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아파트 저층도 잘고르면 황금알을 낳는다!
[ 김부성 부동산富테크연구소장 2017-03-15 ] 조회수 4317

부동산 전문가
김부성 부동산富테크연구소장
아파트 저층도 잘고르면 황금알을 낳는다!


아파트 투자시 로얄층만 좋은 것은 아니다. 아파트들중에는 1층이나 2층같은 저층아파트도 투자가치가 높은 경우도 있다. 1층이나 2층 아파트를 고를때는 일단 분양가가 관건이 된다.

기준충(보통 5층이상을 말함)에 비해 가격이 상당히 저렴한 물건들이 종종 있는데, 이런경우는 저층이라 할지라도 투자를 고려해볼만하다.

위례신도시나 동탄2신도시나 마곡지구 중대형아파트가 3~4전에 미분양, 미계약 물량들이 많이 있었는데, 당시 필자가 권유한 아파트들 저층에 관심이 없다가 물건들을 떠나보낸 고객들은 상당한 아쉬움을 달래고 있다.

기준층이 1억이 올랐다면 저층도 7~8천이 올랐고 기준층이 3~4억이 올랐다면 저층도 2.5억~3억이상은 올랐기 때문이다. 물론 기왕이면 다홍치마이기 때문에 로얄층이 당연히 좋다. 그러나 저평가된 저층도 로얄층에 못지않는 수익을 내는경우도 있기 때문에 로얄층을 놓쳤다면 저층중에 분양가가 기준층대비 저렴하다거나 저층만의 특징이 있는 물건(단독정원, 필로티2층, 월등한 정원조망등등)을 고른다든지, 기존아파트중에서 고른다면 기준층이나 로얄층대비 저층(1~2층)가격이 로얄층과 15%이상 차이가 난다면 동일단지 동일평형, 내부상태가 유사한 것을 전제로 할 때 저층이긴 하지만 저평가되어있다고 보면 된다.

예컨대 아파트 로얄층이 3억인데, 저층이 2.4억(20%저렴)이라면 매수해볼만하다. 그런데 2.7억(10%저렴)정도면 차라리 로얄층이 나을 수도 있다. 15%차이 즉 2.55억원인경우에는 고민이 많이 될 수밖에 없다. 따라서 통상 15%이상 저렴하면 어느정도 저평가이므로 투자를 고려해볼수도 있다.

시장상승기에는 로얄층과 저층간 갭이 상당히 줄어드는 특성이 있기 때문에 싸게 사서 싸지않은 가격 즉 웬만한 가격에 팔아 시세차익을 거둘 때 투자금대비 수익성(차익)이 괜챦은경우도 많기 때문이다.

1층도 수요가 많아지고 있고 2층이지만 필로티로 되어있는 2층역시 수요가 적지않다. 단지내 조망이 잘되어있고 이러한 정원을 조망하는 저층도 기준층대비 가격차이가 많이 나지 않더라도 수요가 있고 투자성이 있는경우도 많다.

과거 위례, 동탄2시범단지, 마곡SH중대형 미분양을 추천하면서 어떤 고객들은 로얄층이 아니거나 로얄타입이 아니라서 계약을 하지 않았던 분들이 있었는데 이분들은 상당한 후회를 할 수밖에 없었다.


가격이 저층이라도 2억5천~3억정도로 많이 올랐기 때문이다. 한편, 입주전 분양권의 상태에서는 아무래도 로얄층 위주로 수요층이 많다보니 저층이 저평가되는 경우가 종종 있다. 로얄층에 비해 분양가격은 저렴한데 분양권시장에서는 실수요자들도 있지만 투자자들 위주로 움직이는 경향이있기때문에 로얄층의 프리미엄은 상당히 올라있는데 저층프리엄은 수요가 상대적으로 적어서 상당히 낮은경우가 있다. 이때 분양가 차이에 프리미엄차이를 계산하여 로얄층과 가격갭이 13%~15%정도이상 가격차이가 난다면 투자가치가 충분한 저층이 되고 알짜 저층이 된다.

필자는 3년반전 극심한 침체기에 위례신도시 힐스테이트 아파트 39평 1층을 미계약물량으로 잡은적이 있다. 당시 래미안 위례와 힐스테이트 위례는 위례엠코1차(카페 강력추천물건중 하나)와 달리 경쟁률이 제법 나왔고 계약률이 초기완판수준이었는데 힐스테이트 1층이나 저층 미계약이 몇개 나온 것이다.

필자는 저평가 확실하다고 판단하고 그해 여름 찌는 듯이 더운날 견본주택에 가서 즉시 계약을 하였다. 당시 분양가는 5.82억이었고 확장비 1500을 포함해도 6억이 안되어 6억이하 미분양물량양도세 5년간 100%감면 물량이었다.(2층부터는 분양가가 6.4억으로 무려 6천만원이나 차이가 나는 물량이었다)

로얄층은 6.8억으로 1층과는 1억차이, 2층과 로얄층과는 4천만원차이에 불과하여 1층과 2층 기준층물량간 저평가 순위로 볼 때 1층의 저평가가 월등하였으나 1층에 대한 선입견으로 인해 미계약이 나오게 된 것이다. 같은단지 43평은 평수가 크다고해서 1층이나 2층이 미계약으로 한동안 남아있기도 하였고, 필자고객들들에게 권해 여러명이 저층을 잡기도했다.

당시 위례 힐스테이트 39평 1층 분양가는 5.82억에 확장비가 1500만원정도로 6억미만아파트로 양도세가 5년간 100%감면되는 물량이었다. 기준층 가격표를 보니 1층보다 1억원이 비싼 6.8억원남짓이었다.

입주시점인 2015년 12월경 1층(저층)은 위 KB시세에 나오는대로 6.7억(분양가(5.8억)대비 9천만원 상승했지만 로얄층은 8억원으로 분양가(6.8억)대비 1.2억이 상승했다. 그런데 입주1년이 지나자 가격갭이 크게 좁혀져 필자의 1층물건(하한가=저층)은 2억원이 추가상승했는데, 로얄층(상한가)은 1.3억원 상승하여 가격갭이 크게 줄어든 것을 볼 수 있다. 실제 부동산에서 거래가능한금액은 2017년 3월 현재 위 KB시세에서 1억정도 플러스하면 되는 수준으로 시세가 형성되어있다.

결국 저층은 투자가치가 낮다는 선입견은 버리는게 좋다는 의미를 내포하는 자료라는 것을 알 수 있다. 위 간단한 필자의 사례의 경우 일단 분양가로만 계산해보니 로얄층(6.8억)보다 약 13%정도 저렴하여 메리트가 있다고 봤다. 또한 시장에서 분양권 전매가 풀릴 경우 1층은 상대적으로 일시적으로는 입주전 분양권상태에서는 홀대받을것으로 봤고 로얄층은 프리미엄이 1층보다 훨씬 높을것으로 판단되었는데 예측은 그대로 적중했다.


1년후 전매가 풀리자 필자의 1층물건은 프리미엄이 불과 2천~3천 얘기가 나왔다. 시세가 3천인데 4천 줄테니 매도하시라는 부동산 전화도 받을때도 있었는데 장기보유할 목적으로 분양받거라 초기 프리미엄에는 관심이 적었지만 가끔씩은 모니터링을 하곤했었는데 로얄층은 전매가 풀리자 프리미엄 8~9천만원 얘기가 나오고 조금지나자 1억원정도이상으로 프리미엄갭이 벌어졌다. 저층이 로얄층에 비해 분양가 차액 1억+프리미엄차액 7-8천 도합 1.8억정도의 차이가 발생하여 1층 보유물량의 저평가가 명백한 상황이 된 것이다.

2017년 3월 현재 시세는 필자가 보유하고 있는 1층물건과 로얄층 물건간 차이는 크게 차이는 나지않는다. 필자가 보유중인 1층 시세가 9억5천정도이고 로얄층시세가 10억원이 넘는 상황이긴 하지만 입주전 분양권시장에서 차이나던 분양가1억+프리미엄격차 8천만원내외 감안해보니 1.8억의 차이가, 입주하고 1년남짓되었는데 5천~7천정도 차이로 좁혀진 것이다.

이밖에도 필자는 1층이나 2층등 저층을 서울, 수도권 2기신도시, 세종시등에 많이 보유하고있는데 입주하고나서 1년정도만 지나면 로얄층과의 가격갭이 상당히 줄어드는 것을 확인할수있었다.

위례, 동탄2, 세종시등에서는 저층을 잡아 저층투자물량의 시세차익(매도전 잠재적 상승분포함)만 십수억원이 된다. 현재도 1층 아파트를 상당수 보유하고 있고 주택임대사업자로 모두 전세나 반전세, 월세등 임대를 주고 있는데 임대료가 로얄층이나 저층이나 거의 비슷하여 가성비가 좋은경우도 많다.

저층도 잘 고르면 알짜 물량들이 있을 수 있다. 물론 로얄층이 가장 무난하고 좋은건 사실이다. 다만 저층중에 기준층이나 로얄층대비 가격갭이 일정폭이상 있거나 단지내 조망, 필로티나 개인텃밭등의 메리트가 있는 물량이라면 충분히 투자를 검토해볼수있는 것이다.


김부성, 부동산학박사, [위기의 시대, 사야할부동산 팔아야할 부동산] 저자

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