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| 강남부자들이 호텔에 투자하는 이유! |
| [ 김부성 부동산富테크연구소장 2014-09-11 ] |
조회수 4789
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강남부자들이 호텔에 투자하는 이유!
최근 강남부자들이 수익형 부동산을 선택할 때 과거 천편일률적인 상가나 오피스텔위주의 투자에서 호텔 객실(분양형호텔) 투자라는 새로운 트렌드에도 이목을 집중하면서 수익형 부동산의 축이 점진적으로 변화하고 있다.
분양형 호텔은 올 상반기는 물론 현재, 그리고 향후에도 수익형 부동산 시장에서 유망지역내 소형 오피스텔과 함께 가장 주목을 받은 주역이기도 하다. 서울수도권 오피스텔이나 도시형생활주택등의 수익률이 전국 평균 5%대 수준으로 떨어지면서 상대적으로 고수익을 얻을수 있는 분양형 호텔등이 인기를 끌고 있는것이다.
또한 상가나 상가주택, 다가구주택의 경우 고액의 투자금이 있어야 하고 환금성에서 불리하고 상권의 가변성등에 따른 예기치못한 리스크가 적지않고 투자금이 일단 너무 크기 때문에 상대적으로 리스크는 적으면서도 고수익을 올릴수있는 분양형 호텔에 수익형부동산 투자자들의 관심이 폭증한 것으로 볼 수 있다.
실제로 약 8년전 필자와 안면이 있는 동탄1신도시내에서 P부동산을 하시던 K사장님(삼성그룹퇴사후 동탄에서 공인중개업 개업하신분)이 필자에게 수익형부동산 찾으시는분이 계시면 동탄 L호텔 투자를 권해보라는 제안을 한적이 있는데 당시에는 분양형 호텔투자가 다소 생소하던 시기라 필자가 한달정도 여러가지 서류,현장등에 대한 검토 끝에 입지여건이나 예상 객실가동률, 운영주체등에 대해 상당부분 타당성이 있다는 판단하에 필자의 고객들중 은퇴를 앞두고 있으면서 매월 월세를 정기적으로 받고자 하시는 투자자들 몇분에게 해당 호텔분양을 소개하였는데, 5년간 분양가의 8%를 보장하는 조건이었다. 당시 분양가격이 19형(62제곱미터)기준 약 1억6천만원 내외였던걸로 기억한다.
이후 2008년 호텔이 영업을 개시하였고 운영이 비교적 순조로웠고 6년차에 접어든 현재는 수익률이 8%에서 약 10%정도로 상향 조정되어 그동안 받은 수익률보다 좀더 높은 수익금을 매월 정해진날짜에 하루도 틀리지 않게 꼬박꼬박 입금받고 있다.
필자 고객분들중 약 여섯분 정도가 동탄 L호텔에 투자하였는데 그중 네분은 현재까지도 객실을 여전히 계속 보유하고 있고, 한분은 객실을 제3자에게 1년반전에 매도하였고 최초 분양가보다 약 2600만원을 더 받고 매도하였는데, 그동안 받은 수익률(은행대출을 활용하였기 때문에 실투자금대비 수익률은 15%대가 넘는 수준이었음)만도 원금의 80%에 육박했고 분양가보다 2600만원이나 높게 받아 투자로 치면 상당한 성공을 거뒀음에도 불구하고 현재 초저금리시대에 배당수익률이 기존 8%에서 10%에 육박하는 수준으로 상향되자 은행금리보다 월등히 높은 수익률을 생각하면 계속 보유하는것이 더 낫지 않았을까하는 아쉬움을 갖고 있다고 한다.
또다른 한분은 객실을 2개 분양받았는데 한 채를 프리미엄을 받고 팔고나서 후회하다 약 2개월후에 다른 소유자가 한 채를 매물로 내놓은 객실이 나오자마자 본인이 매도한 객실 가격보다 6백만원을 더주고 매수하여 다시 두채를 보유하면서 수익을 받고 있는분도 있다.
이분의 경우 애당초 팔지말고 가지고 있었다면 더 좋았을텐데 하는 아쉬움을 토로할정도로 초저금리시대에 10%가까운 수익률을 안정적으로 별다른 부대비용(중개수수료,유지보수료등)없이 공실우려도 전혀 걱정이 없기때문에 상당한 만족을 하고 있다. 부가세(10%)는 호텔에서 별도로 지급해주기 때문에 기타 호텔 객실보유와 수익에 따른 미미한 소득세등만 부담하면 되기 때문에 제2의 월급통장, 공무원연금같다는 생각을 하고 있다고 한다.
현재 시세는 1억후반대로 매물도 거의 없고 매물이 나오면 바로바로 소진된다고 한다. 분양가대비 3천만원이상 상승하였는데 수익률이 10%이고, 은행대출을 활용할 경우 수익률은 껑충 뛰기 때문에 연 1% 후반대에 불과한 은행정기예금과는 비교도 안되는 수익률을 누리고 있다.
이처럼 분양형 호텔이 수익형 부동산 시장의 다크호스로 떠오르게 된건 초저금리시대의 영향이 크다. 오피스텔 수익률이 전국 평균적으로 2006년 6%대에서 작년말기준 연 5%대로 떨어지긴 하였지만 은행금리에 비하면 여전히 오피스텔 수익률도 은행금리의 2.5배수준이기 때문에 오피스텔에 대한 인기는 여전할수밖에 없고 여기에 분양형 호텔이 투자자들의 이목을 점차적으로 끌고 있는 투톱체제(=고액의 투자금이 소요되고 리스크가 상대적으로 큰 덩치큰 상가대신 소액으로 오피스텔과 호텔에 투자하는 추세)가 형성되고 있는것이다.
상대적으로 덩치가 크고 고분양가 우려나 공실우려, 상권형성 장기화 리스크와 상가를 임차하는 자영업자들의 수익감소 및 상가 권리금에 대한 정부의 정책변수(=상가권리금도 인정하려는 움직임->이 경우 상가매력은 감소되며 상가시장에는 악재로 작용함)등으로 인해 상가투자자들도 리스크 분산차원에서 덩치큰 상가를 처분하고 오피스텔이나 분양형호텔을 나눠 투자하려는 움직임이나 아예 큰 금액이 소요되고 리스크가 많은 상가 분양(구입) 대신 환금성이 용이하고 수익률도 안정적인 소형오피스텔이나 고수익 분양형호텔을 여러채로 나눠 투자하려는 움직임도 강해지고 있다.
다만, 호텔객실분양 투자는 철저한 옥석가리기가 필수다. 단기간에 공급이 집중되는 지역보다는 수요는 많지만 공급이 제한적인 지역이 유리하다. 또한 전용면적이 너무 작은 경우 상대적으로 고분양가로 볼수있는데다 호텔투숙객의 만족도가 낮아져 중장기적으로 객실가동률에도 영향을 미치게 되기 때문에 객실의 전용면적이 최소한의 규모(최소8평이상)는 되는것이 좋다.
최근 호텔분양의 경우 분양할때마다 대부분 호텔분양에 대한 인식이 크게 향상되었고 상대적으로 은행금리와는 비교도 되지않는 높은 수익률을 올릴수있어서 최근에 분양하는 호텔들이 비교적 인기를 끌며 무난하게 분양이 마무리되는경우가 많지만 호텔투자의 경우 철저하고 신중하게 옥석을 가린 투자가 빛을 발할 수 있다.
가장 이상적인 호텔투자는 수익형 상품이기 때문에 내 돈을 장기간 넣어두는데도 수익금이 발생하지않는것보다는 투자즉시 수익금이 발생하는 것이 투자자들 입장에서는 가장 유리하다. 그러나 대부분 우선적으로 투자자들로부터 자금을 받고 분양하는 선분양호텔이 대부분이고 준공후 성업중인 후분양 호텔은 거의 없고 국내에서는 단 한 개밖에 없다.
투자자들입장에서는 준공후에 후분양하는 호텔이 가장 이상적이고 수요자 위주로 유리하지만 이런호텔이 거의 없다는것이 단점이라면 단점인셈이다. 만약 이런호텔이 있다면 투자자들은 투자금을 넣어두고도 2년이상 수익이 발생하지않고 중간에 분양이 안되거나 여러가지 사업에 차질이 발생하면 그만큼 매월 월세수익이 목적인 수익형부동산투자 취지나 목적성이 방향성을 잃게되는 우려가 있을수 있다.
따라서 이미 준공되어있고, 정부가 우량호텔로 인증하고 1금융권인 은행권에서 객실가동률이나 운영주체의 재무구조등 철저한 실사를 통해 평가한 결과 우량호텔로 검증하였다면 투자자들의 입장에서는 선분양호텔보다는 여러 가지면에서 유리할수밖에 없는것이다.
또한 호텔분양 시행이나 시공사나 운영사가 재무구조나 공신력면에서 탄탄한 회사이고 동일한지 여부도 투자자들에게는 분양형 호텔투자의 포인트가 된다. 시행부터 시공, 운영까지 원스톱으로 진행되는경우에는 중간 수수료나 중간비용(시공사 선정에 따른 비용, 위탁운영수수료비용등)이 없기 때문에 분양가나 운영비용면에서 상당한 비용절감을 이룰수있다.
또한 객실 가동률과 직결되는 입지도 가장 중요하다. 중국인등 외국인관광객 수용은 물론 인근에 동탄의 L호텔사례처럼 기업체 바이어수요등이 풍부한 지역에 추가로 역세권까지 입지하고 많은 기업체들과 선계약등을 통해 수요를 확보하여 안정적인(80%이상) 객실 가동률이 확보된다면 투자자들의 수익률 또한 매우 안정적으로 나오게 되고 이는 곧바로 프리미엄(시세차익)과 직결되어 순수 수익률을 극대화할수있는 포인트가 된다.
이처럼 강남부자들이 호텔에 투자하는 이유가 지금같은 1%대 금리와는 비교가 안되는 높은 고수익이 가능하고 중개보수나 유지운영비용등이 발생하지않아 관리의 편리함, 거기에 언제든 매매가 가능한 환금성까지 더해진 상품이라는데 있는것은 사실이지만 아파트에도 옥석이 있듯이 호텔에도 옥석이 있기 때문에 투자자들 입장에서는 위 언급한 제반 요소들을 꼼꼼하게 따져서 투자를 하면 상당한 수익률과 시세차익등으로 투자에 성공할 수 있다.
아울러 분양형 호텔투자는 단순히 기존아파트나 부동산을 가격만 확인하고 구입하는 그런 상품이 아니라 여러 리스크를 분석하고 철저한 옥석을 가려서 투자해야하는 상품인만큼 묻지마 투자보다는 반드시 공인된 전문가의 조언과 상담을 통해 리스크는 어느정도인지, 투자시 향수할수 있는 수익률과 입지분석, 운영사의 재무구조나 실질적인 객실가동률과 미래가치등을 종합적으로 상담받고 투자하는것이 안전하다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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