고를 통해 발표할 계획이다.
청약 가점제가 당초 일정보다 크게 앞당겨짐에 따라 1주택 소유자나 평수를 넓혀갈 실수요자, 미혼자, 핵가족 등은 가점제에서 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 이에 따른 반발이 예상되자 정부는 불이익을 줄이는 방안도 함께 검토하기로 했다. 그럼 9월부터 실시될 청약가점제로 청약 통장 가입자들은 어떻게 청약전략을 세워야 할까?
청약통장별로 청약전략을 살펴보면 청약저축 가입자의 경우는 현행 순차제를 유지하기 때문에 가점제와 무관하다. 청약저축은 동일순위 내 경쟁 시 무주택 세대기간, 저축총액, 납입횟수, 부양가족수, 당해 지역 거주기간 등으로 우선 순차를 두고 있어 현재 청약제도가 변경되었다고 내 집 마련을 서두를 필요 없이 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다. 앞으로 정부는 신도시 등, 공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정이고 또한 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 있어 청약저축 통장의 활용성이 커질 것으로 보인다. 특히, 장기 가입자라면 여유 있게 인기가 높거나 원했던 지역 분양 물량에 청약을 하도록 하자.
청약예ㆍ부금 가입자라면 현재 청약가점제 시안이 나왔지만 3월 초에 정부의 입법예고 안을 보고 청약 전략을 세우는 것이 현명하다 할 수 있다. 9월부터 가점제가 시행되면 무주택 여부와 기간, 부양가족(자녀)수, 세대주 나이, 통장 가입기간을 점수화해 당첨자를 가리게 된다. 가점제 점수를 시뮬레이션해 보고 점수가 낮다면 9월 전에 청약하는 방안을 고려해 보는 것이 좋다. 9월 이후에 유망한 분양 물량의 경우 청약경쟁률이 더욱 높아져 가점제에서 불리한 청약자는 당첨 가능성이 현저히 낮아질 것이기 때문이다. 점수가 높은 편이라면 9월 이후 분양 시장을 노려보는 것도 괜찮다. 그러나 청약경쟁률이 상당히 높을 것이라는 점과 민간택지 내 아파트이지만 전매제한이 적용되어 전용면적 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 되 팔수 없다는 점을 염두에 두어야 한다.
또한 중대형평형 청약예금 가입자들은 분양가 상한제, 원가공개를 하더라도 채권입찰제 시행으로 분양가 인하혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 지어지는 주상복합들은 주변시세가 높은 편이라 오히려 분양가 부담이 커질 수도 있다. 기존 아파트와 분양시장을 잘 비교해보고 청약을 결정하는 것이 좋다. 일정부분의 시세차익을 사업 주체인 민간업체(조합,시행사,건설사)나 청약자가 아닌, 정부가 국민주택기금으로 환수가 가는 셈이므로, 민간업체나 청약자의 불만이 야기될 경우 제도가 일정부분 완화될 가능성도 있어 보여 제도 시행을 좀 더 지켜보아야겠다.
종자돈이 부족하여 저렴하게 아파트 입성하길 원한다면 청약통장을 서둘러 가입할 것을 권한다. 현재 새아파트 분양 받을 방법은 청약하는 방법뿐이기 때문이다. 2년 후에 1순위자가 되고 순차제, 가점제로 유망 분양 물량에는 당첨 가능성도 낮겠지만 청약제도가 조삼모사 격으로 바뀌고 있고 또한, 시간이 지날수록 당첨 확률이 높아져 향후 기회를 얻을 수도 있다.
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