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| 판교APT 분양이 시장에 미치는 영향 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2005-11-29 ] |
조회수 6164
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① 판교로 수요가 몰리는 원인
최근 판교 신도시의 개발계획이 사실상 완성되고, 내년 3월로 최초 분양일정(전용면적 25.7
평이하)이 임박하면서 판교 청약에 대한 관심 수위가 점차 높아지고 있다.
그동안, 판교신도시는 주택시장의 화두로, 주택시장을 움직이는 주축으로써의 역할이 컸다.
지리상 강남과 인접하여 강남인구의 이동이 기대되는 대체신도시로 각인된 면이 크고, 강남
→판교→서용인→이의신도시→동탄지구 등, 향후 수도권 남부를 아우르는 주거밸트의 중심
축으로 떠오른 지 오래라, 온 국민의 관심이 집중될 수밖에 없는 지역이기도 했다. 특히,
원가연동제를 적용해 분양가 인하혜택까지 줄 계획이라, 분양가와 주변시세의 차익을 노리
고, 청약하려는 사람들로 인산인해를 이룰 것으로 예상되기도 한다.
소득수준이 높아지고, 웰빙문화가 확산될수록 공기와 전망·건강에 좋은 전원형 아파트로의
이전수요가 늘수 밖에 없는데, 판교는 이러한 전원주택의 관문역할로도 큰 의미를 지니고
있어 이래저래 판교에 대한 수요는 앞으로도 증폭될 수밖에 없는 상황이다.
② 수도권 최상입지 판교
수도권에서 몇 곳 남지 않은 유망 택지개발지구 중 하나인 판교신도시는, 1976년 5월 성남
시 남단녹지로 지정되어 건축제한 등, 개발이 불가능한 지역으로 보존된 이후, 30년만에 주
거지로 빛을 보게 됐다.
성남시 수정구 시흥동과 분당구 판교동 등, 면적만 282만평규모로, 주택 2만9,350채, 수용
인구는 8만8,850명을 아우르게 된다. 서울 도심부와 20km, 강남으로부터 10km권역에 입지하
고 있고, 지구 서측으로 도시기반시설이 잘 갖추어진 분당신시가지와 연접해 있는 것이 특
징이다. 교통은 경부고속도로와 서울외곽순환고속도로, 국가지원지방도 23호선, 57호선 등
이 교차하는 수도권남부지역 교통망의 요충지로 수도권 주변지역과의 접근성과 연계성도 뛰
어나다. 녹지율(36.5%)이 높고 주변의 청계산이나 신도시를 관통하는 운중천과 금토천변을
중심으로 한 쾌적한 자연환경도 큰 이점 중 하나다. 이외에도 교통망 선확보·후입주 원칙에
따라 신분당선 전철 등, 광역교통계획과, IT벤처단지(20만평)개발로 자족기능을 갖출 예정
이라, 여하튼 수도권 청약대기자에겐 최상의 주거여건을 제공할 것으로 보인다.
③ 판교의 향후 가격전망 및 투자가치
판교의 투자가치는 분양가와 향후 가격상승여력에 달렸다. 하지만, 원가연동제실시로 주변
시세와 분양가의 차이가 상당할 것으로 예상되고 있어 높은 자산가치 상승이 기대되고 있
다.
판교 주택의 분양가 수준은 아직 유동적인데, 정부가 최근 일부 중대형 용지의 땅값과 건축
비를 상향 조정할 방침을 밝혔기 때문이다. 판교의 중대형 아파트를 10% 늘리기로 한
‘8·31 부동산 종합대책’에 따라 용적률이 바뀌는 전용 25.7평 초과 중대형 주택용지에 대
해 내년 2월 중 토지 재감정을 실시하기로 했다. 이들 땅에 대한 감정평가가 실시된 올해 5
월 이후 판교 주변 지역인 분당신도시와 용인시의 땅값이 크게 오른 만큼 재감정 가격은 지
금보다 10∼20% 높아질 가능성이 크다. 건교부는 또 25.7평 이하 아파트 분양가 산정의 기
초가 되는 표준건축비 등 건축비용도 내년 3월 중에 물가상승분만큼 높여줄 방침이다. 이런
것을 감안할 때, 판교 25.7평 이하 평당 분양가는 당초 예상보다 오른 1100만 원대, 25.7평
초과는 1300만 원대에 이를 것으로 예상된다.
그렇다면 판교의 입주시점 시세는 얼마까지 올라갈까? 판교의 미래시세는 지금의 강남권 시
세와 견줘 유추할 수 있을 것이다. 판교는 강남대체신도시 중 하나로 개발되고 있고, 송파
신도시 등을 제외하면 현재 판교와 견줄 수 있는 주거위치가 없다는 점 등, 이미 전국민이
인정한 유망입지이기 때문에 가격은 강남아파트 수준에 접근할 것으로 보여진다. 최근 강남
아파트 평균 평당가가, 대형 평형에선 평당 2,400만원, 중소형 평형에선 평형 2,000만원선
에서 매매되므로, 판교의 평당분양가에 각각 대비시켜보면, 32평형의 경우는 약 28,800만
원, 50평형은 55,000원의 시세차익이 기대된다. 채권입찰제의 변수나 물가상승분, 향후 정
책추이 등의 변수가 많고, 추정치라는 한계는 있지만, 예상 시세차익은 상당하다 하겠다.
특히, 판교는 중대형평형이 가격상승을 주도할 것으로 예상되지만, 소형평형의 경우 채권입
찰제가 빠지고 원가연동제만 적용됨으로 입주시점에서의 투자수익률은 중대형평형과 비교해
도 손색이 없을 것으로 보여진다.
④ 판교 청약전략
오랫동안 판교를 노린 실수요자는 지금부터 자신에게 맞는 청약전략을 세울 필요가 있다.
애태웠던 판교 청약시기나 공급계획이 대부분 확정됐기 때문이다. 판교에 지어질 주택은 대
부분 아파트로 2만6247채에 달한다. 나머지는 연립주택 1016채, 단독주택 2087채이다.
평형별로 보면 전용면적 25.7평 초과 물량은 분양아파트 4942채, 연립주택 1016채, 주상복
합아파트 1266채, 중대형 임대아파트(전세형 포함) 2488채이다. 중대형 임대주택에는 청약
자격에 별 제한이 없는 전세형 임대주택과 특수목적회사(SPC)가 공급하는 401채의 민간 임
대주택이 포함될 예정이다.
25.7평 이하 중소형 물량은 분양아파트 7680채, 임대주택(국민임대 5784채 포함)이 9871채
로 결정됐다. 분양은 25.7평 이하 주택 중 9520채(임대 3614채·일반분양 5906채)가 내년 3
월 이뤄진다. 25.7평 초과 중 8446채(주상복합 제외)와 25.7평 이하 중 공영개발 대상 1774
채는 내년 8월로 분양시기가 잠정 정해졌다. 다만, 내년 8월 분양 예정 주택 가운데 택지
계약방식이 결정되지 않은 주택 982채와 전세형 임대(물량 미정)는 분양 시기가 아직 유동
적이다. 그리고 나머지 주상복합아파트 1266채와 국민임대주택 5784채, 공무원 임대 473채,
단독주택 2087채 등은 내년 8월 이후 개별적으로 분양될 것으로 예상된다.
일단, 판교 분양형식이 일괄분양이 아니므로, 여러번의 분양시기를 노려 청약하는 것이 현
명하다. 분양 일정이 달라 시간차를 이용해 세심한 청약 전략을 구상한다면 그만큼 청약 기
회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다. 그리고, 입지여건이 뛰어난 서판교 청약에
만 매달리기 보단, 일단, 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로
예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 좋을 것이다.
공영개발로 청약저축 통장의 활용도가 높아진 점도 잊어선 안 되겠다. 청약저축 가입자의
경우 우선 3월에 분양하는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것도 좋다. 어차피
일반분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에 보다 저렴한 가격에 공급되는 10년 공공임
대의 입주자로 선정되는 것도 당첨기회를 늘리는 요령이다. 만약 추첨에서 떨어졌을 시엔
자금여력이 된다면, 청약저축을 중대형평형 청약예금으로 예치금을 변경하여 8월에 분양하
는 중대형 평형과 연립주택에 다시한번 청약해보는 것도 방법이다. 단, 청약저축 예치금 한
도내에서만 변경이 가능하니, 불입금액이 상당히 있어야 한다는 점은 잊지 말자.
그리고 중대형평형에 청약할 수 있는 청약예금 가입자의 경우 3월에 분양하는 중소형 평형에는 청약이 불가능하므로 무주
택자가 아니라면, 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월과 내후년에 있을 중대형과 연
립주택, 주상복합을 노리는 전략을 선택해야 하겠다.
⑤ 판교 청약시 유의점
판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매가
금지된다. 또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권
을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가중된다는 것도 유념하는 것이
좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기고, 바뀐 청약방법을 미리 숙지하는 것이 중요하단 뜻이
다.
그밖에 판교신도시와 같은 대규모 신도시에는 신도시계획기준에 따라 하수처리시설, 쓰레기
처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주거지내에서는 꺼려지는 위해시설이 지구내 들어
서게 된다. 그러므로 최대한 이러한 위해시설과 인접한 블록을 피해 선별 청약하는 것이 좋
을 것으로 보인다.
⑥ 판교로 인한 시장변화
8.31대책이후 조정기를 거치면서 분양시장도 위축되고 있는 상황이다. 하지만, 판교분양으
로 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보인다. 판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변 용인
이나 도촌지구 등, 후광효과가 기대되는 지역으로 분산되면서 분양시장에 동력노릇을 할 것
으로 기대되기 때문이다. 특히, 판교 인근 기존아파트 시장은 이미 조정기를 통해 가격이
소폭 하락한 상황이어서, 급격한 반등은 아니겠지만, 가격이 추가로 상승하는 효과도 클 것
으로 보인다.
자료제공: 함영진팀장, (주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM)
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