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| 정부의 강력한 부동산 대책 그 후 - 세입자는 여전히 힘들다 !!! |
| [ 나인성 연구원 2007-02-01 ] |
조회수 7448
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정부의 강력한 부동산 대책 그 후 - 세입자는 여전히 힘들다 !!!
“1.11 부동산 대책”이후 수도권 부동산 시장이 빠르게 안정을 찾아가는 분위기이다. 그러나 지난 해 내내 무섭도록 상승한 부동산 값과 이에 동반해 올라버린 전세값에 올 봄 새로운 거주지를 찾아야 하는 전세세입자들은 정부가 원망스럽기만 하다.
올 초 전세계약 만료를 앞둔 남양주시 평내동의 김모씨(30세)는 요즘 집주인의 횡포에 잠을 못 이루고 있다. 6개월 전 집값이 많이 올랐다며 재계약 하고 싶으면 전세금을 2년 전에 비해 40%이상 올려달라는 통보를 받았기 때문이다. 당장 직장문제와 아이들 학교 문제 때문에 이사 가기 힘들어서 전세계약을 연장하고 싶지만 수천만 원이나 되는 돈을 당장 구할 길이 없어 시름만 깊어지고 있다. 평내동 중개업자에 따르면 “아쉬울 게 없는 집주인들이 세입자에게 부담을 전가시키고 있다. 세입자 입장에서는 전세계약 연장할 방법이 없어 억울해도 대출을 받아 전세금을 올려주고 있다.”고 말했다.
통계청에 의하면 2006년 물가상승률은 2.2%로 7년 만에 최저치를 기록했다고 한다. 반면 전국 집값 상승률은 전국 기준 11.6% 서울만을 봤을 때는 18.9%였다. 서민들의 소득수준은 그대로 인데 물가 상승에 비해 비정상적인 부동산 가격폭등에 힘없는 세입자들의 고통만 늘어나고 있다. 이를 증명하듯 건설교통부가 올해 1월15일부터 세입자를 위해 수원 국민임대주택 홍보관에 문을 연 “전,월세 지원센터(1577-3399)에 1주일 만에 1300여건의 상담이 몰렸고 내용별로는 금융 상담 및 법률 상담이 65% 이상을 차지했다. 그 중 최근 시장상황을 반영하듯 전세 대출 자격문의와 집주인의 횡포에 대한 상담이 가장 많았다. 그러나 현 법체계상 속시원한 해결책을 제시해 주지는 못하고 있는 상황이다.
우리나라 부동산 전세시장에서 세입자들이 가장 큰 고통을 받는 부분은 요즘처럼 집값이 폭등 했을 때 안정적으로 전세계약을 연장할 방법이 전무하다는 점이다. 정부에서 집값을 잡겠다며 강력한 부동산 대책을 연이어 발표했지만 실상 세입자에 대한 법 개정이 조속히 이뤄지지 못해 당장 올 초 전세계약자들은 집값폭등의 최대 피해자가 될 듯하다.
현재 우리나라 법체계상 세입자의 종류는 두 가지가 있다. 그 차이를 살펴보면 다음과같다.
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전세권 설정 등기한 전세권자 |
등기 안한 전세계약 및 임대차계약 |
적용 법률 |
물권법 중 전세권 |
주택임대차보호법 |
권리 성질 |
물권 |
채권 |
권리 행사 |
물권적 청구권 행사 가능(배타적) |
채권적 한계(임대인에게 주장) |
대항력 취득 |
등기 완료 |
주택의 인도 및 주민등록 계약 기간 내 존속 |
갱신 청구권 |
없음 |
없음 |
묵시적 갱신 시
존속기간 |
기간의 정함이 없는 것으로 봄 |
임차인은 2년 주장 가능 |
임대인이 보증금
반환 지체 시 |
전세권에 기한 경매청구 |
보증금 반환 청구 소송 제기 후 |
(승소) 판결 받아서 강제집행 |
경매 시 배당 |
별도의 배당 요구 필요 없음 |
배당요구 해야 함 |
위의 경우처럼 우리나라 세입자는 전세의 경우라도 집주인이 전세권 등기를 꺼리면 계약상 약자로서 등기를 하지 못하고 임대차 계약을 하는 경우가 많다. 이 경우 주택임대차보호법의 적용을 받기도 하지만 그 권리가 채권적인 한계를 가지며 불안 할 수밖에 없다.
전세입자의 권리를 당당히 얻어서 전세권 등기를 한 물권법의 적용을 받는 세입자더라도 현 민법 체계상 전세권자는 집주인에 비해 너무나 불리하게 법 규정이 정해져 있다. 그 내용을 몇 가지 살펴보면
첫째 전세권자 에게는 갱신청구권이 없다.
요즘 같은 부동산 가격 폭등 시기 때 가장 문제시 되는 점이다. 당장 거주할 집을 옮기고 싶어도 2년 전에 비해 수천만 원씩 오른 전세가격을 봉급생활자나 서민 입장에서는 감당할 방법이 없는데 집주인에게 대항 할 방법조차 법적으로 보장되지 않는다는 점이다. 현재 법 규정은 집주인은 전세권자 에게 계약기간 만료 전 6월에서 1월 전까지 계약 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 본다고 규정되어 있다. 몇 달 만에 수천만 원씩 상승하는 집값과 더불어 동반 상승하는 전세시장 분위기에서 기존과 비슷한 수준으로 전세계약을 연장해 주는 착한(?) 집주인은 찾기 힘들 것이다. 집주인이 미리 통보를 못해서 계약이 연장되어도 이 경우 기간을 정하지 않은 전세로 보아 당사자는 언제든지 소멸통고를 하면 6개월 후 전세권은 소멸 된다고 규정되어 있다. 언뜻 보면 공평해 보이지만 전세권자 입장이 되어 본다면 얼마나 거주환경이 불안정 한지 알 수 있을 것이다. 또한 전세권자 에게는 갱신청구권이 없어서 보통 2년으로 계약하는 전세 기간이 끝날 때 마다 불안해 할 수밖에 없는 상황이다.
둘째 쌍방 모두 전세계약을 해지할 수 있는 경우가 있지만 전세권자 에게 불리하게 정해져 있다. 전세기간 중 세입자가 목적물을 용도에 맞게 사용하지 않으면 집주인은 계약을 해지하거나 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다. 전세권자 에게도 전세계약 해지권이 인정되기도 하는데 불가항력으로 인해 전세권의 목적물이 멸실해서 남은 부분으로는 전세권의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 세입자가 전세를 해지 할 수 있다.
이처럼 전세로 거주하는 사람은 집을 정당하게 사용하고도 계약을 갱신할 권리도 없고 마음대로 해지할 권리도 없는 상황이다.
최근 정부도 이러한 문제점을 인식 했는지 몇 가지 대안이 국회에 올라왔지만 법이 개정되고 시행 될려면 시간이 많이 걸릴 테고 그 중 “전,월세 계약 신고제 및 전,월세금 인상률 5% 제한”등의 내용은 당정 협의과정에서 빠지는 등 여전히 서민들의 삶은 순탄치 만은 않을 것 같다.
적어도 세입자가 시장상황에 따라 불안해하지 않도록 전세기간 갱신 청구권과 전세금 증가 제한 정도는 법률로 조속히 정해줘야 부동산 시장 안정과 더불어 무주택 서민들의 내집마련의 목표도 한결 더 가까워 질것이다.
우리나라처럼 부동산이 삶에 있어서 큰 비중을 차지하는 나라는 많지 않을 것이다. 전통적 가치관이 부모가 자식에게 집 한 채 정도는 남겨주는 것이 미덕으로 여겨지면서 부동산이 자산의 가장 큰 중심으로 자리 잡아 왔다. 내집마련이 큰 의미를 갖는 자본주의 사회에서 막무가내로 집주인의 권리를 착복하자는 것은 아니다. 적어도 성실히 일한 사람이 감당할 수 없는 상대적 박탈감을 느끼며 살아야 하는 사회는 문제가 있다고 본다. 이미 지난 얘기가 되어 버렸지만 봉급생활자가 열심히 저축해서는 서울에서 집 한 채 장만 하는 건 포기해야 한다는 말이 웃을 일만은 아닌 것 같다.
정부는 주택 버블 세븐 등 투기 수요 안정에만 신경 쓰지 말고 그 틈에서 고통 받고 있는 세입자들을 위한 법 개정을 하루빨리 시행해야 할 것이다. 정부 정책이 주거안정에서 더 적극적인 주거복지로 바뀐다고 하니 이번에는 법 개정 및 시행을 강력하게 추진하여 적어도 세입자가 열심히 노력하면 내집마련 한 채 정도는 마련할 수 있는 분위기가 형성되길 기대한다.
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