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상가투자자들, 곡소리 나는 이유!
[ 김부성 부동산富테크연구소장 2017-03-28 ] 조회수 3755

부동산 전문가
김부성 부동산富테크연구소장
상가투자자들, 곡소리 나는 이유!

부동산 투자종목은 여러 가지가 있다. 주거용부동산과 수익형부동산, 그리고 토지가 있다. 여기에 투자방법측면에서 경매나 공매가 별도로 존재하기는 하지만 경매나 공매역시 주거용부동산과 수익형부동산 및 토지에 대해 경매, 공매를 하기 때문에 결국 부동산투자는 아파트나 빌라, 단독주택등으로 대표되는 주거용(혹은 시세차익용) 부동산과 상가, 오피스텔등으로 대표되는 수익형 부동산, 그리고 토지 3가지 종목이 주가 된다.

그런데 필자가 실무에서 상담(이메일, 전화, 방문상담등)이나 각종 강의등을 통해 연간 1500여건이 넘는 많은 사례들을 직접 접하고 있는데 최근들어 상가투자자들의 곡소리가 유난히 크게 들리고 있다.

대표적인 것으로 신도시나 택지지구내 근린상가나 중심상가등 신규상가를 분양받아 상당한 금액의 자산손실을 보는경우가 주를 이룬다. 멀쩡하던 전문직 집안에서 상가를 분양받아 23억을 날린 의사부부는 물론이고 약국자리를 임대로 하지않고 직접 분양받아 운영하겠다고 고분양가 상가를 분양받은후 상가가격하락손실분 수억원을 물론이고 영업이 안되어 폐업하는 약사,한의사,의사등 전문직들만도 필자가 직접 접한 사례가 수십여건이다.

여기에 기존 상가주택등을 고가에 매수하여 실익없이 맘고생만 하다가 결국 매매가보다 수천만원에서 억단위이상을 손해보고 부동산 중개보수로 수천만원을 지불하고나서야 겨우 팔고 빠져나오는경우도 많다.

상가를 소유하는 방법은 두가지가 있는데, (1) 내가 신규로 분양받는것과 (2) 남이 가지고 있는 상가를 내가 구입하는 것이다. 상가를 상속받아 소유하는 3번째의 유형도 있지만 칼럼논지와 맞지않으므로 (3번)은 논외로 하고자한다.

그런데 이 두가지 모두 투자과정과 결과들은 결코 녹록치가 않다. 신규상가는 대부분 신도시나 택지지구등에서 분양을 하게 되는데 분양가가 상당히 높은편이다.

거의 12년전쯤 천안 불당지구가 KTX 개통호재등으로 한창 분양중일때 신규분양 상가투자를 한 투자자들이 적지 않았는데 현재 불당지구를 가보면 상권은 좋은편이 아니다. 유흥업소위주로 형성되어있는데 당시 고분양가로 상가분양을 받은 투자자들은 상당한 어려움을 겪고 있는 분들이 적지않다. 당시 필자가 부동산 실전투자에 입문한지 갓 3년여도 안된 초보시절의 관점에서 볼때도 당시 높은 분양가에 임대료가 맞춰지는 상가가 과연 몇 개 점포나 될까? 하고 놀라움을 금치 못하면서 현장답사를 하던 기억이 새롭다.

반면, 아파트를 분양받은 사람들은 어느정도 재미를 보는분들이 대부분이었다. 수년전에 한 장 분양을 했던 대전 도안신도시도 사정은 마찬가지이고 아직까지도 한창 분양을 하고 있는 세종시 역시도 겉보기에 분양열기는 화려해보이지만 막상 상권은 신통치가 않거나 식당들은 거의 주말에는 영업이 안되는 상가가 부지기수로 커다란 상가빌딩에서 스타벅스정도만 활황을 보이고 다른 상가들은 상당한 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이렇다보니 상가분양자들도 고통스럽지만 장사를 하는 임차인들역시 장사가 신통치않아 폐업하는 경우가 속출하는등 상가투자와 상가임차인들 모두 상가투자함정에서 어려움을 겪기는 매한가지인 양상이다.

수도권의 경우에도 역시 사정은 녹록치가 않다. 흥덕지구, 광교, 동탄2신도시들도 대부분 상가분양받고 상당한 손실을 맛본 투자자들이 숱하게 많다. 동탄1신도시의 경우 10년정도 지난 지금시점에서 겨우 수지가 맞는 상가점포가 가끔씩 나오고 있기는 하지만 그 10년이란 기간은 너무나 긴 시간이고 상당한 투자자들이 중간에 곡소리를 내며 엑소더스한 경우가 수를 헤아리기조차 어렵다.

급기야 3-4년전에는 강남권 2기신도시 아파트 분양열기에 상가투자자들이 몰리면서 상가투자열풍도 생겨났는데 막상 분양가를 들여다보면 입이 떡 벌어지곤 했다. 위례신도시의 경우에는 1층상가 웬만한 점포한개가 기본 10억이상~심지어 20억이 넘는 상가도 있다. 작은 빌딩이 아니라 상가 점포 한 개 가격이 그정도다.

장사가 어느정도 잘되어야 해당 분양가에 맞는 임대수익률을 올릴수있을까 생각해보면 머리가 핑 도는 느낌을 받는다. 입주시점 상권형성이 미비한 신도시나 택지지구들의 초기 상황을 감안하여 보더라도 상권형성에 대한 기대치에서는 더욱 더 투자측면에서 우려되는 부분이 많고 주의해서 꼼꼼하게 투자를 하는 것이 현명하다.

상가는 아파트나 오피스텔처럼 누군가 거주하는 기능이 전혀없기 때문에 모든 투자가치나 투자수익률은 철저하게 상권과 임차료를 기준으로 매겨지는 100% 수익형 상품이다(상가주택의 경우 거주기능이 있기는 하나 삶의질이 크게 떨어지는 것이 현실이다)

따라서 운좋게 서울 강남권 가로수길처럼 대박이 나면 좋겠지만 거의 대부분의 경우 신규상가 분양받고 대박을 내거나 적절한 수익을 내고 좋은 결과를 내는 투자자들을 찾아보기는 극히 어려운게 현실이다.

그렇다고 모든 상가가 다 나쁘다고 얘기하는것은 아니다. 개별성이 강한 상가의 특성상 옥석을 철저히 가려 투자하면 좋은결과를 내지 못한다는 법은 어디에도 없기 때문에 꼼꼼하고 세심한 분석과 발품이 필수일것이다.

상가를 소유하는 두 번째 방법으로 기존 상가를 구입하는 것은 쉽지않은데 가장 큰 이유는 좋은상가, 돈되는 상가는 매물로 나오기 힘들다는점 때문이다. 나오는 족족 거의 대부분의 상가매물은 상가주인이 보유를 하다하다 견디다못해 어쩔수없이 내놓는 물건들이 대부분이라 기존 우량상가를 매수해서 대박을 내기란 극히 어렵다고 보면 된다.

입장을 바꿔서 생각하면되는 것이다. 장사잘되고 미래가치도 높고 월세도 팍팍 잘나오는 상가주인이 이런상가를 팔아치울 이유가 있겠는가? 상가를 중개하는 부동산에서는 “너무좋은상가인데 상가주인이 해외이민을 가야해서...”라며 상가가 매물로 나온 이유에 대한 정당성을 확보하려드는경우가 많지만 좋은 상가를 보유하고 있는 대부분의 상가주인은 이민을 잘 가지 않는다.

장사가 잘되고 월세가 잘나와 상가 가치가 올라가는 알짜 상가가 매물로 나올 리가 만무한셈이다. 물론 급한사정으로 나올수는 있겠지만 그 경우 대부분 부동산 선에서 매물이 소화되는경우가 많아서 일반 상가 실수요, 투자자들에게 기회가 돌아가기는 여간해서는 어려운것이다.

그래서 상가투자가 어렵고 부동산투자실패 7할은 상가에서, 2할은 토지에서, 1할은 나머지종목에서 나온다는 말도 나오는것이다. 운좋게 상가로 돈번분들은 그야말로 천운을받았다고 봐야 할 것이다.

간혹 아파트시장에서 인기가 아주 높은 지역(위례등)등에서상가분양열풍이 불어 초 고분양가임에도 상가분양이 되는경우가 있는데 상가를 분양받았다면 잔금치고 임대줄 생각은 추호도 하지말고 잠깐의 열풍과 상가입주전의 막연한 기대치에 기대 그냥 약간의 프리미엄을 받고 처분하는것이 가장 좋다.

다만 초기 프리미엄이 붙었다고 하는것도 상가분양업체나 일부부동산등에서 정보를 흘리는수준으로 실제 프리미엄이 아닌 가짜 프리미엄(=사실상 조작된 프리미엄)인경우가 많기때문에 가급적 등기치지말고 신속하게 처분하고 나오는것이 유리하다. 애초에 발을 잘못 디딘상황이므로 최악의 상황을 피하면서 중간에 약간의 이익을 취하고 고분양 상가라는 함정에서 빠져나오는것이 현명한것이다.

필자는 조심스럽지만 당부하는 목소리로 상가투자(신규분양상가,기존상가매입)는 신중에 신중을 기하는것이 좋다고 말씀드린다. ‘상가투자 잘못하면 상갓집된다!’는 말(=2008년 필자가 쓴 저서에서 처음 사용한 말)을 강조하는 이유는 그동안 노후에 상가에서 나오는 월세로 편하게 생활하겠다는 상가에 대한 환상이 그동안 거품이 많았고 이로인해 필자 실무적 사례(=상가투자 관심고객과 상가투자 고려하시는분들을 컨설팅하면서 상가투자를 강하게 만류하였으나 결국 상가에 투자한 케이스)에서는 상가투자자 100명이 넘는 사람들중에 단 한명도 돈을 벌지 못했으며 모두 평균 2억7천을 잃었고 최소손실은 1억3천만원, 최대 손실은 28억원정도를 잃었다는 점을 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

그래도 수익형이 좋아서 월세를 받아야겠다고 생각한다면 덩치가 크고 모든 것을 상권하나에 의존해야 하는, 리스크가 큰 덩치큰 상가보다는 중소형 아파트를 여러개 나눠서 분산투자하는편이 덜 위험하고 중소형아파트는 누군가 들어와 임차해서 살기 때문에, 예컨대 장사가 안되고 상권이 침체되면 가격이 상가처럼 큰폭으로 내려가는 일이나 장기간의 공실이 없고 리스크가 상당부분 방어되고 환금성면에서 상가보다 월등히 유리하기 때문에 상가 월세받는것에 한이 맺힌분들이나 잘못된 정보로 상가투자를 잘못할 가능성이 높은분들에게 아무리 상가투자 리스크를 강조해도 듣지 않는경우에는 차라리 대기업일대 수요가 많은 지역의 중소형아파트로 나눠서 분산투자하는게 유리하다고 상담드리지만 상가에 대한 환상이 아직은 뿌리가 깊기 때문에 쉽게 상가투자유혹에 넘어가 막대한 손실을 입고 2-3년후에 다시 내방하셔서 곡소리를 내는경우가 적지 않은게 사실이다.

그러나 후회해본들 이미 늦기 때문에 돌이킬 방도가 없다는점이 안타까울뿐이다. 2017년 3월 현재시점에서도 2~3일에 한번꼴로 상가투자해서 낭패보신분들의 상담문의가 끝도없이 이뤄지고 있다. 그만큼 상가투자는 위험한것이고 옥석가려 투자하면 된다고 하는 너무나 교과서적이고 무책임한 조언은 상가투자에서는 하지 않는 것이 좋을 것이다.

100명이 투자해서 1~2명이 겨우 본전치기를 하거나 이익을 내고 나머지는 대부분 손실과 타격을 보는 종목에 무모하게 들어갈 필요가 없고 다른대안이 없는것도 아닌데 굳이 ‘부동산 투자자들의 大 공동묘지(=거대한 공동무덤)’로 불리는 상가분양이나 상가투자에 나설 이유를 찾기 어렵다. 주변에서 상가분양이나 상가투자를 권하는 사람이 있거나 자꾸만 상가투자설명회나 상가투자세미나에 참석하라고 권유하거나 재촉한다면 일단 멈칫하고 신중하라. 가급적 하지않는 것이 좋다.

한편, 그나마 주거기능이라도 있는 상가주택은 순수 상가보다 리스크가 덜한편이긴 하나 상가주택의 경우에도 보통 10억원이 훌쩍넘는 상가주택을 구입해서 들어가 살면 그동안 좋은 아파트 쾌적한 아파트에 살다가 상가주택 꼭대기층에 살면서 임차인들과 매일 마주치며 관리하고 운용하는것이 쉽지만은 않고 1층 상가가 장사가 안되면 그것도 보통일은 아니다.

원룸투룸을 겸한 상가주택(=점포겸용단독주택)이 없는 세종시를 제외하고는 대한민국 전국 대부분의 신도시와 택지지구내 상가주택(1층=상가, 2~3층은 원,투룸,4층은 주인세대)이 있는데 1층 상가를 둘러보시면 장사가 잘 되지않는다는 것을 쉽게 목격할 수 있다. 상권형성이 안된 주택가에 위치해있기 때문이다.

따라서 선수들은 상가주택을 지어서 곧바로 호구(?)들에게 매도하여 시세차익을 노리는경우가 많고 상가주택으로 노후대비를 하려는 선수들은 극히 드문 것이다. 상가주택을 지어놓고 1층상가월세를 1-2년 지원해주고 임대를 맞추고 2~3층 원룸투룸역시 월세를 지원해주면서 빠르게 임차를 맞춰놓은후 수익률 얼마이고 들어가 살면서 월세받으며 평생 노후대비하시라고 권하는 사람들이 있다면 이들은 선수라고 보면된다.

다만 최종 매수자는 낭패볼 가능성이 높은 것이다. 동시에 상가주택에 거주하면서 삶의 질은 급격하게 떨어지고 1층상가 장사가 잘 되는지 매일 신경을 써야 하는 것은 물론 삶의질이 크게 떨어질수밖에 없고 노후에 급한자금이라도 필요하면 환금성에 제동이 걸리기 쉬워 상가주택도 순수상가보다는 리스크가 덜하지만 초보자가 전재산을 올인해서 아파트 다 팔고 섣불리 접근하기에 난해한 측면이 있다.

그러나 무엇이든 예외는 있을것이라고 본다. 강남 가로수길도 그랬고 어딘가에서 상가투자를 잘해서 좋은 결실을 맺는분들도 분명 있을 것이다.

그리고 상가투자시에는 양심있는 전문가들에게 다양하게 조언을 구하고 철저하게 보수적으로 접근하면서 전문가를 포함한 여러사람의 의견들을 경청하고 실제 상가투자를 하고 있거나 해본 일반인분들의 의견까지 모두 종합하되, 일단 주거용부동산(=내살집 확실하게 장만한후)에서 확실한 안정을 찾은후 그래도 남는 여유자금이 있다면 우선적으로는 중소형아파트로 월세를 받는다는 생각으로 접근하고 이마저도 다 마스터가 된 고수들 위주로 충분한 가용자금 범위내에서 신중하게 상가투자를 하는것이 가장 현명한 방법이라고 본다.


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