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| 新 부부공동명의 함부로 해선 안된다. |
| [ 김정용 연구원 2005-06-20 ] |
조회수 5370
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공동명의의 이점은 양도세 뿐만이 아니다. 보유세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조로
공동명의를 하게 되면 과표가 분산되기 때문에 세율이 낮아지는 효과가 발생한다. 주택에 대한
종합부동산세는 개인별로 주택 기준시가를 합쳐 9억원 이상이면 부과되기 때문에 기준시가가 16
억원인 아파트의 경우 5:5 지분으로 공동명의를 할 경우 종합부동산세는 내지 않아도 된다. 그러
한 이유때문인 지 요즘 상담 게시판에 공동명의에 관한 질의가 부쩍 증가한 것을 보면 공동명의
에 대한 관심이 많아졌다는 것을 알 수 있다.
하지만 여기서 간과해서는 안될 것이 있다. 상기에서 설명한 바와 같이 공동명의를 하게 되면 내
야하는 세금이 발생하므로 종합부동산세로 부과되는 세금과 취등록세와 증여세를 비교해서 의사
결정을 해야 한다. 물론 종부세는 매년 부과되는 세금이라는 점과 매년 늘어날 것이라는 점도 고
려해야 한다.
이 의사결정에서 가장 중요한 것은 매도시점이라 생각된다. 몇 년 안되어 매도를 할 계획이라면
종합부동산세가 무서워 굳이 공동명의는 하지 않을 것이다. 반면 장기보유를 할 생각이라면 공동
명의로 부과되는 세금과 줄어드는 종합부동산세를 비교해서 결정해야 할 것이다.
예를 들어 지난 2월에 입주한 대치동 동부센트레빌 45평형의 로열층 매매가는 16억원이며 기준시
가는 약 11억4천4백만원이다. 집값이 16억원인 집을 배우자와 공동명의로 5:5 지분으로 8억원으
로 증여세를 계산하면 (8억원-3억원) = 5억원, 증여세 = (1억원*10%)+(4억원*20%)=9천만원이 되
고 3개월 내 신고·납부한다면 8천1백만원을 납부해야 한다. 반면, 동부센트레빌의 올해 보유세
를 살펴보면, 보유세는 재산세(260만원)+종합부동산세(61만원)으로 총 321만원을 올해 납부해야
한다.
한편 정부가 세부담이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 기존주택의 경우 보유세가 전년대비 50%
이상늘어나지 않도록 세액증가를 제한했으며, 신규주택의 경우 전년도에 있었다면 냈을것으로 추
정되는 세금을 기준으로 상한선을 설정키로 하였다. 이에 따라 동부센트레빌은 전년도에 추정액
대비 150% 이하로 보유세가 제한된다.
전년도 추정액을 모르는 상태에서 다음과 같은 가정을 해보았다.
동부센트레빌 45평형의 가격이 매년 1억5천만원씩 상승하고 기준시가는 해당 시가의 71%선이라고
가정할 때, 향후 5년간 내게 되는 보유세를 살펴보면 다음과 같다.
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2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 계
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재산세 286만원 311만원 338만원 365만원 391만원 1천689만원
종합부동산세 86만원 112만원 139만원 166만원 192만원 694만원
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합 계 370만원 423만원 477만원 530만원 583만원 2천383만원
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물론 집값이 올라 보유세가 많이 나오는 만큼 증여세도 많이 나오게 마련이므로, 취등록세를 차
지하더라도 상기 APT 소유자라면 수십년을 살 계획이 아닌 이상 수년내에 종합부동산세를 피하기
위해 부부공동명의를 하는 것은 바람직하지 못하다.
반면 개포동 LG자이 55평형의 경우 매매가는 13억원이며 기준시가는 10억원이다. 배우자 공제가
10년간 3억원이므로 증여세 부담없이 배우자에게 증여하는 비율은 3/13이며 이를 기준시가에 적
용하면 10억원* 3/13 = 약 2억3천만원으로 기준시가 10억원 가운데 2억3천만원을 세부담 없이 증
여할 수 있는 것이다. 따라서 배우자에게 3억원을 증여하고 나면 기준시가는 7억7천만원으로 종
합부동산세 과세대상에서 제외된다. 참고로 개포동 LG자이 55평형의 올해 보유세는 재산세(224만
원)+종합부동산세(25만원)으로 총 249만원을 올해 납부해야 한다.
이같은 경우에 얼핏보면 단독명의보다 공동명의를 하는 것이 유리해 보인다. 하지만 증여세는 부
과되지 않더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세와 비교를 해봐야 한다. 물론 매도시기와의 조율
도 필요하다.
다음은 전년도 추정액을 무시하고 매년 늘어나는 가격에 대한 종합부동산세를 시뮬레이션한 것이
다. (필자의 생각으로는 전년도 추정액으로 한다고 해도 2005년 보유세 249만원이 전년도 추정액
의 150%를 넘지 않을 것으로 보인다.)
개포LG자이 55평형의 가격이 매년 1억원씩 상승하고 기준시가는 해당 시가의 77%선이라고 가정할
때, 향후 5년간 내게 되는 보유세를 살펴보면 다음과 같다.
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2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 계
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재산세 224만원 244만원 263만원 282만원 301만원 321만원 1천635만원
종합부동산세 25만원 45만원 64만원 83만원 102만원 122만원 441만원
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합 계 249만원 289만원 327만원 365만원 403만원 443만원 2천76만원
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6년동안 절세할 종합부동산세는 441만원이라는 계산이 나온다. 물론 부과세의 일종으로 종합부동
산세로 인해 부과되는 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 내야한다는 것도 감안하자. 이에 반
해 증여세는 배우자공제로 인해 과세되지 않는다 하더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세가 발
생하게 되므로 이와 비교를 해보아야 한다. 배우자 증여분에 대한 취등록세는 무상으로 취득하는
경우에 해당하고 과표는 기준시가가 되고 이중 3억원을 증여했다고 한다면 10억원*3/13 = 약 2억
3천만원이 취득한 지분에 대한 취등록세의 과표가 되어 이에 대한 취등록세는 920만원(2억3천만
원 * 4%)이 된다.
따라서 종합부동산세로 인해 부과되는 농어촌특별세 20%를 감안해 공동명의로 인해 절세되는 종
합부동산세는 6년동안 총 529만원(441만원+종부세의 20%)이 된다. 반면 배우자분 취득에 따른 취
등록세는 920만원으로 수년내로 매도할 생각이라면 종부세를 내는 것이 나을 수 있다. 즉, 이같
은 상황이라면 장기보유를 목적으로 하는 경우는 공동명의를 하는 것이 유리하고 단기보유가 목
적인 경우에는 종부세를 내는 것이 낫다는 얘기이다.
◆ 고려할 사항
1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 또한 양도차익이 적은 경우에
도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 게다가 공동명의
는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많이 나올 수 있으므로 공동명의를 하
기 전에 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지
않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있기 때문이다.
이같이 여러 상황이 있을 수 있으므로 종합부동산세를 피하기 위해 공동명의를 무턱대고 할 것이
아니라 요목조목 따져보고 하는 것이 소탐대실의 우를 범하지 않는 길이다.
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