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| 1.11대책, 보완점 4가지 |
| [ 박상언 유엔알대표 2007-01-18 ] |
조회수 6261
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1.올해 9월부터 시행되는 청약가점제안을 보면 미혼이나 신혼부부와 같은 젊은세대들을 위한 배려가 절대적으로 부족하다. 이들은 상대적으로 무주택기간과 다자녀가구주, 부양가족수, 청약통장 가입기간에서 불리할 수밖에 없다.
"특정 계층, 연령층의 불이익을 최소화 하겠다"는 당초 건교부 입장이나 "신혼부부나 젊은 세대가 피해를 입지 않도록 별도의 내집마련 대책을 마련해 추진할 계획"이라고 밝혀 논란이 예상된다.
일부에서는 신혼부부들은 굳이 청약가점제가 적용되는 일반청약이 아니더라도 청약저축으로 공영 중소형에 얼마든지 청약할 수 있다고 하는데 현실적으로 당첨되기 위해서는 장기간의 기간이 소요된다.경기 성남 판교나 도촌의 경우 납입액 기준 커트라인이 최소한 800만이상이었다는 점을 볼 때 이들이 매월 청약저축 납부 최대 금액인 10만원을 납입했을 때 7년이상은 납입해야 한다.
가점제에서 높은 점수를 받는 중장년 중 상당수도 주택구입 능력이 떨어져 실수요자가 많은데 가점제에서 만점을 받는 사람들은 대부분 청약제도와 무관한 공공임대 수요자가 많아 계약금과 중도금은 자기자본과 대출을 이용해 납입하더라도 잔금은 낼 돈이 없어 입주를 못하는 상황이 벌어질 수 있다.
또한 청약가점제가 무주택자 위주로 만들어져 유주택자 같은 경우, 투기지역에서의 2주택자 담보대출 제한 조치와 함께 중대형아파트로 갈아타기는 더욱더 힘들어져 역차별 논란이 우려된다. 특히 비인기 지역의 중소형평형보유자의 인기지역으로 갈아타기는 더욱더 어려워졌다.
2. 정부의 신도시 공급물량이 서울이 아닌 경기도 지역에 집중되고 있는 실정에서 , 현재 용인과 인천 하남,고양시등 수도권 대부분의 지역에서 시행중인 지역우선공급제도에 대한 개편도 전혀 검토되지 않았다.
서울외 지역에 거주하고 있는 분이 서울지역에 청약할려고 할 때 모집공고일로부터 하루전에 해당지역으로 거주지를 이전하면 되지만 서울에 있는 사람들은 서울외 지역에 청약하려고 할 때 거주기간까지 채워야 하는 경우가 많아 서울에 거주하시는 분들이 상대적으로 불이익을 받고 있다.
서울에서는 수요에 비해 분양물량이 많이 부족하기 때문에 입지여건 좋다고 소문난 곳에는 수백대1의 경쟁률을 보이는 게 예사다.
현행 주택법에 따라 60만㎡이하의 물량은 지역주민에게 전량우선권이 부여됨에 따라 청계ㆍ의왕지구 등 중소형 공공택지와 용인시 동천동 삼성래미안 등 민간택지는 100% 지역우선 공급이 적용된다.
또한 60만㎡를 넘는 공공택지 개발지구에서도 30%는 지역우선 물량으로 채워진다.
청약통장 가입자가 서울은 지난해 12월 말 현재 244만8614명으로 용인(15만3282명)의 16배에 이르지만 올해 분양 예정 물량은 용인(1만9619가구)보다 적은 1만8962가구에 불과하다.
청약통장 가입자가 서울의 6.26%인 용인이 더 많은 가구를 우선공급 받는다는 것은 이해할 수 없는 일이고 해당 지역으로의 전입인구만 늘려 전세값을 요동시키는 불안요소가 된다. 이와 같은 추세로 인해 대부분의 수도권 지역에선 전세가격이 하향안정되고 있지만 용인지역 같은 경우는 반대현상이 벌어지고 있다.
지난 8월 말 현재 통계청자료에 의하면 경기 용인시와 화성시가 각각 28.7%로 가장 높은 인구 증가율을 나타냈다. 용인시는 3년 동안 웬만한 중소도시 인구에 맞먹는 16만219명이 늘어난 것이다. 당해기간 경기도만 놓고 보면 120만 6000명에서 1083만명으로 6.1% 증가했다.
행정구역의 개념은 오늘날 교통시설의 발달로 무의해졌고 세법상으로도 양도세 비과세 요건을 받는조건에 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편시에도 1 년만 보유했어도 양도세 비과세 혜택 받으나 지하철 생활권은 비과세 혜택을 누릴 수 없는 게 일반적이다.
3.현재 청약법하에서는 요건만 되면 청약 저축에서 청약부/예금으로 전환이 얼마든지 가능하나 청약부/예금에서 저축으로의 전환은 불가능하다. 무주택이면서 청약부/예금으로 가입하고 계신분들 같은 경우 가점제로 인해 혜택을 볼 사람 일부외에는 불만이 있을 수 있다.
앞으로 신도시에서 나오는 분양물량도 공영개발 형식이 다수를 차지하기 이런분들도 언제든지 청약저축으로 전환이 가능하게 큼 법이 개정되어야 한다.
4.이번1.11대책에서는 침제된 지방의 주택시장을 살릴려는 특단의 대책이 나오지 않았다.
서울을 포함한 수도권지역을 잡는 이번 대책으로 인해 지방 주택의 공급은 침체가 더욱 더 깊어 질 수밖에 없다. 지난해말 감소하던 미분양 아파트는 새해들어 다시 증가세로 돌아섰다.민간 부동산정보업체 자료를 보면 1월 13일 현재 전국 미분양 아파트는 4만8692가구로 지난달 4만7136가구에 비해 1556가구(3%)가 늘었다.
5. 조합원들 입장에서 보면 재건축 재개발 심지어 주상복합까지 무차별적으로 분양가 상한제 덪에 걸려 수익성 확보 차원에서 사업이 장기간 횡보 될수 밖에 없어 장기적으로 주택공급물량의 부족으로 향후 집값 상승도 우려되고 있다. 게다가 양질의 주택공급의 허파역할을 할 수 있는 강남권을 포함한 수도권 지역 저밀도 재건축아파트까지 분양이익 급감으로 사업이 장기간 횡보할것으로 보여 궁극적으로 만성주택공급부족현상이 심화될 수 밖에 없다.
건설사 입장에서도 분양가 상한제와 원가공개로 인한 이중규제 게다가 감정가로 인한 토지가격인정으로 인한 사업의욕상실로 주택공급물량을 대폭 줄어들 수 밖에 없다. 설령 공급되더라도 품질이 열악한 주택이 생산될 수 밖에 없고 주택경기 침체로 인해 경기둔화가 빨리 다가올수 있다. 특히 자금력이 취약한 중견건설사들과 건설시행사들의 도산이 가속화되어 민간주택공급물량축소의 악순환의 고리가 연결될 우려가 있다. 따라서 서민들을 위한 중소형 평형은 정부가 도맡아 주고 나머지 중대형은 시장경제에 맡기는 게 낫다.
미국뿐만아니라 우리나라가 반값 아파트의 벤치마킹을 하고 있는 싱가포르는 공공은 무주택자들을 위해 공공주택위주로 나가고 있고 민간부분은 개입을 최소화하고 철저히 시장에 맡기고 있다.
아울러 참여정부들어 사상최대의 이익을 갱신하고 있는 건설사들도 소비자에게 확고한 신뢰를 얻을려면 원가절감을 통한 투명경영에 보다 많이 힘을 기울여야 한다.
유엔알 컨설팅 525-0597 제공
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