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| 2020년 새로운 돌파구를 찾는 건설사들 |
| [ 박상언 유엔알대표 2006-02-22 ] |
조회수 3982
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금주 월요부동산 편지는 부동산업계 중 건설업계, 조금 더 분발하자는 의미에서 가상으로 만들어 본것입니다. 좋은 것만 취하시기 바랍니다
건설업계 돈되는 사업에 닥치는대로 진출
2020 위기의 건설사들은 새로운 수익모델을 찿고자 펜션과 골프장 그리고 테마파크 개발 같은 돈 되는 곳이면 물불을 가리지 않습니다.
고령화 사회로의 급속한 진전에 따라 실버산업에 대한 관심이 높아지는 가운데
정부도 실버산업 육성책을 잇따라 내놓고 있어 건설업체들도 실버산업에 속속들이 진출하고 있습니다.
골프의 대중화로 18홀 정규골프장이 서울근교에 30개가 추가로 건설되었고 새로운 수익모델을 찿는 건설사들의 로비와 시민들의 요구와 맞물려 9홀 퍼블릭 골프장이 추가로 공사중입니다
골프채도 그동안 진화되어 드라이브채로 가볍게 쳐도 300야드는 기본이고 18홀 58타 기록을 깬 프로도 등장했습니다
새로 짓는 골프장은 이런 이유로 파 6홀은 기본이 되었고 예전의 파 5 홀을 갗춘 골프장들은 골퍼들을 유치하기 위해 파 6홀로 고치는 마무리 작업이 한창입니다.
초대형건설사를 M&A 하고 골프장 건설에 전력한 일부 중견건설사들은 건설경기 냉각으로 그룹전체가 휘청일 정도로 위험에 빠지기도 했습니다.
그동안 마진이 많이 남는 대형평형만 무턱대도 짓던 일부 건설사들은 어려움에 처해 있다
인구가 계속 줄었지만 노령화와 이혼율 증가,독신가구수 증가로 소형주택에 대한 수요는 계속 늘었는데 소형가구수 증가폭이 대형가구수 증가를 압도했기 때문이다..
통계청 발표자료를 보니 소형가구수는 2005년부터 2020년까지 260만가구가 늘었다.
건설사들은 그동안 틈새시장으로만 여겼던 BTO (Build-Transfer-Operate)/ BTL (Build-Transfer-Lease) 에도 적극적입니다.
일부 대형업체들은 도로,철도, 항만 등 대형 공공부문에서 벗어나 군인아파트, 하수도관련사업, 교육시설 등에도 돗 수백억원대 중소형 사업에도 눈길을 돌리고 있습니다.
환경을 파괴하는 터널공사나 굴착공사간은 부분은 많이 약화하고 오래된 주택에 대한 리모델링 수요 증가가 증가하고 있어 리모델링이 일대 전기를 맞고 있습니다
마지못해 바람을 타지 않는 관급공사 입찰기준에 맞추기 위한 건설사들은 원가연동제를
일부 지역에서 실시했으나 부실공사하기 일쑤였습니다.
유명 건설사가 경기도 용인에서 공급한 아파트는 그야말로 벽지도 바르지 않은 벽과 바닥만 달랑 공급하고 나머지는 마이너스 옵션으로 처리해 시민단체들의 원성을 산 적도 있습니다.
건설업체들간 차별화 가속화
좁은 국내시장에 안주에 기술개발과 해외시장 개척에 게을리한 국내건설업계 절반이상은 선진금융기법과 최첨단기술로 무장된 다국적 외국건설사들에게 넘어갔습니다.
이젠 주택시장도 외국에게 완전히 개방되어 일부 기술력있는 건설사들은 초고층주택만을 전문적으로 짓는 미국계회사에 인수되기도 했습니다
그나마 외국사에 인수된 건설사들은 국내시장에서 인정받는 그나마 기술력 있는 브랜드 있는 건설사지만 선택되지 못한 대부분의 건설사들은 이미 부도처리되었거나 파산절차를 밟고 있습니다.
10년전 한때 부지매입업무를 담당했을 때 좋은 땅을 발견하고 “이때가 한몫잡을 수 있는 기회다”라고 독립해 시행사를 차릴려고 준비까지 할 디벨로퍼들이 많았으나 정부의 갑작스런 부동산규제로 디벨로퍼의 꿈을 접어야 했습니다.
2020년 광고대행사와 분양대행사
그 동안 건설사와 맞물려 고속성장했던 수많은 광고대행사와 분양대행사도 실력있는 대형업체 몇 곳만 살아남았습니다
금주 중 마지막으로 남은 대형광고대행업체 두 곳마저 외국사에게 인수될 예정입니다.
그 동안 실력보다는 인맥과 로비에 길들여진 건설관련연관업체들은 내성이 약해질 때로 약해져 선진기법과 투명경영을 앞세운 외국사의 진출에 점차로 무너져 갔습니다.
그나마 살아남은 토종 광고,분양업체들은 당장 프리젠테이션(P.T)를 외국인건설사 임원앞에서 영어로 진행해야 합니다. 일부 발빠른 광고,분양대형업체들은 기본적으로 영어가 되는 해외파나 아예 외국인을 거액의 계약금을 지불하고 직원으로 채용했습니다.
오래전 삼성건설에서 앙드레 김이 실내디자인한 아파트가 선풍적인 인기를 끌자 경쟁사인 L 건설에서는 ‘패션계의 거장 아르마니’를 내 새워 맞불 작전을 놓았습니다.
분양가보다는 이미지를 추구하는 부자들의 심리 특성상, 그들의 특성에 맞게 디자인 된 고급아파트들은 대히트를 쳤고 아파트실내디자인의 품격을 한 단계 높이는데 일조를 했습니다.
판교 분양 이후 3D 가상 모델하우스 활기
3D로 체험할수 있게큼 가상 현실화된 사이버 모델하우스가 2006년 판교 분양을 기폭제로 자연스러운 현상이 되었고 마이너스 옵션과 더불어 분양가 인하에 일조했습니다
주말 모델하우스 사은품에는 건설업체들의 ‘에듀마케팅’의 일환으로 ‘교육용 로봇과 스스로 목적지를 자동으로 ‘지능형 로봇자동차’도 등장했습니다
오래전 모델하우스 사은품이 화장지나 세제 자전거 같은 가정생활용품 일색이었는데 이젠 로봇제품들이 주류를 이루고 있어 격세지감을 느낍니다
발코니를 없애고 거실을 확장한 아파트가 한때 웰빙아파트와 디지털아파트에 이은 건설업체들의 새로운 마케팅 수단이었습니다.
하지만 얼마전 경기도 수원에서 부부싸움이 발단이 되어 발생한 홧김에 발생한 화재로 인해 아파트 1동 전채가 화염에 휩싸였고 어린아이들의 추락사고와 난방비 증가로 전문가들 사이에서도 발코니 확장에 대한 찬/반 의견이 팽팽하게 맞서 있습니다.
후분양제로 선분양제는 설 곳 잃어
2006년경 인천 동양지구에서 공정율 80%를 끝낸뒤 분양하는 주공 아파트가 첫 선을 보인후로 선 분양하는 아파트는 2020년 현재 지금은 거의 찿 아 볼 수 없습니다.
정부 주도아래 후분양제는 2008년 40%,2010년 60%,212년 80%공정 후 분양하면 택지를 우선 공급했디 때문에 자금력 있는 건설사를 중심으로 자연스레 정착되었습니다.
투자안정성이 보장되고 실수요자들에게 좋은 것은 사실이지만 골조가 제모습을 보일때까지의 발생된 금융비용 대부분을 소비자들에게 전가해 간혹 시민단체들의 원성을 사고 있습니다
자금력 있고 브랜드있는 메이저건설사들만 후분양이 가능했고 중,소건설업체들도 리스트를 안고 후분양에 나섰지만 소비자들의 외면으로 하루하루 부도공포에 휩싸여 있습니다.
정부에서는 이런 폐해를 줄이기 위해 착공전 의무적으로 미리 분양가를 못 박는 ‘확정 분양가’를 법제화하려고 합니다.
하지만 건산연과 주택업체를 필주로 한 건설관련단체에서는 ‘아기가 엄마뱃속에 있을 때 사내인지 계집애지 모른 채 아기이름을 짓는 꼴’이라고 반발하고 있습니다.
후 분양제 보험상품 개발 활발
이런 틈새를 노려 일부 대형보험사들이 개발한 ‘에스컬러이터 보험’이 큰 인기를 끌고 있습니다.
‘에스컬러이터 보험’이란 건설사들의 분양리스크를 줄이기위해 분양율에 따라 손해분을 보험금을 지급하는 상품입니다.
하지만 보험연구원에서 발표한 자료를 보니 이 상품으로 인해 보험사가 파산할 수 있다고
경고합니다.
건설사에서 분양보험금에 가입해 놓고 분양을 하려는 노력을 소홀히 할 가능성이 있기 때문입니다.
제2수도 이전 계획으로 새로운 수요 창출
사실 제2의 수도 이전으로 가장 혜택을 보는 이익단체는 역시 브랜드 있는 메이저건설사 들입니다.
굳이 통일이 되도 제2의 수도를 따로 두지 않아도 서울과 평양이 여전히 기능을 다할 수 있었습니다. 하지만 택지공급란에 시달리는 남한 건설업체의 논리와 건설수요창출을 통한 내수 경기부양이라는 절묘한 이해관계에 의해 제2의수도 건설은 이미 가시화되었고 이에 부응해 건설사 주가는 연일 상승세를 타고 있습니다.
10년전 전용면적 25.7평이하의 분양가 상한제라는 악재에 건설업체들은 잠시 주춤거리는 듯 했습니다. 하지만 정부의 부동산 안정을 내세운 끊임없는 인 신도시 개발과 관공서 수주 물량 증가. 그리고 오일달러를 앞세운 중동과 인접 개발도상국의 해외 수주증가로 충분한 마진을 확보했기 때문입니다.
용어 정리
*BTL은 민간이 건설한 시설을 정부가 리스해서 사용하고 리스료를 지급해 투자비를 보전해 주는 민자사업으로 현재 도로•철도•항만 등 SOC 시설건설에 사용되는 ` BTO` 방식은 민간사업자가 시설수요(운영수입)변동 위험을 부담할 뿐 아니라 대형토목사업 성격상 건설•운영 위험도 매우 높은데 비해, BTL은 이같은 위험이 없고 적정 수익률이 보장되기 때문에 안정성을 추구하는 은행 등이 선호하는 방식이다.
* BTL (Build Transfer Lease)
민간이 공공시설을 짓고 정부나 지자체 등이 임대해서 쓰는 민간투자방식
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