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| 부동산 매도도 전략이 필요하다 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-08-31 ] |
조회수 3823
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부동산을 적절한 타이밍에 팔기 원하는 시장 참여자들은 우선 최근 발표된 정부정책부터 정리해야 한다.
부동산 투기수요 억제책의 일환으로 금융규제 강화와 다주택자들에 대한 세금을 대폭 강화하는 것이다. 부동산 투기수요는 최대한 억제하고 당장 필요치 않은 부동산은 시장에 내놓게 하는 게 정부정책의 핵심이다.
이로 인해 종전에 기준시가로 과세되었던 경우보다 세부담의 증가가 예상된다. 특히 내년부터는 장기보유 공제도 폐지되므로 금번의 유예기간을 이용하여 시세차익이 그리 크지 않을 것 같은 부동산은 올해안에 매도하는 전략이 필요하다.
한편 해당 규제가 비 사업용 및 부재지주에 국한하여 중과세 된다. 따라서 보유 토지를 사업용으로 전환하는 것과 농지 소재지등으로 이주하는 것도 생각해 볼 수 있다.
팔 사람을 위한 실전 가이드
1가구 2주택자는 실 거래가로 양도세가 적용 받는 아파트보다 기준시가 적용을 받는 지역의 아파트를 우선 매도하는 전략이 재테크 관점상 바람직하다.
구체적으로 보면 수도권지역의 1억원 이하와 지방(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면 지역, 기타 도지역)의 기준시가 3억원 이하 주택은 시간을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 2007년 시행 예정인 양도세 중과(50%) 대상에 포함되지 않기 때문이다. 또한 나대지를 갖고 있는 경우 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 피하는 방법이다.
농지를 대지로 형질 변경한 경우에는 종부세 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 착공해야 종부세를 내지 않는다. 업무용 토지의 경우 기준시가 40억원이 넘어야 종합부동산세의 대상이 된다.
집 잘 정리하는 것도 기술이 필요하다.
요즘 같이 전반적인 부동산 시장 하락기에 상담을 하다 보면 제때 집이 안가나 이사를 못 가거나 내지 않아야 될 세금을 내야 하는 경우가 비일비재하다
장기적으로 보면 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치를 먼저 따져 봐야 한다. 이를 바탕으로 투자가치가 없는 물건은 과감히 매도해야 한다. 또 세금을 감안하더라도 투자가치가 탁월하다면 보유하거나 기준시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.
- 처분할 부동산을 골라라
부동산을 많이 보유하고 있다고 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다. 오히려 보유세의 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있다. 따라서 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋다.
우선 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역은 매도를 고려해야 할 것이다. 게다가 편의시설이 부족한 경우에는 더욱 더 매도 포인트에 속도를 가해야 한다. 예를 들어 단독주택이나 다세대, 다가구주택은 세월이 흐를수록 건물 수리비는 많이 들어가지만 자산가치는 오히려 떨어질 수 있기 때문에 재개발 가능성이 희박하면 빨리 처분하는 것이 좋다.
아파트와 연립,빌라의 경우에도 가구수가 적거나 추후 재건축에 따른 자산가치 상승이 어렵다면 적극적으로 매도를 고려 하여야 한다.
특히 오피스텔의 경우에도 주거용이면 주택에 포함되기 때문에 당연히 중과세 대상이 된다. 따라서 임대수익이 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분 하는 게 바람직하다.
-세입자가 비어있는 상태에서 매도해라
투자수익이 거의 발생하지 않은 소위 비인기지역의 아파트는 이사 날짜가 많이 남은 세입자가 있는 상태에서 집을 내놓게 되면 집을 매도하기가 어렵다.
따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자가 없는 상태로 집안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도를 하는 게 좋다. 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것도 좋다.
- 매도가격을 더 낮추고 중개수수료 미리 협상해라
집 값 하락기에는 시장에 경쟁 매물이 쌓이기 때문에 본인의 매도 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다.
급하게 팔기를 맘먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한번 더 낮추고 중개수수료도 듬뿍 드리겠다고 미리 중개업소측에 얘기하는 게 효과적이다.
특히 호재가 있는 지역으로의 갈아타기를 할 때는 급매라도 매도계약을 체결하고 오르는 부동산에 갈아 타는 게 최선이다.
임대 수익율을 중요시하는 상가의 경우 매도 직 전 월세를 높여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.
- 대출을 끼고 매도해라
신규로 주택을 구입하는 경우 주택담보대출 강화로 대출을 끼고 주택을 구입 하는 게 어려워졌다.
때문에 좋은 조건의 대출을 매수자가 승계할 수 있다면 매도자는 좀더 빨리 매물을 처리할 수 있다.
기존에 대출이 있는 경우에는 대출을 상환하기보다는 그 동안의 거래관계를 감안해 대출조건을 유리하게 만들어 놓는 것이 좋다.
금리가 타 금융기관보다 싸고, 중도상환수수료, 설정비 등에서 유리한 조건을 가지고 있다면 남들보다 경쟁력 있게 매도를 할 수 있다.
증여도 고려하라
주택에 대한 종합부동산세 과세기준도 기준시가 9억원에서 6억원으로 하향되었다. 매도의 경우보다 증여를 선택할 수도 있지만 증여의 경우도 일반적으로 알려진 것과 달리 세 부담이 많다.
5억원의 전세를 낀 시세 15억원의 아파트를 자식에게 증여할 경우 총 세금 부담 (증여세+양도세)은 2억5482만원가량이다. 이 아파트의 양도차익이 5억원인 경우 내야 하는 양도세(2억4626만원)보다 오히려 많다.
다만 1억500만원의 전세를 낀 2억5000만원 아파트의 경우엔 증여시 세부담이 9 24만원으로 4000만원 양도차익 때의 양도세(1856만원)에 비해 절반 수준이다.
그 외의 방법으로 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있다.
자녀의 경우 세대분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면, 종합부동산세 및 양도소득세를 줄일 수 있다. 세대분리가 가능한 자녀는 30세이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 소득이 있는 경우가 해당된다.
매도순서는 이렇게 해라
매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 또한 매매차익이 큰 1주택에 대해서는 반드시 3년 보유 2년거주 요건을 갖추어 비과세를 받아야 세부담을 줄일 수 있다.
또한 근무상의 형편등으로 불가피하게 2주택이 된 경우는 비과세 요건이 주어지나 반드시 근거서류를 비치해 놓아야 추후 세무서와의 분쟁거리가 안 된다.
한편 동거봉양 등을 위해서 2주택이 된 경우 양도세 중과세를 면할 수는 있지만, 종합부동산세의 대상이 될 수 있음에 유의해야 한다. 종합부동산세는 별도의 예외규정을 두지 않고 세대단위로 합산과세하기 때문이다.
유엔알 컨설팅 제공 02-525-0597
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