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| 도시형 주택, 단지형다세대를 공략하라 |
| [ 박상언 유엔알대표 2011-11-17 ] |
조회수 4407
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도시형 주택, 단지형다세대를 공략하라
도시형주택 원룸위주 과잉공급상태
많은 사람들이 수익형 부동산 투자로 도시형생활주택을 염두해 두고 있고 시장에서도 이에 부응해 대거 공급이 쏟아내고 있다.실제 국토해양부자료를 보면 2011년 상반기에만 총 2만 9558가구가 도시형생활주택 건축허가 또는 사업승인을 받은 걸로 나타나고 있다. 도입 첫해인 2009년 인허가 실적은 1600가구에 불과했지만 2010년 2만 5000가구를 기록한데 이어 2011년들어 반년 만에 지난해 실적을 9000가구 이상이나 초과한 셈이다 .지난 8월말 현재 서울지역 도시형생활주택 인허가 실적은 2285가구로 전달(7월)1792가구보다 27.5%가 증가했다.
하지만 현장에 나가 보면 2~3인가구 대상인 투룸보다는 1~2인 가구대상인 원룸형 도시형생활주택 공급이 주를 이루고 있다. 건축주들이 수익성위주로 공급하다 보니 원룸형도시형주택만 대거 시장에 내놓았기 때문이다. 실제 공급된 도시형생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형이다. 이유는 단지형 다세대 보다 건축주나 임대사업자들의 이해타산이 더 맞기 때문인데 투룸구조의 단지형다세대보다도 주택호수를 더 늘릴 수 있어 시행이익이 더 늘어나기 때문이다. 또한 건축주나 투자자 입장에서 도시형생활주택을 전세나 월세를 놓더라도 연립다세대보다는 상대적으로 공급원가에서 경쟁력이 있는 원룸형이 공급원가대비 전월세가격을 더 높게 받을 수 있기 때문이다. (가령,원룸형 전세는 6천만원을 받는데 투룸구조의 단지형 다세대의 경우 전세가격이 9천만원에 형성된다. 때문에 건축업자들은 원룸형 두채를 지어 전세금 1억2천을 받는 걸 선호한다. 물론 월세도 똑 같은 이치다.) 투자자자들 사이에서도 투룸보다는 소액 투자인 원룸을 그동안 선호했기 때문에 건축업자들이 원룸형태의 도시형생활주택을 많이 공급했던 이유다. 결론적으로 도시형 주택 투자에서 성공하기 위해서는 공급이적체된 원룸보다는 역세권 위주의 투룸구조의 단지형다세대로 투자전환을 할때이다.
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2~3인가구 대상, 투룸구조 단지형 다세대가 틈새
정부와 서울시 동시에 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택건설을 권장하고 있다. 마찬가지로 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 도시형 주택에 대한 관심은 여전한 실정이다.
가구수 증가, 건설사들의 고급화전략, 주택시장 침체에 따른 반사이득으로 향후 1~2년동안은 도시형 주택에 대한 관심은 계속될 전망이다. 일부지역에서 공급과잉 논란에 휩싸인 도시형주택은 앞으로 차별화양상을 띄면서 입지 좋고 분양가가 저렴한 사업지 위주로 인기를 끌 전망이다. 최근들어 일부 업체들을 중심으로 하나둘 분양가를 인하하기 시작한 것도 식어가는 투자수요를 다시 살릴수 있는 고무적인 일이다.
일본등 여러 선진국들의 사례를 볼 때 불황일수록 역세권주거용임대주택은 가치가 더 빛날수 밖에 없다. 따라서 공급과잉된 1~2인 가구 대상 원룸보다는 2~3인 대상 역세권 투룸구조 단지형다세대에 관심을 가져야 한다.
*도시형 주택 용어 정리
원룸형
세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다.
단지형 다세대 주택
세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.
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